Автоматическая индексация тарифа на текущее содержание в договоре с жителями: обсуждаем инициативу властей
12.07.2022
10:00
12 июля 2022 в 10:00
В начале июня СМИ развели в негативном ключе дискуссию о «злых коммунальщиках», которые без согласия собственников смогут повышать тариф на текущее содержание. Но при условии, если это установлено в договоре управления с жителями. Но только вот медиа-сенсации особой не получилось, потому что такая практика индексации идет по стране уже несколько лет и это совершенно правильно.
Суть предложений Минстроя и неуместная позиция масс-медиа в освещении вопроса тарифа
Весь кипеш начался с того, что Минстрой направил письмо в Торгово-промышленную палату РФ, где указал, что рассмотрит возможность изменения закона, который позволит индексировать тариф на текущее содержание без решения жителей, но если они приняли на общем собрании условия договора управления многоквартирным домом, который будет предполагать такой порядок ценообразования. Никаких изменений закона еще не было.
Сразу после этого начался парад осуждения того, как это плохо: с критикой выступили депутаты, некоммерческие организации, представляющие интересы потребителей и так далее. В итоге Минстрой даже попытался дезавуировать свои первоначальные намерения, согласившись, что действовать нужно мягко и не следует рубить с плеча.
Природа такого отношения к жилфонду со стороны движения в защиту прав потребителя – совершенно непонятна. Тариф на текущее содержание не является регулируемым, т.е. он не индексируется государством. В отличие от тарифов за коммунальные ресурсы, обращение с ТКО или капитальный ремонт. Регулируемые тарифы индексируются минимум ежегодно, а цена по ним растет или с 1 января, или с 1 июля.
В чем принципиальное отличие этих услуг от жилищных и почему плату по регулируемым тарифам поднимать можно и нужно, по содержанию жилфонда – нельзя, остается под вопросом.
Лично мне известно большое количество многоквартирных домов, где тариф на текущее содержание не поднимался 10 лет и более. Если брать минимальную инфляцию на товары и услуги, цена за услуги УК и ТСЖ должна вырасти хотя бы на 50% от того, что есть сейчас.
Фактически мы имеем в полной мере ассиметричную ситуацию, при которой монополиям или иным ресурсникам государство разрешает повышать плату за свои услуги (до 6% ежегодно), а УК и ТСЖ – нет, указывая, что этот тариф в руках жителей, за ними и конечное слово. А позиция жителей тут очень простая: все остальные услуги ежегодно повышаются против их воли и единственно, что у них есть – отыграться на УК и ТСЖ (отказав в повышении тарифа), потому что больше не на ком.
Безусловно, не все так плохо. С апреля 2018 года был введен п. 4 в ст. 158 ЖК РФ, который установил, что если собственники отказались поднимать плату по предложению управляющей организации и не проголосовали за это, то можно использовать тариф, который устанавливается органом местного самоуправления.
Но у этой схемы есть несколько порочных дефектов:
- этот тариф низкий и индексация его недостаточная (местные власти не хотят разжигать социальную нестабильность и повышают его минимально);
- в многих городах нет гибкой дифференциации по такому тарифу исходя из уровня благоустройства дома (а чем сложнее «начинка» дома, тем дороже его обслуживать); местами мы видим общую цифру «муниципального» тарифа без какой-либо различности;
- местный тариф оказывается еще менее выгодным, чем тариф управляющей домом организации.
Но самое интересно то, что Минстрой, говоря про индексацию, не предложил ничего нового. Ведь речь шла только про ситуацию, когда сами собственники согласовали на собрании в своем договоре с УК условие про индексацию. Добровольно за нее проголосовав. Эта практика уже много лет идет по стране, несмотря на свою противоречивость. И многим жителям так проще, потому что вопрос индексации действительно болезненный и голосовать за него снова и снова каждый год – очень непросто (каждый, кто проводит такие собрания, понимает с каким уровнем и масштабом возражений нам приходится работать, решая эти проблемы).
Варианты повышения тарифа без согласия собственников и чем власти могли бы помочь
Тема повышения тарифа на текущее содержание – действительно сложная и воспринимается негативно с учетом низкого качества жилищных услуг, которое мы часто видим. Но нельзя отрицать, что ветшание жилфонда тоже носит объективный характере и в любой дом для его нормального содержания нужно вкладывать деньги.
Поэтому вот несколько предложений о том, как власти могли бы помочь в части ценообразования по текущему содержанию:
1. Нужно пересмотреть рекомендации по установлению муниципальных тарифов.
Важно перестать бояться спекулировать на социальных вопросах по тарифу. Пора официально признать, что тариф на текущее содержание, в целом по стране занижен и нуждается в индексации, причем давно. Для того, чтобы устанавливать муниципальные тарифы Минстрой разработал специальные методические рекомендации (Приказ Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр). И хотя они не являются обязательными, можно ввести в них необходимость увязки муниципального тарифа с уровнем инфляции. На эту тему полезно дать специальные разъяснения, которые могут помочь местным властям и ГЖИ в правоприменительной практике. Можно подумать над тем, чтобы минстроевские рекомендации перестали быть рекомендациями и эти нормы стали императивными, а муниципальные тарифы не занижались.
