Договоры на использование общего имущества с провайдерами: как получить деньги и не поссориться с жителями?
20.03.2020
08:55
20 марта 2020 в 8:55
В любом многоквартирном доме есть возможность подключить услуги связи: интернет, телефонию, телевидение. Причем такие услуги жителям оказывают конкурирующие друг с другом организации – провайдеры. Для того, чтобы эти услуги оказывались, провайдеры должны разместить внутри дома специальное оборудование и подключить его на внутридомовых сетях энергоснабжения. Попытки урегулировать взаимодействие провайдеров и управляющий организаций пока не увенчались успехом.
Те, кого мы на бытовом уровне называем провайдерами, в ст. 2 закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» называются операторами связи.
Оператор связи – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги связи на основании соответствующей лицензии. Провайдеры, будучи операторами связи и имея лицензию, оказывают услуги связи потребителями, которые в законе называются абонентами.
Абонент – это пользователь услугами связи, с которым заключен договор об оказании таких услуг при выделении для этих целей абонентского номера или уникального кода идентификации. Такой договор является публичным и заключается с каждым, кто обратится к провайдеру для его заключения.
Управляющая организация не являются частью процесса по оказанию услуг связи потребителями. У нее нет для этого специальной лицензии, а сами услуги связи не входят в Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (то есть, в «минимальный перечень»).
Для того, чтобы провайдер появился в доме, есть два сценария.
1.Если дом старый, то провайдер обращается в управляющую организацию и заключает с ней договор. После чего размещает свое оборудование и начинает процедуру заключения публичных договоров с абонентами.
2.Если дом новый, то провайдеры решают вопрос доступа с застройщиком на этапе строительства дома, либо с управляющей организацией от застройщика (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Провайдеры спешат войти в новый дом из-за того, что кто первый войдет в дом, то и подключит большую часть абонентов. В дальнейшем смена провайдера может быть затруднена консервативностью самих жителей.
С точки зрения эксплуатации общего имущества приход провайдера в многоквартирный дом – не самая приятная перспектива для управляющей организации. Установка оборудования провайдером осуществляется крайне небрежно, а висящие и перепутанные провода (кабели) – являются общей болезнью любого провайдера: они ставят оборудование на потоке и чаще всего в ущерб качеству и нормам, регулирующим этот процесс. Например, кабели должны быть в кабель каналах, что само по себе редкость.
Для того, чтобы провайдер был допущен до общего имущества, он заключает договор с управляющей организацией, которая допускает провайдера к размещению оборудования.
Основной вопрос в том, что в соответ. с пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, только общее собрание собственников уполномочено на принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами (провайдерами), в том числе о заключении договоров об установке внешнего оборудования, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. И в силу положений п. 1 ст. 46 ЖК РФ, такие решения должны приниматься 2/3 голосов от общего числа собственников. Чаще всего, таких решений нет, а договора с провайдерами есть (а оборудование уже размещено).
Назад в такой ситуации не откатишь, потому что жители уже заключили публичные договора на услуги связи с провайдером, а потому демонтаж незаконно (на первый взгляд) установленного оборудования – приведет к волне недовольства внутри дома. Поэтому все что остается – попытаться выстроить рабочие отношения с провайдерами.
Основные проблемы здесь сводятся к следующему:
1.Низкая цена договора. В зависимости от региона провайдеры платят от 200 до 3000 р. за один многоквартирный дом в месяц. Поскольку данные договора не являются обязательными ни для провайдера, ни для управляющей организации, вопрос определения справедливой стоимости нельзя передать на рассмотрение суда. Здесь действует исключительно принцип свободы договора сторон. Некоторые провайдеры (например, ЭрТелеком) вообще рассылают бесплатные договоры с ценой договора равной нолю.
2.Кабальные условия самого договора. Провайдеры крайне редко заключают договор аренды общего имущества. Обычно эти договора называются «Договор на предоставление доступа», «Договор на размещение оборудования» и т.п. Условия такого договора часто включают не только текущую аренду, но и попытку узаконить технические условия на подключение оборудования провайдера постфактум. Поскольку в большинстве случаев само подключение оборудования провайдером на грани фола (как с точки зрения технических требований, так и самой процедуры), то условие об узаконивании того, что уже установлено по факту, для провайдера весьма существенно.
