Блог Инфокрафт ЖКХ

Как ТСЖ правильно работать с должниками

<h2>Как ТСЖ работать с должниками</h2>

Сфера деятельности ТСЖ, а в целом управления МКД, имеет ряд особенностей, которые следует учитывать в работе. Наличие должников - один из примеров. От организации работы с должниками зависит возможность товарищества в полной мере исполнять смету доходов и расходов, а также годовой план работы. Юрист по вопросам ЖКХ Дмитрий Бурняшев даст рекомендации - как ТСЖ работать с должниками.


<h2>Работа с должниками -  требование законодательства</h2>

Ведение работы с должниками является обязательным требованием к деятельности ТСЖ (пп. ж п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416).

Существует мнение среди председателей товариществ, что указанные Правила 416 не действуют на ТСЖ, а поэтому и исполнять все требования Правил 416 ТСЖ не должны. Такое мнение не соответствует законодательству, поскольку Правила 416 устанавливают стандарты и порядок деятельности по управлению МКД, в том числе для ТСЖ, ЖСК ( пп. б п. 1 Правил 416).

<h2>Принципы работы с должниками</h2>

По своему опыту работы с должниками и опыту ТСЖ,были сформированы принципы работы с неплательщиками, которые помогут удерживать высокую собираемость.

Своевременность. Чем раньше начнете напоминать о наличии задолженности, тем больше вероятность получения задолженности. С каждым месяцем долг увеличивается и чем больше сумма, тем сложнее должнику оплатить долг одним платежом.

Обещания должны исполняться. Если должник пообещал оплатить очередной платеж и не сделал этого, а ТСЖ ранее обещало подать заявление в суд, то организации следует исполнить обещание. К сожалению, проблема многих ТСЖ -  председатели самостоятельно работают с должниками и очень часто свои обещания в ответ на неплатежи не исполняют (будь это отключение электроэнергии или подача в суд). В итоге должники просто не воспринимают подобные “угрозы” со стороны ТСЖ.

Обещания должника должны  юридически оформляться. Устная договоренность возможна, если задолженность составляет 3-4 месяца, и вы уже имели опыт работы с данным человеком, который исполнял свои обещания. Если долг свыше 5 месяцев, необходимо письменно оформить соглашение о погашении задолженности. При этом, ТСЖ вправе предусмотреть оплату за предоставление рассрочки (так например, согласно абз 4 п. 72 Правил 354 в соглашении можно предусмотреть взимание процентов, размер которых не может быть выше, чем увеличенный на 3 процента размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день предоставления рассрочки).

Наличие судебного акта не значит фактическое получение задолженности на счет ТСЖ. К сожалению, система исполнения судебных актов не идеальна, поэтому получить деньги, имея судебный акт, не всегда возможно.

<h2>Досудебная работа</h2>

Претензионный или досудебный порядок урегулирования споров является обязательным, если такой порядок предусмотрен законом или договором (ч. 5 ст. 4 АПК РФ, п. 3 ст. 132 ГПК РФ).

Действующим законодательством не предусмотрено в обязательном порядке перед обращением в суд направлять должникам претензии. Такое правило действует в отношении должников - физических лиц.

По иному ситуация стоит в случае с управляющей организацией, поскольку в отношении должников-юридических лиц требуется соблюсти претензионный порядок и по спорам о взыскании денег, возникших из договоров, предусмотрен досудебный порядок (ч. 5 ст. 4 АПК РФ). Как известно, в основании деятельности УК лежит договор управления, поэтому без претензий в адрес должников не обойтись.

Учитывая принципы работы с должниками - досудебную работу надо проводить в обязательном порядке для повышения возможности и скорости получения задолженности.

На этапе досудебной работы можно выделить следующие способы.

Обзвон должников. Если вы имели дело с коллекторами, то знаете, как частые звонки могут подтолкнуть к оплате задолженности. Но в случае с ТСЖ, обзвон производится с целью напомнить, что имеется задолженность и ежемесячно она растёт. При разговоре стоит избегать фразы “если вы не оплатите, мы подадим в суд” или “мы уже готовим документы в суде”. При упоминании суда у должников сразу возникает защитная реакция, а суд рассматривается как угроза, и в большинстве случаев, разговор заканчивается на том, что должник говорит: “ну раз так, то идите в суд”.

