Смена способов формирования капитального ремонта: работа с региональной программой и интересы дома
24.04.2020
11:12
24 апреля 2020 в 11:12
Взнос на капитальный ремонт является неизменной графой в квитанциях, выставляемых собственникам помещений многоквартирного дома. В данном материале мы разбираемся, какой способ формирования фонда капитального ремонта лучше выбрать, как правильно выстроить отношения с собственником и региональным оператором по капитальному ремонту.
Какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать?
Закон допускает два способа формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора и на специальном счете (п. 2 ст. 170 ЖК РФ).
Первый вариант в народе также называется «общим котлом» и он реализуется на основании распределительной системы: государство собирает деньги с новых домов (которым капитальный ремонт пока что не нужен) и делает этими деньгами капитальный ремонт в старых домах в соответствии со сроками, которые определены в региональной программе капитального ремонта.
Второй вариант основан на волеизъявлении собственников, т.е. для того, чтобы не попасть в систему государственного распределения денежных средств необходимо принять решение о формирование фонда капитального ремонта на специальном счете. Владельцем специального счета может быть региональный оператор (т.е. фонд капитального ремонта), ТСЖ или управляющая организация (в случае, если она управляет многоквартирным домом на основании договора управления).
Одновременно с переходом на специальный счет по капитальному ремонту на общем собрании необходимо принять решения:
- о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
- о том, кто будет владельцем специального счета;
- о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет (п. 4 ст. 170 ЖК РФ).
Целесообразно также принять решение о порядке выставления квитанций за капитальный ремонт, несении этих расходов, а также выбрать лицо, которое будет взаимодействовать с региональным оператором.
Решение о том, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать, должно приниматься на основании:
- даты постройки дома: чем дом моложе, тем дальше от него перспектива проведения капитального ремонта, следовательно, жители могут 20 лет финансировать своими деньгами капитальный ремонт в старых домах, дожидаясь своей очереди в региональной программе. В такой ситуации целесообразнее принять решения об открытии специального счета по капитальному ремонту;
- дата ближайшего капитального ремонта, указанная в региональной программе. Этот документ размещен в открытом доступе и до принятия решений необходимо свериться с ним.
Как менять способы формирования фонда капитального ремонта?
Формально закон исходит из того, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 173 ЖК РФ). Однако фактически эта смена может быть затруднена.
вых, есть очевидная асимметричность правового регулирования по срокам смены способа формирования.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через 1 месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 1 год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).
Таким образом, отдать государству свои деньги можно за 1 месяц, а получить ранее заплаченное – спустя 1 год после принятия решений на общем собрании (за исключением ситуации, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ, а в ряде регионов он варьируется от 1 до 12 месяцев). Эти нормы находятся в очевидном противоречии с принципом равенства участников жилищных отношений, установленных в ст. 1 ЖК РФ. В соответствии с положениями п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта необходимо 50% голосов от общего числа собственников жилых и нежилых помещений.
Как противодействовать региональному оператору, если он отказывается переводить на специальный счет по капитальному ремонту?
Государство не заинтересовано в специальных счетах, потому что в этом случае оно не сможет контролировать финансовые потоки. Поэтому, как только осуществляется переход на специальный счет, региональный оператор перестает выставлять квитанции и вести работу с должниками. При этом, если у владельца специального счета будет задолженность более, чем в 50% (например, в месяц) от общей плановой суммы сбора денег, то собственники будут переведены обратно в «общий котел» на основании решения органа местного самоуправления (п. 8 и 9 ст. 173 ЖК РФ).
Другой важный момент – смена способа формирования фонда капитального ремонта невозможна, если собственники не погасили задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае решение о смене будет являться ничтожным (п. 2 ст. 173 ЖК РФ).