2. Минстрою нужно письменно выразить позицию о допустимости повышения тарифа, если собственники приняли на общем собрании решения по индексации. Причем как в виде отдельно вопроса повестки дня, так и внутри самого договора, форма которого утверждается на общем собрании. Давно пора прекратить спекуляции на эту тему.
Верховный суд РФ, кстати, высказался по этому поводу так: «Действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме» (определение Верховного суда РФ от 05.07.2019 г. по делу № 307-ЭС19-2677). То есть, если решение собрания об этом было и люди проголосовали, значит, можно.
Конечно, очень бы хотелось получить обобщающие комментарии от Минстроя с учетом такой практики.
3. Поддержка социально незащищённых жителей – в приоритете.
Нельзя допустить, чтобы из-за индексации тарифа на текущее содержание пострадали самые социально незащищенные слои населения. Если повышение бьет по их карману существенно, то порог для получения субсидии должен быть снижен и государство могло бы предусмотреть все необходимые для этого механизмы.
Позиция управляющей организации в вопросе повышения тарифа
Индексация платы не может и не должна рассматриваться как некое пакостничество управляющей организации. Особенно в парадигме «не проголосуете за наш тариф, тогда возьмем муниципальный, но делать все равно ничего не будем».
Позиция УК и ТСЖ может и должна быть другой, объясняющей причины роста платы на цифрах с дополнениями о плане перспективных работ, которые могут быть проведены для дома при новом тарифе, равно как и работах по текущему ремонту, которые не получится сделать при прежнем тарифе.
Взаимодействие жителей, управляющей домом организации, органа местного самоуправления, и Минстроя, задающего целевые ориентиры по жилищной политике, должна быть слаженной, понятной и объяснимой. А любые «шарахания» от непопулярных тем (что мы наблюдали в последнее время) принесут больше вреда, чем пользы. И конечно, повышая тариф не забываем о самых слабых, которые не в состоянии его вывозить и оплачивать. Они должны быть максимально защищены госсубсиями.
Иной путь, а именно отказ от повышения тарифа за жилищные услуги, приведет к дальнейшему обветшанию жилфонда, аварийности и иным техническим проблемам. Для УК и ТСЖ с самого начала лучше всего сразу поднять вопрос об индексации, привязанной к инфляции и не возвращаться к вопросу тарифа на будущих собраниях. Это будет честно и справедливо.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuzetzov.ru.
Весь кипеш начался с того, что Минстрой направил письмо в Торгово-промышленную палату РФ, где указал, что рассмотрит возможность изменения закона, который позволит индексировать тариф на текущее содержание без решения жителей, но если они приняли на общем собрании условия договора управления многоквартирным домом, который будет предполагать такой порядок ценообразования. Никаких изменений закона еще не было.
Сразу после этого начался парад осуждения того, как это плохо: с критикой выступили депутаты, некоммерческие организации, представляющие интересы потребителей и так далее. В итоге Минстрой даже попытался дезавуировать свои первоначальные намерения, согласившись, что действовать нужно мягко и не следует рубить с плеча.
Природа такого отношения к жилфонду со стороны движения в защиту прав потребителя – совершенно непонятна. Тариф на текущее содержание не является регулируемым, т.е. он не индексируется государством. В отличие от тарифов за коммунальные ресурсы, обращение с ТКО или капитальный ремонт. Регулируемые тарифы индексируются минимум ежегодно, а цена по ним растет или с 1 января, или с 1 июля.
В чем принципиальное отличие этих услуг от жилищных и почему плату по регулируемым тарифам поднимать можно и нужно, по содержанию жилфонда – нельзя, остается под вопросом.
Лично мне известно большое количество многоквартирных домов, где тариф на текущее содержание не поднимался 10 лет и более. Если брать минимальную инфляцию на товары и услуги, цена за услуги УК и ТСЖ должна вырасти хотя бы на 50% от того, что есть сейчас.
Фактически мы имеем в полной мере ассиметричную ситуацию, при которой монополиям или иным ресурсникам государство разрешает повышать плату за свои услуги (до 6% ежегодно), а УК и ТСЖ – нет, указывая, что этот тариф в руках жителей, за ними и конечное слово. А позиция жителей тут очень простая: все остальные услуги ежегодно повышаются против их воли и единственно, что у них есть – отыграться на УК и ТСЖ (отказав в повышении тарифа), потому что больше не на ком.
Безусловно, не все так плохо. С апреля 2018 года был введен п. 4 в ст. 158 ЖК РФ, который установил, что если собственники отказались поднимать плату по предложению управляющей организации и не проголосовали за это, то можно использовать тариф, который устанавливается органом местного самоуправления.