Чтобы фиксировать звонки и результаты переговоров заведите таблицу.

Дата звонка адрес должника ФИО и тел. Сумма долга Договоренность с должникомИтоги
26.01.2020 г.Ставрополь, ул. Пирогова, 180, кв.999

Иванов И.И

9620064899

25 000

оплатит частями:

10 000 до 15.02.2020

15 000 до 17.03.2020

Встречи в офисе ТСЖ. Бывают случаи, что должники не хотят обсуждать долг по телефону, поэтому встреча является хорошей альтернативой. Тем более в результате ее можно заключить сразу же соглашение о погашении задолженности.

Заключение соглашений о погашении задолженности. Соглашение особенно важно, когда у собственника есть возможность оформить субсидии или иные меры поддержки для оплаты за ЖКУ. В таком соглашении пропишите обязанность собственника обратиться за оформлением субсидии, а также сообщить в ТСЖ о назначении мер государственной поддержки. Соглашение возможно и в иных случаях - для юридической фиксации договоренностей.

Вручение уведомлений о задолженности. Когда у ТСЖ нет контактных данных собственника, а в квартире проживают квартиранты или сам собственник, следует уведомить о задолженности в письменной форме. Вручение письма  лично имеет большую пользу, чем направление почтой.  

Размещение списков должников. Такого рода списки несут больше информационный характер, чем побудительный к оплате. Но шанс, что лишний раз не только звонком, но и объявлением ТСЖ напомнит о задолженности, увеличит вероятность оплаты долга. Обратите внимание, что в списке должников следует ограничиться указанием номера квартиры и суммы задолженности ( сумму задолженности можно не указывать при наличии большого списка). Ни в коем случае не указывайте ФИО должников, поскольку будет действовать ФЗ от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных" и административная ответственность. В списке должников напишите максимально доступные доводы, которые помогут побудить к оплате. Вот пример такого списка, где есть перечисление должников и довод о последствиях неоплаты и причинах оплатить.

ВНИМАНИЕ!

Список квартир-должников по оплате взносов на капитальный ремонт:
19, 24, 25, 36, 61, 68, 77, 98, 100, 120, 133, 134, 141, 144.
Оплатить долг или заключить соглашение необходимо в срок до 15 февраля.
Оплата Вами взносов позволит провести
капитальный ремонт электропроводки.
В случае неоплаты, ТСЖ “Виктория-356” будет обращаться в суд,
а также в случае непогашения задолженности -
передавать информацию в бюро кредитных историй.
Состояние дома зависит напрямую от вашего участия, в том числе финансово.

Вручение или направление претензий. Претензия от уведомления о наличии задолженности отличается тем, что претензия уже направлена на наличие спора между ТСЖ и собственником, до которого не удалось “достучаться” иными способами. Также претензия является шагом, который говорит о намерении ТСЖ обратиться в суд при неудовлетворении такой претензии.

Пример претензии

ПРЕТЕНЗИЯ

   Настоящим сообщаем, что по состоянию на ______________г. у Вас имеется задолженность по оплате за жилое помещение (плата за услуги и работы по управлению МКД, содержание и текущий ремонт)  и коммунальные услуги в сумме _______________рублей.

В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"). Являясь собственниками общего имущество, собственник обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39 ЖК РФ) путем внесения оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги.

Согласно ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя, в том числе, плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

   Реализация обязанности по содержанию общего имущества происходит через внесение оплаты за помещение и коммунальные услуги. При этом установлено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

На основании вышеизложенного просим Вас оплатить задолженность в течение ______ календарных дней со дня получения настоящей претензии.

В следующих статьях мы рассмотрим подробнее судебный порядок взыскания задолженности, а также поговорим об отключении коммунальных услуг из-за долгов.