Следует учитывать, что региональный оператор очень часто неохотно отпускает крупные дома на специальный счет. Особенно, если они платили взнос на капитальный ремонт 10 лет, а до их собственного капитального ремонта – еще 15 лет. В этом случае очень возможны множественные придирки по качеству протокола общего собрания и оформления его решений. Любые отказы регионального оператора – должны быть обжалованы в порядке Кодекса об административном судопроизводстве РФ.
В соответ. с п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Поэтому мнение регионального оператора, которому внезапно не понравился протокол – не являются уместными (причем сам региональный оператор не имеет права оспаривать решения общего собрания).
Как выиграть на сроках региональной программы по капитальному ремонту?
Само по себе наличие единой распределительной системы, при которой формируется «общий котел» (который оправдывает существование региональных операторов в каждом субъекте РФ) – является порочной практикой. Все дома, которые ремонтируются по региональной программе сейчас (а взносам на капитальный ремонт около 5,5 лет) – ремонтируются на деньги новых домов, которым пока капитальный ремонт не нужен.
Поскольку государство толкает собственников к довольно жёстким правилам игры, понуждая их по умолчанию идти в общий котел, реагирование с их стороны может быть соответствующее.
К примеру, на 2022 год у собственников находящихся в «общем котле» по региональной программе запланирован капитальный ремонт фасада. А капитальный ремонт крыши запланирован на 2030 год. Но капитальный ремонт крыши нужно делать уже сейчас, потому что она течет.
В этой ситуации собственники могут принять решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта с «общего котла» на специальный счет. Через 1 год в 2021 году решение вступит в законную силу, собственники получат все ранее заплатившие региональному оператору деньги и сделают за их счет капитальный ремонт крыши.
Затем, после проведения данного ремонта и всех потраченных денег со специального счета собственники могут принять решение об обратном переходе в «общий котел». После чего они получают в рамках регионального программы в 2022 году капитальный ремонт фасада при уже отремонтированной крыше.
После этого собственники будут находиться в «общем котле» до тех пор, пока они не расплатятся с региональным оператором, но справедливость этой схемы в том, что собственники будут оплачивать уже реально полученные работы, а не те работы, которые они могут получить в будущем неизвестно в каком качестве.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать?
Закон допускает два способа формирования фонда капитального ремонта: на счете регионального оператора и на специальном счете (п. 2 ст. 170 ЖК РФ).
Первый вариант в народе также называется «общим котлом» и он реализуется на основании распределительной системы: государство собирает деньги с новых домов (которым капитальный ремонт пока что не нужен) и делает этими деньгами капитальный ремонт в старых домах в соответствии со сроками, которые определены в региональной программе капитального ремонта.
Второй вариант основан на волеизъявлении собственников, т.е. для того, чтобы не попасть в систему государственного распределения денежных средств необходимо принять решение о формирование фонда капитального ремонта на специальном счете. Владельцем специального счета может быть региональный оператор (т.е. фонд капитального ремонта), ТСЖ или управляющая организация (в случае, если она управляет многоквартирным домом на основании договора управления).
Одновременно с переходом на специальный счет по капитальному ремонту на общем собрании необходимо принять решения:
- о размере ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
- о том, кто будет владельцем специального счета;
- о кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет (п. 4 ст. 170 ЖК РФ).
Целесообразно также принять решение о порядке выставления квитанций за капитальный ремонт, несении этих расходов, а также выбрать лицо, которое будет взаимодействовать с региональным оператором.
Решение о том, какой способ формирования фонда капитального ремонта выбрать, должно приниматься на основании:
- даты постройки дома: чем дом моложе, тем дальше от него перспектива проведения капитального ремонта, следовательно, жители могут 20 лет финансировать своими деньгами капитальный ремонт в старых домах, дожидаясь своей очереди в региональной программе. В такой ситуации целесообразнее принять решения об открытии специального счета по капитальному ремонту;
- дата ближайшего капитального ремонта, указанная в региональной программе. Этот документ размещен в открытом доступе и до принятия решений необходимо свериться с ним.
Как менять способы формирования фонда капитального ремонта?
