Непосредственное управление домом: плюсы и минусы
13.02.2020
10:40
13 февраля 2020 в 10:40
Одним из трех способов управления многоквартирным домом является непосредственное управление. Несмотря на его критику, этот способ управления активно развивается и имеет определенное законодательное регулирование, а также свои особенности в части предоставления жилищных и коммунальных услуг.
Условия непосредственного управления
Непосредственное управление может применять в многоквартирном доме только в случае наличия в нем до 30 квартир. При 31 квартире – непосредственного управления уже быть не может. В настоящее время рассматриваются поправки в ст. 161 ЖК РФ, которые изменят число квартир с 30 до 60, в 2 раза. Если такой закон будет принят, то перейти на непосредственное управление сможет еще большее количество домом.
Главное преимущество непосредственного управления – дешевизна, затраты на само управление домом практически отсутствуют, но связаны только с текущим содержанием и благоустройством.
Основной минус непосредственного управления – не проработанность законодательного регулирования полномочий лица, которое может действовать от имени всех собственников.
Несмотря на то, что в соответ. с п. 3 ст. 164 ЖК РФ в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений, во-первых, уполномоченный общим собранием, во-вторых, удостоверенный доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме, фактически правоприменение этой нормы хромает.
Многие юридические лица не соглашаются на заключение договоров при непосредственном управлении по причине рисков, связанных с возможным невыполнением обязательств.
Жилищные услуги
В случае непосредственного управления для многоквартирного дома обязательно заключение следующих договоров:
1.На обслуживание лифтового хозяйства (если оно есть).
2.На обслуживание ВДГО (если оно есть).
3. На обслуживание пожарной сигнализации (если она есть).
4.На уборку общего имущества (мытье подъездов и содержание придомовой территории).
5.Договор на банковское обслуживание.
6.Иные договора, связанные с особенностями и конструктивными элементами многоквартирного дома. В соответ. с п. 1 ст. 164 ЖК РФ, все данные договора:
- заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников
- все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Размещение информации в ГИС ЖКХ осуществляют организации, с которыми заключены указанные договора (п. 2.1 ст. 164 ЖК РФ).
Нужно отметить, что уже на этом этапе может быть много проблем с выстраиванием договорных отношений. Например, не все банки пойдут на данные условия (чтобы большинство собственников выступало одной из сторон договора). Банк открывает счет либо на юридическое, либо на физическое лицо. В данном случае – счет открывается на физическое лицо, которое уполномочено остальными собственниками.
Здесь начинается много финансовых и налоговых рисков для такого лица (потому что в гражданском и налоговом праве специального регулирования применительно к такой форме управления не предусмотрено).
Второй момент – выставление квитанция за жилищные услуги. Если у дома несколько договоров с разными контрагентами, то целесообразно это сформировать в одном платежном документе (суммировав расходы в тарифе). Но в пользу кого взыскивать неоплаты по должникам? Юридического лица нет, а взыскание в пользу физического лица не вполне урегулировано.
Коммунальные услуги
С регулированием предоставления коммунальных услуг при непосредственном управлении все гораздо понятнее и даже удобнее людям.
Во-первых, договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (п. 2 ст. 164 ЖК РФ). В свою очередь коммунальная услуга по обращению с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 11.1. ст. 161 ЖК РФ).
То есть, договора на поставку коммунального ресурса для оказания коммунальных услуг и содержание общего имущества в МКД с уполномоченным собственником не заключаются.
Во-вторых, именно РСО несет ответственность за оказание коммунальных услуг перед собственниками. Это следует из п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ. Это хорошая норма, которая подчеркивает ответственность за качество услуг.
Несмотря на то, в ЖК РФ указано про заключение договора на предоставление коммунальных услуг в РСО с каждым собственником помещения, в п. 26 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 такой порядок дополнен.
В случае, если в доме реализуется схема с доверенностью и решением общего собрания (п. 3 ст. 164 ЖК РФ), то уполномоченное лицо вправе обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора в отношении всех собственников со следующими документами:
- заявлением о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, подписанное таким лицом;
- копией решения общего собрания о передаче уполномоченному лицу полномочий по заключению с ресурсоснабжающей организацией договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, от имени собственников;
- копией доверенности, выданной уполномоченному лицу в письменной форме всеми или большинством собственников;
- данные: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон, адрес электронной почты (при наличии);
- адрес помещения в многоквартирном доме, с указанием общей площади помещения или жилого дома (домовладения) и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги в соответствии с настоящими Правилами;
- наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);
- сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета;
- меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);
- срок действия договора.
В случае соблюдения условий, изложенных в п. 3 ст. 164 ЖК РФ и предоставления документов, указанных в п. 26 Правил № 354, один уполномоченных собственник заключит договор с РСО от имени всех остальных своих соседей. Это довольно удобная практика.
Проблемы непосредственного управления
Механизм непосредственного управления несовершенен. Во-первых, он очень некачественно отрегулирован законодателем. Во-вторых, слишком большая роль отводится личному компоненту (уполномоченному собственников) без реальной для него ответственность.