3.Подмена одним договором – другого. Провайдер стремится не просто включить в договор условие на размещение, например, шкафов с оборудованием, необходимым для оказания услуг связи, но и условие, например, о возможности использовать крышу дома для переброски кабелей, не связанных с оказанием услуг связи жителям (а связанных, например, с трансляцией выборов или иными целями). Эти условия нужно внимательно отслеживать в договоре и либо исключать их, либо требовать дополнительной оплаты за их включение.
Факт того, что государством никак не урегулированы вопрос доступа провайдеров к общему имуществу многоквартирного дома – приводит к определенным проблемам.
Со стороны управляющей организации нет понимания о том, почему она должна обеспечивать доступ провайдеру за условные 200 рублей в месяц. Частые поломки оборудования требуют взаимодействия с провайдером, а это дополнительные операционные затраты управляющей организации, которые никак не возмещаются.
Со стороны жителей может быть противодействие при реализации в доме дополнительных IT-возможностей (например, публичной точки доступа). Так, Верховный суд РФ указал, что в отсутствие согласия большинства собственников помещений многоквартирных домов, принятого по результатам голосования на общем собрании, а также без внесения соответствующей платы за пользование общим имуществом, уплачиваемой в интересах названных лиц, законных оснований для размещения оператором связи своего оборудования в многоквартирных домах не имеется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21.05.2018 №№ А73-2945/2017, 303-ЭС17-22462). Получается, что если такого согласия нет (а набрать 2/3 голосов непросто), то жители будут сидеть без услуг связи вообще, что само по себе неприемлемо. А ведь 2/3 можно элементарно не набрать по причине «дремучести» самих жителей, боязни излучений и прочих страшилок (нужно помнить, что все хотят жить вечно).
Со стороны провайдера рост цены на аренду общего имущества повлечет рост операционных издержек и увеличение цены по публичному договору, который заключается провайдером с абонентом.
Это очевидный конфликт интересов всех сторон, который пока нельзя разрешить. По всей видимости нужен какой-то типовой договор, обязательный для всех сторон и с рыночной методикой определения стоимости по нему (со всеми необходимыми переменными и затратами).
Пока такого договора не будет, управляющие компании будут узаконивать свои отношения с провайдерами полулегально, либо (если не получается договориться) вести против провайдеров партизанскую войну, создавая умышленные аварии и выводя из строя оборудование провайдеров, пока те не начнут платить за нахождение в доме.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Кто такие провайдеры и как он приходят в дом
Те, кого мы на бытовом уровне называем провайдерами, в ст. 2 закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ «О связи» называются операторами связи.
Оператор связи – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги связи на основании соответствующей лицензии. Провайдеры, будучи операторами связи и имея лицензию, оказывают услуги связи потребителями, которые в законе называются абонентами.
Абонент – это пользователь услугами связи, с которым заключен договор об оказании таких услуг при выделении для этих целей абонентского номера или уникального кода идентификации. Такой договор является публичным и заключается с каждым, кто обратится к провайдеру для его заключения.
Управляющая организация не являются частью процесса по оказанию услуг связи потребителями. У нее нет для этого специальной лицензии, а сами услуги связи не входят в Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290 (то есть, в «минимальный перечень»).
Для того, чтобы провайдер появился в доме, есть два сценария.
1.Если дом старый, то провайдер обращается в управляющую организацию и заключает с ней договор. После чего размещает свое оборудование и начинает процедуру заключения публичных договоров с абонентами.
2.Если дом новый, то провайдеры решают вопрос доступа с застройщиком на этапе строительства дома, либо с управляющей организацией от застройщика (через п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Провайдеры спешат войти в новый дом из-за того, что кто первый войдет в дом, то и подключит большую часть абонентов. В дальнейшем смена провайдера может быть затруднена консервативностью самих жителей.
Договорные отношения с провайдерами
С точки зрения эксплуатации общего имущества приход провайдера в многоквартирный дом – не самая приятная перспектива для управляющей организации. Установка оборудования провайдером осуществляется крайне небрежно, а висящие и перепутанные провода (кабели) – являются общей болезнью любого провайдера: они ставят оборудование на потоке и чаще всего в ущерб качеству и нормам, регулирующим этот процесс. Например, кабели должны быть в кабель каналах, что само по себе редкость.
Для того, чтобы провайдер был допущен до общего имущества, он заключает договор с управляющей организацией, которая допускает провайдера к размещению оборудования.