Формально закон исходит из того, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 173 ЖК РФ). Однако фактически эта смена может быть затруднена.
вых, есть очевидная асимметричность правового регулирования по срокам смены способа формирования.
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через 1 месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).
Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через 1 год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений. В течение 5 дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (п. 6 ст. 173 ЖК РФ).
Таким образом, отдать государству свои деньги можно за 1 месяц, а получить ранее заплаченное – спустя 1 год после принятия решений на общем собрании (за исключением ситуации, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ, а в ряде регионов он варьируется от 1 до 12 месяцев). Эти нормы находятся в очевидном противоречии с принципом равенства участников жилищных отношений, установленных в ст. 1 ЖК РФ. В соответствии с положениями п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решения о смене способа формирования фонда капитального ремонта необходимо 50% голосов от общего числа собственников жилых и нежилых помещений.
Как противодействовать региональному оператору, если он отказывается переводить на специальный счет по капитальному ремонту?
Государство не заинтересовано в специальных счетах, потому что в этом случае оно не сможет контролировать финансовые потоки. Поэтому, как только осуществляется переход на специальный счет, региональный оператор перестает выставлять квитанции и вести работу с должниками. При этом, если у владельца специального счета будет задолженность более, чем в 50% (например, в месяц) от общей плановой суммы сбора денег, то собственники будут переведены обратно в «общий котел» на основании решения органа местного самоуправления (п. 8 и 9 ст. 173 ЖК РФ).
Другой важный момент – смена способа формирования фонда капитального ремонта невозможна, если собственники не погасили задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В этом случае решение о смене будет являться ничтожным (п. 2 ст. 173 ЖК РФ).
Следует учитывать, что региональный оператор очень часто неохотно отпускает крупные дома на специальный счет. Особенно, если они платили взнос на капитальный ремонт 10 лет, а до их собственного капитального ремонта – еще 15 лет. В этом случае очень возможны множественные придирки по качеству протокола общего собрания и оформления его решений. Любые отказы регионального оператора – должны быть обжалованы в порядке Кодекса об административном судопроизводстве РФ.
В соответ. с п. 1 ст. 46 ЖК РФ, решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей. Поэтому мнение регионального оператора, которому внезапно не понравился протокол – не являются уместными (причем сам региональный оператор не имеет права оспаривать решения общего собрания).
Как выиграть на сроках региональной программы по капитальному ремонту?
Само по себе наличие единой распределительной системы, при которой формируется «общий котел» (который оправдывает существование региональных операторов в каждом субъекте РФ) – является порочной практикой. Все дома, которые ремонтируются по региональной программе сейчас (а взносам на капитальный ремонт около 5,5 лет) – ремонтируются на деньги новых домов, которым пока капитальный ремонт не нужен.
Поскольку государство толкает собственников к довольно жёстким правилам игры, понуждая их по умолчанию идти в общий котел, реагирование с их стороны может быть соответствующее.
К примеру, на 2022 год у собственников находящихся в «общем котле» по региональной программе запланирован капитальный ремонт фасада. А капитальный ремонт крыши запланирован на 2030 год. Но капитальный ремонт крыши нужно делать уже сейчас, потому что она течет.
В этой ситуации собственники могут принять решение о смене способа формирования фонда капитального ремонта с «общего котла» на специальный счет. Через 1 год в 2021 году решение вступит в законную силу, собственники получат все ранее заплатившие региональному оператору деньги и сделают за их счет капитальный ремонт крыши.
Затем, после проведения данного ремонта и всех потраченных денег со специального счета собственники могут принять решение об обратном переходе в «общий котел». После чего они получают в рамках регионального программы в 2022 году капитальный ремонт фасада при уже отремонтированной крыше.
После этого собственники будут находиться в «общем котле» до тех пор, пока они не расплатятся с региональным оператором, но справедливость этой схемы в том, что собственники будут оплачивать уже реально полученные работы, а не те работы, которые они могут получить в будущем неизвестно в каком качестве.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