Но у этой схемы есть несколько порочных дефектов:
- этот тариф низкий и индексация его недостаточная (местные власти не хотят разжигать социальную нестабильность и повышают его минимально);
- в многих городах нет гибкой дифференциации по такому тарифу исходя из уровня благоустройства дома (а чем сложнее «начинка» дома, тем дороже его обслуживать); местами мы видим общую цифру «муниципального» тарифа без какой-либо различности;
- местный тариф оказывается еще менее выгодным, чем тариф управляющей домом организации.
Но самое интересно то, что Минстрой, говоря про индексацию, не предложил ничего нового. Ведь речь шла только про ситуацию, когда сами собственники согласовали на собрании в своем договоре с УК условие про индексацию. Добровольно за нее проголосовав. Эта практика уже много лет идет по стране, несмотря на свою противоречивость. И многим жителям так проще, потому что вопрос индексации действительно болезненный и голосовать за него снова и снова каждый год – очень непросто (каждый, кто проводит такие собрания, понимает с каким уровнем и масштабом возражений нам приходится работать, решая эти проблемы).
Варианты повышения тарифа без согласия собственников и чем власти могли бы помочь
Тема повышения тарифа на текущее содержание – действительно сложная и воспринимается негативно с учетом низкого качества жилищных услуг, которое мы часто видим. Но нельзя отрицать, что ветшание жилфонда тоже носит объективный характере и в любой дом для его нормального содержания нужно вкладывать деньги.
Поэтому вот несколько предложений о том, как власти могли бы помочь в части ценообразования по текущему содержанию:
1. Нужно пересмотреть рекомендации по установлению муниципальных тарифов.
Важно перестать бояться спекулировать на социальных вопросах по тарифу. Пора официально признать, что тариф на текущее содержание, в целом по стране занижен и нуждается в индексации, причем давно. Для того, чтобы устанавливать муниципальные тарифы Минстрой разработал специальные методические рекомендации (Приказ Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр). И хотя они не являются обязательными, можно ввести в них необходимость увязки муниципального тарифа с уровнем инфляции. На эту тему полезно дать специальные разъяснения, которые могут помочь местным властям и ГЖИ в правоприменительной практике. Можно подумать над тем, чтобы минстроевские рекомендации перестали быть рекомендациями и эти нормы стали императивными, а муниципальные тарифы не занижались.
2. Минстрою нужно письменно выразить позицию о допустимости повышения тарифа, если собственники приняли на общем собрании решения по индексации. Причем как в виде отдельно вопроса повестки дня, так и внутри самого договора, форма которого утверждается на общем собрании. Давно пора прекратить спекуляции на эту тему.
Верховный суд РФ, кстати, высказался по этому поводу так: «Действующее законодательство не предусматривает возможность самовольного увеличения управляющей организацией размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания собственников помещений в таком доме» (определение Верховного суда РФ от 05.07.2019 г. по делу № 307-ЭС19-2677). То есть, если решение собрания об этом было и люди проголосовали, значит, можно.
Конечно, очень бы хотелось получить обобщающие комментарии от Минстроя с учетом такой практики.
3. Поддержка социально незащищённых жителей – в приоритете.
Нельзя допустить, чтобы из-за индексации тарифа на текущее содержание пострадали самые социально незащищенные слои населения. Если повышение бьет по их карману существенно, то порог для получения субсидии должен быть снижен и государство могло бы предусмотреть все необходимые для этого механизмы.
Позиция управляющей организации в вопросе повышения тарифа
Индексация платы не может и не должна рассматриваться как некое пакостничество управляющей организации. Особенно в парадигме «не проголосуете за наш тариф, тогда возьмем муниципальный, но делать все равно ничего не будем».
Позиция УК и ТСЖ может и должна быть другой, объясняющей причины роста платы на цифрах с дополнениями о плане перспективных работ, которые могут быть проведены для дома при новом тарифе, равно как и работах по текущему ремонту, которые не получится сделать при прежнем тарифе.
Взаимодействие жителей, управляющей домом организации, органа местного самоуправления, и Минстроя, задающего целевые ориентиры по жилищной политике, должна быть слаженной, понятной и объяснимой. А любые «шарахания» от непопулярных тем (что мы наблюдали в последнее время) принесут больше вреда, чем пользы. И конечно, повышая тариф не забываем о самых слабых, которые не в состоянии его вывозить и оплачивать. Они должны быть максимально защищены госсубсиями.
Иной путь, а именно отказ от повышения тарифа за жилищные услуги, приведет к дальнейшему обветшанию жилфонда, аварийности и иным техническим проблемам. Для УК и ТСЖ с самого начала лучше всего сразу поднять вопрос об индексации, привязанной к инфляции и не возвращаться к вопросу тарифа на будущих собраниях. Это будет честно и справедливо.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuzetzov.ru.
Компания Инфокрафт
