Делать ли в доме ТСЖ, его плюсы, минусы и риски работы: взгляд ТСЖ-практика

Когда стоит делать ТСЖ

Государство реализует планомерную политику по выдавливанию ТСЖ с рынка. Особенно это заметно в отдельных крупных регионах. Вот основные причины этого:

- плохая управляемость ТСЖ (УК легче приструнить и встроить в «вертикаль власти»);
- низкая встраиваемость ТСЖ в информационные системы региона (тот же «Добродел» в Мособласти – это внеправовая конструкция и УК вынуждены с ним работать, потому что «велено», а не потому что так положено по закону);
- низкая квалификация правления ТСЖ и председателя, которые своими действиями могут привести дом в «тупик».

Поэтому если речь идет про создание в доме ТСЖ, то нужно учитывать:

- особенности региона (в отдельных регионах такие инициативы стоит начинать, если есть достаточно сил и времени на то, чтобы бороться не только с УК, но и ГЖИ, которая не будет допускать ТСЖ к управлению, несмотря на волеизъявление жителей);
- особенности дома (его площадь должна быть достаточна для того, чтобы ТСЖ как юридическое лицо было финансово состоятельным);
- особенности жителей (самые успешные ТСЖ, когда жители дружные и сплоченные, но эту поддержку можно легко и быстро потерять).

Вот еще два фактора создания ТСЖ.

1. ТСЖ создаются в домах, когда нужно решить вопросы строительного брака по дому, но застройщик отказывается выполнять эти работы, а УК (чаще всего от застройщика) не имеет возможности на него надавить, т.к. у нее возникает конфликт интересов. ТСЖ не будет связано никем, кроме интереса жителей и способно спросить с застройщика как положено.
2. Жители не могут позвать в свой дом никакую новую УК, поскольку внутри города есть негласная договоренность по цеху не лезть друг к другу на дома. Такая олигополия и клановость мешает конкуренции, а в итоге падает качество управления домом.

Поэтому у правления и будущего председателя должно быть четкое понимание, что создание ТСЖ – это не легкая прогулка, а действие, которое требует серьезного подхода и ответственности, грамотного финансового планирования, эффективной структуры управления с осознанием, что ТСЖ это ноша, которую нужно будет вести и о которой нужно будет заботиться.

Какие риски создания ТСЖ стоит учесть

Так вышло, что я запустил работу многих ТСЖ по всей стране. Чаще всего это были удаленные консультации. Почти все мои ТСЖ (а среди них есть и двудомные) успешно работают на рынке ЖКХ-услуг, а жители в массе своей довольны итоговым результатом. Однако это не означает, что в самих домах все гладко и не бывает проблем. Вопрос лишь в подходе их решения.

Несмотря на то, что отдельные ТСЖ, которые я знаю, не смогли справиться со своей работой и ответственностью перед людьми (а сами дома перешли в управление к УК, либо полностью, либо через «ленивое ТСЖ»), я полагаю выделить следующие риски создания ТСЖ.

1. Личный фактор председателя. ТСЖ глубоко личная структура, чаще всего завязанная на личность председателя. И это несмотря на то, что управление домом осуществляет правление. Хорошо, когда оно активное и внутри него есть харизматичные лидеры, которые заинтересованы в том, чтобы заниматься своим домом. Но так происходит не всегда. Поэтому смена председателя часто становиться большой проблемой для ТСЖ и самого дома (часто бывает так, что смена председателя приводит к переходу в УК). Поэтому принимая решение уйти в ТСЖ нужно учитывать, личность председателя, его возможности объединить жителей темой благоустройства и повести за собой.

2. Отсюда возникает вторая составляющая – квалификационная. В России не учат быть председателями ТСЖ. Этому ремеслу они учатся самостоятельно, причем успешно. По стране огромное число толковых председателей, которые являются ценным кадровым управленческим резервом, занимаются своим домом и благоустраивают его. Государство указывает на важность получения председателями квалификационных аттестатов и с этим сложно спорить. На мой взгляд, каждый председатель должен его иметь и лучше всего это сделать до начала работы председателем. Чтобы лучше «въехать» в тему, чтобы понимать, чем предстоит тебе заниматься.

3. Морально-психологическая. Есть большой риск, что председателя затравят собственные жители и он сорвется. Разумные доводы правления, желание сделать жизнь в доме лучше – тяжело воспринимаются агрессивной толпой со злыми языками. Будущий председатель должен выработать в себе эту эмоциональную устойчивость и научиться доступно объяснять жителям собственные действия. С одной стороны, волевые решение, а с другой стороны – отсутствие боязни в непопулярных решениях. В том числе, реагирование на агрессию отдельных жителей, и дача сдачи законными методами, чтобы другим было неповадно такое поведение.

4. Отсутствие плана действий после создания ТСЖ. Многие считают, что ТСЖ красиво звучит и достаточно его создать, чтобы в доме наступило радость и счастье. Это полностью ошибочный подход. ТСЖ всего лишь фантик, а то, что будет положено внутрь него целиком и полностью зависит от самих жителей. Создание ТСЖ – не самоцель, как не самоцель – смена УК.

При создании ТСЖ нужно иметь четкое представление о том, как и кем дом будет управляться. Именно поэтому мы делаем до создания ТСЖ калькуляцию тарифа, смету доходов и расходов, собираем коммерческие предложения от потенциальных подрядных организаций. Нужно сразу понимать и решать множество иных сугубо коммунальных вопросов:

- как наладить коммерческий учет, чтобы не было бардака и небалансов по коммунальным ресурсам;
- переходить на прямые договоры с ресурсниками или нет, если переходить, то по каким ресурсам и в какие сроки
- как обеспечить плавный переход от одного способа управления к другому.

Все эти и многие другие вопросы правление должно хорошо понимать и учитывать в своей работе.

5. Мимолетность (временность) поддержки ТСЖ жителями. Безусловно, чтобы ТСЖ состоялось, нужно чтобы жители его поддержали и не только голосом в бюллетене, но и добрым словом в чате дома, обращением в надзорный орган, участием в субботнике, проводимого по инициативе ТСЖ. Но правлению ТСЖ и активистам дома нужно учитывать, что эта поддержка не может быть бесконечной. Это ценный актив, его нужно беречь и взращивать. Но жители в массе своей хотят получать элементарные услуги и работы по благоустройству. А коммунальная борьба (которая часто неизбежна при создании ТСЖ и противодействии УК, не желающей уходить) их не всегда интересует. А потому протяженность поддержки жителями инициатив ТСЖ ограничена, особенно если жители не будут видеть прямых успехов от смены способа управления домом, не будут видеть решения тех проблем, ради которых ТСЖ создавалось.

Я бы хотел, чтобы описанные риски стали своего рода антирекламой для создания ТСЖ, но не для того, чтобы ТСЖ не создавались, а жители испугались этого. Важно, чтобы было понимание того, что вас ждет, если вы решили пойти по пути ТСЖ. Поэтому лучше вам испугаться в начале, чем после того, как вы бросите начатое дело на полпути и подведете остальных. Если вы не готовы ко всему, что описано выше, то не занимайтесь ТСЖ. Лучше уйти в УК.

Я полностью поддерживаю стремление государства профессионализовать сферу ТСЖ и полагаю, что каждый председатель и управляющий обязаны иметь квалификационный аттестат и постоянно повышать свой уровень квалификации и компетенций. Но я категорически против попыток государства окончательно выдавить ТСЖ с рынка жилищно-коммунальных услуг. Решение об управлении своим имуществом должны принимать только собственники. И они же должны нести ответственность за ошибки своего выбора.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.