Основной вопрос в том, что в соответ. с пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, только общее собрание собственников уполномочено на принятие решений о пользовании общим имуществом иными лицами (провайдерами), в том числе о заключении договоров об установке внешнего оборудования, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. И в силу положений п. 1 ст. 46 ЖК РФ, такие решения должны приниматься 2/3 голосов от общего числа собственников. Чаще всего, таких решений нет, а договора с провайдерами есть (а оборудование уже размещено).
Назад в такой ситуации не откатишь, потому что жители уже заключили публичные договора на услуги связи с провайдером, а потому демонтаж незаконно (на первый взгляд) установленного оборудования – приведет к волне недовольства внутри дома. Поэтому все что остается – попытаться выстроить рабочие отношения с провайдерами.
Основные проблемы здесь сводятся к следующему:
1.Низкая цена договора. В зависимости от региона провайдеры платят от 200 до 3000 р. за один многоквартирный дом в месяц. Поскольку данные договора не являются обязательными ни для провайдера, ни для управляющей организации, вопрос определения справедливой стоимости нельзя передать на рассмотрение суда. Здесь действует исключительно принцип свободы договора сторон. Некоторые провайдеры (например, ЭрТелеком) вообще рассылают бесплатные договоры с ценой договора равной нолю.
2.Кабальные условия самого договора. Провайдеры крайне редко заключают договор аренды общего имущества. Обычно эти договора называются «Договор на предоставление доступа», «Договор на размещение оборудования» и т.п. Условия такого договора часто включают не только текущую аренду, но и попытку узаконить технические условия на подключение оборудования провайдера постфактум. Поскольку в большинстве случаев само подключение оборудования провайдером на грани фола (как с точки зрения технических требований, так и самой процедуры), то условие об узаконивании того, что уже установлено по факту, для провайдера весьма существенно.
3.Подмена одним договором – другого. Провайдер стремится не просто включить в договор условие на размещение, например, шкафов с оборудованием, необходимым для оказания услуг связи, но и условие, например, о возможности использовать крышу дома для переброски кабелей, не связанных с оказанием услуг связи жителям (а связанных, например, с трансляцией выборов или иными целями). Эти условия нужно внимательно отслеживать в договоре и либо исключать их, либо требовать дополнительной оплаты за их включение.
Партизанские методы взаимоотношений с провайдерами
Факт того, что государством никак не урегулированы вопрос доступа провайдеров к общему имуществу многоквартирного дома – приводит к определенным проблемам.
Со стороны управляющей организации нет понимания о том, почему она должна обеспечивать доступ провайдеру за условные 200 рублей в месяц. Частые поломки оборудования требуют взаимодействия с провайдером, а это дополнительные операционные затраты управляющей организации, которые никак не возмещаются.
Со стороны жителей может быть противодействие при реализации в доме дополнительных IT-возможностей (например, публичной точки доступа). Так, Верховный суд РФ указал, что в отсутствие согласия большинства собственников помещений многоквартирных домов, принятого по результатам голосования на общем собрании, а также без внесения соответствующей платы за пользование общим имуществом, уплачиваемой в интересах названных лиц, законных оснований для размещения оператором связи своего оборудования в многоквартирных домах не имеется (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ от 21.05.2018 №№ А73-2945/2017, 303-ЭС17-22462). Получается, что если такого согласия нет (а набрать 2/3 голосов непросто), то жители будут сидеть без услуг связи вообще, что само по себе неприемлемо. А ведь 2/3 можно элементарно не набрать по причине «дремучести» самих жителей, боязни излучений и прочих страшилок (нужно помнить, что все хотят жить вечно).
Со стороны провайдера рост цены на аренду общего имущества повлечет рост операционных издержек и увеличение цены по публичному договору, который заключается провайдером с абонентом.
Это очевидный конфликт интересов всех сторон, который пока нельзя разрешить. По всей видимости нужен какой-то типовой договор, обязательный для всех сторон и с рыночной методикой определения стоимости по нему (со всеми необходимыми переменными и затратами).
Пока такого договора не будет, управляющие компании будут узаконивать свои отношения с провайдерами полулегально, либо (если не получается договориться) вести против провайдеров партизанскую войну, создавая умышленные аварии и выводя из строя оборудование провайдеров, пока те не начнут платить за нахождение в доме.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
