Применение дифференцированного тарифа ТСЖ для разных помещений в одном МКД

Многоквартирный дом представляет собой сложный объект, в который могут входить квартиры, нежилые помещения, машиноместа. И всегда возникают вопросы у собственников таких объектов - почему я должен платить за обслуживание общего имущества, которым пользуются только собственники машиномест (например, автоматических въездных ворот на этаж, где есть только машиноместа). В статье рассмотрим возможность установления и применения дифференцированных тарифов на содержание и ремонт в домах со способом управления ТСЖ.

Неиспользование общим имуществом не освобождает от оплаты за его обслуживание

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Однако за некоторые коммунальные услуги можно произвести перерасчет при временном отсутствии в порядке, установленном Правилами 354 (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Верховный суд в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 напомнил, что собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД  независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.

Таким образом, предполагается, что бремя содержания общего имущества не зависит от факта пользования тем или иным объектом такого имущества. Например, довод собственников машиномест об освобождении их от оплаты за содержание лифта, лестничных клеток и т.д., будет опровергнут ТСЖ на законных основаниях со ссылкой на ч. 11 ст. 155 ЖК РФ и 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22.

Размер оплаты за содержание и ремонт должен быть одинаков для всех при управлении домом - УО

В п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее - Правила 491) содержится правило, что размер платы за содержание и ремонт устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. При этом закреплению данного правила предшествует абзац об определении платы за содержание и ремонт в МКД, в котором не созданы ТСЖ либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

Для домов, где создано и управлением занимается ТСЖ, размер обязательных платежей (в том числе тариф за содержание и ремонт), связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, определяются органами управления таких организаций на основе  утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. Такое правило содержится в п. 33 Правил 491.

Как видно, правило об одинаковом размере тарифа за содержание и ремонт, установлено в отношении тарифов на услуги и работы УО, но не в отношении тарифа за содержание и ремонт при управлении домом ТСЖ.

Конституционный суд подтвердил право ТСЖ устанавливать разные (дифференцированные) тарифы для собственников

Конституционный суд рассмотрел вопрос о законности установления дифференцированных тарифов ТСЖ и отразил свое позицию в Постановлении от 29.01.2018 N 5-П "По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова".

ТСН «Магнитогорская, 3/28б» (находится в г. Ростова-на-Дону) на общем собрании установили размер обязательных платежей собственников на содержании и ремонт:

• 25 рублей с 1 кв. м квартиры;

• 10 рублей с 1 кв. м машино-места;

• 14 рублей с 1 кв. м коммерческого помещения.

Собственник квартиры обратился в суд с требованиями о признании решения общего собрания от 19 марта 2016 года недействительным (данным решением были установлены вышеуказанные тарифы). В обосновании позиции был положен довод, что решение ставит собственников жилых помещений в невыгодное положение по сравнению с собственниками коммерческих помещений. Все суды отказали в удовлетворении требований собственника. Тогда собственник обратился в Конституционный суд об оспаривании положений  статей 181.4 и 181.5 ГК РФ, предусматривающих основания и порядок признания недействительным оспоримого решения собрания гражданско-правового сообщества, а также части  1 статьи 158 ЖК РФ, согласно которой собственник помещения в МКД обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения и взносов на капитальный ремонт.

Конституционный суд отказал собственнику и подтвердил законность установления дифференцированных тарифов в ТСЖ.

Суд сделал вывод, что  применительно к многоквартирным домам, управляют которыми непосредственно собственники помещений, либо товарищества собственников жилья, жилищные или иные специализированные потребительские кооперативы, не установлены конкретные правила, предписывающие или, напротив, исключающие возможность учета особенностей помещений МКД. А конкретно в назначении и определении размера оплаты расходов на содержание общего имущества в таком доме, которые обязаны нести собственники как жилых, так и нежилых помещений.

Тем самым, в рамках действующего правового регулирования при принятии решений, связанных с управлением многоквартирным домом, обеспечивается свобода волеизъявления различных категорий собственников помещений. А также учитывается  необходимость соблюдения баланса их интересов и обстоятельств несения бремени соответствующих расходов.

Суд указал, что подход с установлением дифференцированных тарифов на основе автономии воли собственников помещений в МКД

позволяет обеспечить решения об установлении тарифов на содержание и ремонт с опорой на конкретные характеристики помещений и условия их

использования. Притом, что выбор дополнительных критериев для определения долей участия собственников того или иного вида помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в МКД не должен осуществляться произвольно. Также основанная на этих критериях дифференциация размеров соответствующих платежей не должна приводить к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений в многоквартирном доме, относящихся к одной и той же категории.

Законодательно установленный критерий распределения бремени расходов собственников не исключает при принятии решения установлении тарифа на содержание и ремонт учет особенности соответствующих помещений (в частности, их назначения).Также это касается иных объективных обстоятельств, которые – при соблюдении баланса интересов различных категорий собственников помещений в МКД – могут служить достаточным основанием для изменения долей их участия в обязательных расходах по содержанию общего имущества (соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений и т.д.)

В свою очередь, при установлении дифференцированных тарифов следует учесть, что размер тарифа не может устанавливаться произвольно и должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с предписаниями законодательства и отвечать требованиям разумности.

Таким образом, Конституционный суд, фактически подтвердил законность установления различных тарифов для собственников квартир, нежилых помещений, машиномест, которые находятся в одном МКД, управлением которого занимается ТСЖ/ЖСК. С полным текстом постановления Конституционного суда можете ознакомиться по ссылке на сайте суда.

Дмитрий Бурняшев, юридические услуги для ТСЖ и УК по всей России