Совет МКД - роль, статус, возможности и ответственность
10.03.2021
16:05
10 марта 2021 в 16:05
В своей работе управляющая организация взаимодействует с членами совета МКД. Чтобы совет МКД не превышал полномочия, а управляющая могла разъяснить нюансы работы, мы разобрали самые актуальные вопросы. Из статьи узнаете о роли, статусе и ответственности совета МКД, а также нужно ли платить за работу в нем.
Условия создания, роль, число членов совета МКД
Собственники обязаны избрать совет МКД при соблюдении условий (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ) в МКД:
- больше четырех квартир;
- не создано ТСЖ или дом не управляется иным жилищным объединением.
Для избрания совета МКД достаточным будет простое большинство от участвующих в общем собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Как-либо регистрировать совет МКД не надо.
Протокол общего собрания об избрании совета МКД надо направить в адрес ГЖИ и выгрузить в ГИС ЖКХ на общих основаниях в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ и приложения № 2 к приказу Минстроя от 28 января 2019 г. № 44/пр.
Роль совета МКД сводится к созданию представительного органа, который будет от лица остальных собственников взаимодействовать с управляющей организацией.
Эксперты в сфере ЖКХ сходятся во мнении, что по своему функционалу совет МКД является органом общественного контроля за работой управляющей организации на конкретном МКД.
Число членов совета МКД утверждается собранием собственников (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). При определении количества можно учесть: количество подъездов, этажей, квартир. Например, часто число членов совета утверждают по числу подъездов в доме. Если дом высокой этажности (свыше 20), то можно выбрать по два члена в совет МКД из каждого подъезда.
Обратите внимание! Закон не регулирует вопрос о четном или нечетном числе членов совета МКД. Данный вопрос отдан на решение собственникам, поэтому допустимы оба варианта.
Срок полномочий членов совета МКД: переизбрание, досрочное
По общему правилу совет МКД действует до:
- переизбрания на общем собрании;
- избрания правления ТСЖ, если было создано товарищество в МКД.
Это установлено в ч. 9. ст. 161.1 ЖК РФ.
Совет МКД необходимо переизбирать каждые два года (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). На общем собрании можно утвердить другую периодичность, например, три года.
Если по истечении срока работы совета МКД собственники не выбрали совет в новом составе, то предыдущий состав действует на следующий срок до переизбрания.
Переизбрать совет МКД до истечения полномочий можно при условии ненадлежащем исполнении совета своих обязательств (ч. 10. ст. 161.1 ЖК РФ).
Судебная практика показывает невозможность досрочного переизбрания совета МКД, если не доказано ненадлежащее исполнение обязательств членами совета МКД.
Совет МКД и председатель были избраны на три года. Не дожидаясь истечения срока полномочий, инициативная группа провела собрание и переизбрала новый состав совета МКД. Председатель совета МКД обратился в суд с требованием о признании решения собрания о переизбрании недействительным.
Суд отменил решение собрания. В обоснование был положен вывод - досрочное прекращение деятельности совета возможно только в двух случаях, прямо указанных в законе, одно из которых - ненадлежащее исполнение членами совета своих обязанностей. Ответчики, обосновывая переизбрание совета МКД, указывали - в период своей деятельности в качестве председателя совета многоквартирного дома Истец доверия не оправдала, что на основании ст. 161.1 ЖК РФ явилось основанием досрочного переизбрания совета МКД и его председателя.
Суд данный довод не взял во внимание, так как доказательств неисполнения обязательств не было представлено (см. апелляционное определение Нижегородского городского суда № 33-4438/2015 от 12 мая 2015 г. по делу № 33-4438/2015).
В другом деле суд отменил решение о переизбрании, так как в решении не было указано оснований, которые могли бы послужить основанием для переизбрания как всего состава совета дома, так и его председателя (см. апелляционное определение Омского областного суда № 33-8178/2014 от 17 декабря 2014 г. по делу № 33-8178/2014).
Можно встретить позиции судов, которые оставляют аналогичные решения собраний, указывая - при принятии решения о досрочном переизбрании совета в связи с ненадлежащим исполнением им своих обязанностей исходят из своей собственной оценки действий (бездействия) совета дома (см.
определение Ставропольского краевого суда по делу № 33-6485/2019 и Мосгорсуда по делу № 33-8618/2019).
Права и обязанности совета МКД
Положения ЖК РФ в части совета МКД указывают на полномочия совета, но не устанавливают обязательств.
В ЖК РФ отсутствуют положения, написанные по формуле "Совет МКД обязан…" или "Члены совета МКД обязаны…".
