Уведомление собственников при проведении общего собрания

Как создать ТСЖ, чтобы итоги собрания не оспорили?

Большая часть многоквартирных домов российского жилого фонда управляется управляющими организациями. В ситуации, когда собственники хотят создать в доме ТСЖ и сменить способ управления домом, прежде всего, необходимо проведение общего собрания, процедура которого предельно регламентирована. Самым важным вопросом, который предстоит решить перед проведением общего собрания, является процедура правильного уведомления собственников.

Способ уведомления, установленный в законе

В законе установлена крайне сложная процедура уведомления собственников помещений многоквартирных домов (МКД) о предстоящем проведении общего собрания. Инициатор его проведения обязан за 10 дней до даты собрания уведомить всех собственников такого дома о предстоящем общем собрании. Этот порядок прописан в п. 4 ст. 45 ЖК РФ.

1.Необходимо уведомить каждого собственника. Встречаются ситуации, когда в одном жилом или нежилом помещении имеется по 4-6 собственников одновременно. В этом случае закон предписывает уведомлять каждого из них. Для того, чтобы получить актуальные сведения о собственниках помещений МКД, можно действовать двумя путями.

Во-первых, можно получить выписки на собственников самостоятельно через сайт ФГИС ЕГРН https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/ir_egrn. При покупке пакета 100 выписок за 400 р. минимальная цена 1 выписки на одно помещение составляет от 4 рублей. Это относительно небольшие деньги, которые можно потратить для получения актуальной информации, необходимой для проведения общего собрания.

Во-вторых, можно попытаться запросить реестр собственников у управляющей домом организации. Такая организация обязана вести данный реестр с актуальными сведениями и предоставлять его в течение 5 дней по запросу любого из собственников. Такой порядок предусмотрен п. 3.1 ст. 45 ЖК РФ.

Вариант получения информации о собственниках от управляющей компании является наименее затратным, но наиболее рискованным (управляющая компания может намеренно передать неверные сведения, чтобы в дальнейшем оспорить итоги собрания в связи с неправильной процедурой уведомления).

2.Необходимо уведомлять собственника заказным письмом с уведомлением о вручении письма. Закон не содержит обязанностей уведомлять через государственную Почту России и для этой цели можно пользоваться сторонними курьерскими службами и сервисами. Процедура уведомления через Почту России порою довольно затруднительна в связи с «национальными болезнями» этой почтовой службы (дефицит конвертов, марок, уведомлений, трудности с отправкой писем и т.п.).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Узнать больше

3.Необходимо уведомление собственников, не позднее, чем за 10 дней до даты проведения собрания. Здесь стоит обратить внимание на то, что эта формулировка означает не отправление за 10 дней до даты собрания самого письма, а его получение адресатом. В соответ. с положениями ст. 161.5 ГК РФ, сообщение о проведение общего собрания (т.е. юридически значимое сообщение) влечет для собственника последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Таким образом, планируя сроки доставки сообщения мы должны отсчитывать 10 дней с прогнозируемой даты получения сообщения, а не отправки.

4.Юридические лица, являющиеся собственниками жилых или нежилых помещений, уведомляются по месту нахождения исполнительного органа такого юридического лица. Получить эту информацию можно, скачав бесплатную выписку с сайта налогового органа https://egrul.nalog.ru/index.html

5.В законе прямо не урегулирован вопрос, как правильно уведомлять собственников – физических лиц: по их регистрации по месту жительства или по месту нахождения принадлежащего имущества. Поскольку инициаторы проведения общего собрания не располагают сведениями о «прописках» своих соседей, то исходя из положений гражданского и жилищного законодательства допускается уведомление собственников – физических лиц по месту нахождения их недвижимого имущества.

Схема уведомления, которая установлена в законе, сложная и затратная (требует денег на тот момент, когда у собственников их нет). Вместе с тем, закон исходит из того, что если собственники ранее изменили процедуру уведомления на упрощенную, то рассылка писем каждому собственнику не требуется. Упрощенная процедура уведомления может предполагать:

- размещение сообщений о проведении общего собрания на информационных стендов внутри или около подъездов

- публикацию сообщений о проведении общего собрания на каком-либо сайте, в сообществе жителей дом в одном из мессенжеров (Viber, WhatsApp и пр.).

Для того, чтобы узнать, был ли изменен установленный в законе способ уведомления с заказных писем на упрощенку, необходимо зайти на сайт ГИС ЖКХ и поискать там протокол. Иногда протокол можно найти на сайте Реформа ЖКХ (протокол мог быть размен там по «старой памяти»).

Кроме того, всегда полезно написать запрос (или сходить ногами) в жилищную инспекцию, которая хранить копии и оригиналы протоколов общих собраний. Если управляющая компания добросовестная, то можно обратиться в нее для получения возможности ознакомления с протоколами общих собраний.

С 1 января 2018 года стало возможно проводить общие собрания по смене способа управления домом в новостройке на основе голосования по актам приема передачи помещений.

Дело в том, что после приемки квартиры от застройщика может пройти довольно длительное время, прежде чем собственник оформит право собственности в установленном порядке. Поэтому голосование по актам приема передачи позволяет решать вопросы по способу управления домом до оформления официального права на купленные объекты в новостройке.

Интересной особенностью здесь является то, что лиц, принявших помещение от застройщика (или «лиц, обеспечивающих строительство многоквартирного дома») при проведении первичного общего собрания, можно не уведомлять заказным письмом с уведомлением о вручении.

Согласно порядку, прописанному в п. 4 ст. 45 ЖК РФ, письмами уведомляются собственники. А дольщики таковыми на момент приемки квартиры, формально, не являются. Поэтому первичное общее собрание в новостройке можно провести в упрощенном порядке без уведомления письмами.

Стоит обратить внимание на то, что такое исключение действует только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). В дальнейшем, по истечении года, уведомлять о проведении самого первого общего собрания придется в общем порядке с помощью писем.

Какой способ уведомления выбрать в каждом конкретном случае необходимо решить самостоятельно, исходя из содержания ранее принятых решений и самого дома (срока его ввода в эксплуатацию). Способ уведомления, установленный в законе, безусловно, самый сложный, но законодатель исходил из такой процедуры в целях защиты интересов собственников.

Павел Кузнецов,
управляющий многоквартирными домами, автор книг про ЖКХ, преподаватель Русской школы управления, кандидат наук