Дом – это сложный объект капитального строительства, инженерная система со множеством элементов и управление такой системой не может сводиться к отдельно взятой личности. Механизм управления должен балансировать и сам себя регулировать в случае необходимости.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Условия непосредственного управления
Непосредственное управление может применять в многоквартирном доме только в случае наличия в нем до 30 квартир. При 31 квартире – непосредственного управления уже быть не может. В настоящее время рассматриваются поправки в ст. 161 ЖК РФ, которые изменят число квартир с 30 до 60, в 2 раза. Если такой закон будет принят, то перейти на непосредственное управление сможет еще большее количество домом.
Главное преимущество непосредственного управления – дешевизна, затраты на само управление домом практически отсутствуют, но связаны только с текущим содержанием и благоустройством.
Основной минус непосредственного управления – не проработанность законодательного регулирования полномочий лица, которое может действовать от имени всех собственников.
Несмотря на то, что в соответ. с п. 3 ст. 164 ЖК РФ в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений, во-первых, уполномоченный общим собранием, во-вторых, удостоверенный доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме, фактически правоприменение этой нормы хромает.
Многие юридические лица не соглашаются на заключение договоров при непосредственном управлении по причине рисков, связанных с возможным невыполнением обязательств.
Жилищные услуги
В случае непосредственного управления для многоквартирного дома обязательно заключение следующих договоров:
1.На обслуживание лифтового хозяйства (если оно есть).
2.На обслуживание ВДГО (если оно есть).
3. На обслуживание пожарной сигнализации (если она есть).
4.На уборку общего имущества (мытье подъездов и содержание придомовой территории).
5.Договор на банковское обслуживание.
6.Иные договора, связанные с особенностями и конструктивными элементами многоквартирного дома. В соответ. с п. 1 ст. 164 ЖК РФ, все данные договора:
- заключаются на основании решений общего собрания указанных собственников
- все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
Размещение информации в ГИС ЖКХ осуществляют организации, с которыми заключены указанные договора (п. 2.1 ст. 164 ЖК РФ).
Нужно отметить, что уже на этом этапе может быть много проблем с выстраиванием договорных отношений. Например, не все банки пойдут на данные условия (чтобы большинство собственников выступало одной из сторон договора). Банк открывает счет либо на юридическое, либо на физическое лицо. В данном случае – счет открывается на физическое лицо, которое уполномочено остальными собственниками.
Здесь начинается много финансовых и налоговых рисков для такого лица (потому что в гражданском и налоговом праве специального регулирования применительно к такой форме управления не предусмотрено).
Второй момент – выставление квитанция за жилищные услуги. Если у дома несколько договоров с разными контрагентами, то целесообразно это сформировать в одном платежном документе (суммировав расходы в тарифе). Но в пользу кого взыскивать неоплаты по должникам? Юридического лица нет, а взыскание в пользу физического лица не вполне урегулировано.
Коммунальные услуги
С регулированием предоставления коммунальных услуг при непосредственном управлении все гораздо понятнее и даже удобнее людям.
Во-первых, договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени (п. 2 ст. 164 ЖК РФ). В свою очередь коммунальная услуга по обращению с ТКО предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами (п. 11.1. ст. 161 ЖК РФ).
То есть, договора на поставку коммунального ресурса для оказания коммунальных услуг и содержание общего имущества в МКД с уполномоченным собственником не заключаются.
Во-вторых, именно РСО несет ответственность за оказание коммунальных услуг перед собственниками. Это следует из п. 2.1 ст. 161 ЖК РФ. Это хорошая норма, которая подчеркивает ответственность за качество услуг.
Несмотря на то, в ЖК РФ указано про заключение договора на предоставление коммунальных услуг в РСО с каждым собственником помещения, в п. 26 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 такой порядок дополнен.
В случае, если в доме реализуется схема с доверенностью и решением общего собрания (п. 3 ст. 164 ЖК РФ), то уполномоченное лицо вправе обратиться в ресурсоснабжающую организацию для заключения в письменной форме договора в отношении всех собственников со следующими документами:
- заявлением о заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, подписанное таким лицом;
- копией решения общего собрания о передаче уполномоченному лицу полномочий по заключению с ресурсоснабжающей организацией договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, от имени собственников;
- копией доверенности, выданной уполномоченному лицу в письменной форме всеми или большинством собственников;
- данные: фамилия, имя, отчество (при наличии), дата и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон, адрес электронной почты (при наличии);
- адрес помещения в многоквартирном доме, с указанием общей площади помещения или жилого дома (домовладения) и иных сведений, необходимых для расчета платы за коммунальные услуги в соответствии с настоящими Правилами;
- наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);
- сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, установленный срок проведения очередной поверки, а также порядок и условия приема показаний приборов учета;
- меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);
- срок действия договора.
В случае соблюдения условий, изложенных в п. 3 ст. 164 ЖК РФ и предоставления документов, указанных в п. 26 Правил № 354, один уполномоченных собственник заключит договор с РСО от имени всех остальных своих соседей. Это довольно удобная практика.
Проблемы непосредственного управления
Механизм непосредственного управления несовершенен. Во-первых, он очень некачественно отрегулирован законодателем. Во-вторых, слишком большая роль отводится личному компоненту (уполномоченному собственников) без реальной для него ответственность.
Дом – это сложный объект капитального строительства, инженерная система со множеством элементов и управление такой системой не может сводиться к отдельно взятой личности. Механизм управления должен балансировать и сам себя регулировать в случае необходимости.
Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Компания Инфокрафт