Данный пробел фактически мешает реализовывать собственникам право на досрочное переизбрание, которое возможно при неисполнении обязательств. Ведь как таковых обязательств прямо не установлено в ЖК РФ.
Совет МКД:
1. Обеспечивает выполнение решений общих собраний.
Закон не указывает, как именно совет МКД обеспечивает выполнение. Предполагается, что в данном случае у совета МКД посредническая и информационная функция. Например, на собрании был утвержден перечень работ и услуг по содержанию общего имущества. Чтобы перечень исполнить требуется направить его и протокол в адрес управляющей организации. В итоге, совет МКД берет на себя данную функцию.
2. Выносит на общее собрание вопросы для обсуждения.
Перечень вопросов:
о порядке пользования общим имуществом (в том числе земельным участком);
о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
о компетенции совета МКД, избираемых комиссий.
3. Представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления МКД, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества.
4. Представляет заключение о проекте договора управления.
Закон не регулирует состав такого заключения, а также ответственность за его отсутствие. Наличие заключения не препятствует деятельности новой управляющей организации и включению дома в реестр лицензий.
5. Контролирует за работу управляющей организации.
Совет МКД не наделен полномочиями по контролю за работой управляющей больше, чем сами собственники наделены в силу положений законодательства.
6. Представляет отчет о проделанной работе совета МКД.
На практике, единицы советов МКД представляют отчеты о своей работе. В законе не указаны последствия непредставления отчета или его отклонения общим собранием. Допускается, что общим собранием можно утвердить оплату вознаграждения совету МКД после утверждения отчета.
7. Принимает решение о текущем ремонте МКД.
Собственники могут наделить совет МКД полномочиями на принятие решения о текущем ремонте МКД в соответствии с п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Для наделения полномочиями требуется количество голосов "за" более 50 % от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Оплата за работу совета МКД
По общему правилу, деятельность совета МКД безвозмездна. Собственники могут на собрании утвердить выплату вознаграждения совету МКД (в том числе председателю). Такие положения установлены в ч. 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ.
При решении вопроса о выплате вознаграждения следует в обязательном порядке вынести вопросы:
условия и порядок выплаты вознаграждения;
порядок определения размера вознаграждения.
Собственники могут принять решение о выплате независимо от каких-либо показателей работы совета МКД или председателя. Например, утвердить выплату ежемесячно в размере 1 руб/кв.м. Допустим вариант выплаты поквартально или по итогам года.
Так как на выплату вознаграждения требуется централизованный сбор платежей со всех собственников, то не представляется возможным осуществить его без привлечения управляющей организации.
По мнению Минстроя (письмо от 29 сентября 2015 г. N 32395-ОГ/04), самым удобным вариантом оформления выплаты будет дать поручение управляющей организации и предусмотреть в договоре управления обязанности организации:
- начислять и выставлять к уплате в платежных документах взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета МКД;
- выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета МКД.
В итоге, фиксируются обязательства управляющей перед собственниками помещений по распоряжению денежными средствами на определенную цель. В данной схеме, управляющая не вступает в правоотношения с членами и председателем совета МКД. Требовать исполнения поручения могут только собственники помещений (контрагенты по договору управления) - выплату вознаграждения либо возврат неосновательного обогащения, если управляющая удержала деньги у себя.
Налогообложение вознаграждения совету МКД
В силу пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ управляющая не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат. Источниками выплат считаются собственники помещений в МКД. Главное условие - раздельный бухгалтерский учет поступлений по строке "вознаграждение совету МКД".
Члены и председатель совета МКД обязаны самостоятельно уплачивать НДФЛ.
Если управляющая находится на общем режиме налогообложения, то она освобождена от обложения НДС такого вознаграждения, так как в аналогичной ситуации вознаграждение не является операцией управляющей организации по реализации (Постановление ФАС СЗО от 12.12.2013 по делу N А26-1411/2013).
Отдельный счет для учета вознаграждения
Собственники ошибочно считают, что управляющая организация обязана получать деньги на вознаграждения совета МКД на отдельный банковский счет. В обосновании позиции ссылаются на положения Федерального закона "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" от 03.06.2009 № 103-ФЗ.
Данный довод опроверг Минстрой в письме от 29 сентября 2015 г. № 32395-ОГ/04 - на управляющую организацию не распространяются требования ФЗ 103, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в многоквартирном доме.
Дмитрий Бурняшев, юридические услуги для ТСЖ и УК по всей России
Сайт: burnyashev.ru
Условия создания, роль, число членов совета МКД
Собственники обязаны избрать совет МКД при соблюдении условий (ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ) в МКД:
- больше четырех квартир;
- не создано ТСЖ или дом не управляется иным жилищным объединением.
