Перепланировка помещений: как грамотно провести перепланировку в МКД, и что делать ТСЖ, если перепланировка не согласована
Что включает в себя перепланировка?
Перепланировкой является изменение конфигурации помещения в МКД, которые требуют внесения изменений в технический паспорт помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).
Форма и состав сведений технического паспорта утверждена Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 "Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации" (см. приложение 13).
Чтобы понимать, какие изменения потребуется внести в технический паспорт и соответственно оформлять перепланировку, необходимо изучить технический паспорт, который состоит из:
сведения о принадлежности (указывается ФИО собственника и реквизиты документов, подтверждающих право собственности, владения, пользования;
экспликация площади квартиры (указываются площади и высота каждого помещения в квартире - коридор, кухня, спальня, сведения о дверных проемах и т.д.);
техническое описание квартиры (сведения о материале стен, перекрытий, перегородок и т.д.);
стоимость квартиры (инвентаризационная стоимость).
Как правило, самые распространенные виды перепланировок:
- перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов;
- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений;
- устройство или переоборудование существующих тамбуров.
С кем согласовывают перепланировку? Порядок согласования
Перепланировка производится по согласованию с органом местного самоуправления (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Обычно в администрации города существуют Комитеты по градостроительству, которые наделяются полномочиями по согласованию. Поэтому, для уточнения органа, с которым требуется согласование, надо обратиться в администрацию города.
В Москве, например, согласованием занимается Мосжилинспекция.
В ЖК РФ есть исчерпывающий список документов, которые надо подготовить и подать для согласования:
заявление по форме согласно Постановлению Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266;
проект переустройства. Оформляется в проектной организации.
согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, если переустройство производит наниматель по договору социального найма.
Также для принятия решения о согласовании перепланировки понадобятся:
документы о праве собственности;
заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки помещения в многоквартирном доме, если перепланируемое помещение находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры;
технический паспорт перепланируемого помещения в многоквартирном доме.
Данные документы собственник вправе предоставить по своему желанию. А если не предоставит, то орган, осуществляющий согласование, самостоятельно запросит такие документы у организаций и органов, которые обладают необходимыми полномочиями.
Решение о согласовании или об отказе принимается в течение 45 дней со дня получения документов от заявителя. Если документы сдавались через МФЦ, то срок исчисляется с даты передачи документов от МФЦ в уполномоченный орган.
После получения решения о согласовании собственник имеет право проводить работы по переустройству. Если сделать перепланировку без наличия решения, то перепланировка будет считаться самовольной.
Ответственность и последствия за самовольную перепланировку
Гражданин может быть привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ в виде штрафа от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей.
При несогласованной перепланировки собственник помещения обязан вернуть помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, который устанавливается органом, осуществляющим согласование (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ).
Почему могут отказать в согласовании?
Отказать могут по следующим причинам:
непредставления заявителем документов, которые указаны были выше;
наличия ответа на межведомственный запрос об отсутствии сведений о регистрации права собственности за заявителем (возможна ситуация, когда право собственности не было зарегистрировано в ЕГРН, а была регистрационная запись до даты создания ЕГРН) и(или) отсутствии технического паспорта на помещение;
несоответствия проекта перепланировки помещения в МКД требованиям законодательства.
Особое внимание при рассмотрении документов обращают на проект планировки и соответствие его Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, далее - Положение 47).
Также могут не согласовать, если при перепланировке планируется провести работы, которые приведут к тому, что жилое помещение не будет отвечать признакам жилого. Например, откажут в перепланировке, если планируется перенос ванной комнаты в жилое помещение, поскольку согласно п. 24 Требований 47 размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.
Что делать ТСЖ, если собственник провел перепланировку?
ТСЖ следует запросить у собственника проект перепланировки, решение о согласовании перепланировки и акт приемочной комиссии, который составляется после проведения работ по перепланировке.
Если были внесены изменения в границы помещений, построены новые перегородки, то такие сведения подлежат актуализации и в техническом паспорте на дом. Как правило, ТСЖ актуализируют сведения путем приложения вышеуказанных документов к техническому паспорту на МКД и делают пометку в экспликации этажа, где расположена квартира.
Если собственник не предоставил документы на перепланировку, то ТСЖ следует обратиться в органы государственного жилищного надзора, которые в силу ст. 20 ЖК РФ уполномочены проводить проверки за соблюдением перепланировок.
Дмитрий Бурняшев, юридические услуги для ТСЖ и УК по всей России