Для избрания совета МКД достаточным будет простое большинство от участвующих в общем собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Как-либо регистрировать совет МКД не надо.
Протокол общего собрания об избрании совета МКД надо направить в адрес ГЖИ и выгрузить в ГИС ЖКХ на общих основаниях в силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ и приложения № 2 к приказу Минстроя от 28 января 2019 г. № 44/пр.
Роль совета МКД сводится к созданию представительного органа, который будет от лица остальных собственников взаимодействовать с управляющей организацией.
Эксперты в сфере ЖКХ сходятся во мнении, что по своему функционалу совет МКД является органом общественного контроля за работой управляющей организации на конкретном МКД.
Число членов совета МКД утверждается собранием собственников (ч. 4 ст. 161.1 ЖК РФ). При определении количества можно учесть: количество подъездов, этажей, квартир. Например, часто число членов совета утверждают по числу подъездов в доме. Если дом высокой этажности (свыше 20), то можно выбрать по два члена в совет МКД из каждого подъезда.
Обратите внимание! Закон не регулирует вопрос о четном или нечетном числе членов совета МКД. Данный вопрос отдан на решение собственникам, поэтому допустимы оба варианта.
Срок полномочий членов совета МКД: переизбрание, досрочное
По общему правилу совет МКД действует до:
- переизбрания на общем собрании;
- избрания правления ТСЖ, если было создано товарищество в МКД.
Это установлено в ч. 9. ст. 161.1 ЖК РФ.
Совет МКД необходимо переизбирать каждые два года (ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). На общем собрании можно утвердить другую периодичность, например, три года.
Если по истечении срока работы совета МКД собственники не выбрали совет в новом составе, то предыдущий состав действует на следующий срок до переизбрания.
Переизбрать совет МКД до истечения полномочий можно при условии ненадлежащем исполнении совета своих обязательств (ч. 10. ст. 161.1 ЖК РФ).
Судебная практика показывает невозможность досрочного переизбрания совета МКД, если не доказано ненадлежащее исполнение обязательств членами совета МКД.
Совет МКД и председатель были избраны на три года. Не дожидаясь истечения срока полномочий, инициативная группа провела собрание и переизбрала новый состав совета МКД. Председатель совета МКД обратился в суд с требованием о признании решения собрания о переизбрании недействительным.
Суд отменил решение собрания. В обоснование был положен вывод - досрочное прекращение деятельности совета возможно только в двух случаях, прямо указанных в законе, одно из которых - ненадлежащее исполнение членами совета своих обязанностей. Ответчики, обосновывая переизбрание совета МКД, указывали - в период своей деятельности в качестве председателя совета многоквартирного дома Истец доверия не оправдала, что на основании ст. 161.1 ЖК РФ явилось основанием досрочного переизбрания совета МКД и его председателя.
Суд данный довод не взял во внимание, так как доказательств неисполнения обязательств не было представлено (см. апелляционное определение Нижегородского городского суда № 33-4438/2015 от 12 мая 2015 г. по делу № 33-4438/2015).
В другом деле суд отменил решение о переизбрании, так как в решении не было указано оснований, которые могли бы послужить основанием для переизбрания как всего состава совета дома, так и его председателя (см. апелляционное определение Омского областного суда № 33-8178/2014 от 17 декабря 2014 г. по делу № 33-8178/2014).
Можно встретить позиции судов, которые оставляют аналогичные решения собраний, указывая - при принятии решения о досрочном переизбрании совета в связи с ненадлежащим исполнением им своих обязанностей исходят из своей собственной оценки действий (бездействия) совета дома (см.
определение Ставропольского краевого суда по делу № 33-6485/2019 и Мосгорсуда по делу № 33-8618/2019).
Права и обязанности совета МКД
Положения ЖК РФ в части совета МКД указывают на полномочия совета, но не устанавливают обязательств.
В ЖК РФ отсутствуют положения, написанные по формуле "Совет МКД обязан…" или "Члены совета МКД обязаны…".
Данный пробел фактически мешает реализовывать собственникам право на досрочное переизбрание, которое возможно при неисполнении обязательств. Ведь как таковых обязательств прямо не установлено в ЖК РФ.
Совет МКД:
1. Обеспечивает выполнение решений общих собраний.
Закон не указывает, как именно совет МКД обеспечивает выполнение. Предполагается, что в данном случае у совета МКД посредническая и информационная функция. Например, на собрании был утвержден перечень работ и услуг по содержанию общего имущества. Чтобы перечень исполнить требуется направить его и протокол в адрес управляющей организации. В итоге, совет МКД берет на себя данную функцию.
2. Выносит на общее собрание вопросы для обсуждения.
Перечень вопросов:
о порядке пользования общим имуществом (в том числе земельным участком);
о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества;
о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками в отношении общего имущества и предоставления коммунальных услуг;
о компетенции совета МКД, избираемых комиссий.
3. Представляет собственникам предложения по вопросам планирования управления МКД, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества.
4. Представляет заключение о проекте договора управления.
Закон не регулирует состав такого заключения, а также ответственность за его отсутствие. Наличие заключения не препятствует деятельности новой управляющей организации и включению дома в реестр лицензий.
5. Контролирует за работу управляющей организации.
Совет МКД не наделен полномочиями по контролю за работой управляющей больше, чем сами собственники наделены в силу положений законодательства.
6. Представляет отчет о проделанной работе совета МКД.
На практике, единицы советов МКД представляют отчеты о своей работе. В законе не указаны последствия непредставления отчета или его отклонения общим собранием. Допускается, что общим собранием можно утвердить оплату вознаграждения совету МКД после утверждения отчета.
7. Принимает решение о текущем ремонте МКД.
Собственники могут наделить совет МКД полномочиями на принятие решения о текущем ремонте МКД в соответствии с п. 4.2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Для наделения полномочиями требуется количество голосов "за" более 50 % от общего числа голосов в доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Оплата за работу совета МКД
По общему правилу, деятельность совета МКД безвозмездна. Собственники могут на собрании утвердить выплату вознаграждения совету МКД (в том числе председателю). Такие положения установлены в ч. 8.1. ст. 161.1 ЖК РФ.
При решении вопроса о выплате вознаграждения следует в обязательном порядке вынести вопросы:
условия и порядок выплаты вознаграждения;
порядок определения размера вознаграждения.
Собственники могут принять решение о выплате независимо от каких-либо показателей работы совета МКД или председателя. Например, утвердить выплату ежемесячно в размере 1 руб/кв.м. Допустим вариант выплаты поквартально или по итогам года.
Так как на выплату вознаграждения требуется централизованный сбор платежей со всех собственников, то не представляется возможным осуществить его без привлечения управляющей организации.
По мнению Минстроя (письмо от 29 сентября 2015 г. N 32395-ОГ/04), самым удобным вариантом оформления выплаты будет дать поручение управляющей организации и предусмотреть в договоре управления обязанности организации:
- начислять и выставлять к уплате в платежных документах взнос на выплату вознаграждения членам и председателю совета МКД;
- выплачивать фактически полученные по данной статье денежные средства членам и председателю совета МКД.
В итоге, фиксируются обязательства управляющей перед собственниками помещений по распоряжению денежными средствами на определенную цель. В данной схеме, управляющая не вступает в правоотношения с членами и председателем совета МКД. Требовать исполнения поручения могут только собственники помещений (контрагенты по договору управления) - выплату вознаграждения либо возврат неосновательного обогащения, если управляющая удержала деньги у себя.
Налогообложение вознаграждения совету МКД
В силу пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ управляющая не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов, так как не признается источником выплат. Источниками выплат считаются собственники помещений в МКД. Главное условие - раздельный бухгалтерский учет поступлений по строке "вознаграждение совету МКД".
Члены и председатель совета МКД обязаны самостоятельно уплачивать НДФЛ.
Если управляющая находится на общем режиме налогообложения, то она освобождена от обложения НДС такого вознаграждения, так как в аналогичной ситуации вознаграждение не является операцией управляющей организации по реализации (Постановление ФАС СЗО от 12.12.2013 по делу N А26-1411/2013).
Отдельный счет для учета вознаграждения
Собственники ошибочно считают, что управляющая организация обязана получать деньги на вознаграждения совета МКД на отдельный банковский счет. В обосновании позиции ссылаются на положения Федерального закона "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" от 03.06.2009 № 103-ФЗ.
Данный довод опроверг Минстрой в письме от 29 сентября 2015 г. № 32395-ОГ/04 - на управляющую организацию не распространяются требования ФЗ 103, регулирующего деятельность платежных агентов, так как председателя совета дома нельзя рассматривать как поставщика товаров, работ, услуг для собственников помещений в многоквартирном доме.
Дмитрий Бурняшев, юридические услуги для ТСЖ и УК по всей России
Сайт: burnyashev.ru
Компания Инфокрафт
