Дома на сцепке: проблемы обслуживания транзитных инженерных коммуникаций
26.12.2022
10:00
26 декабря 2022 в 10:00
На страницах нашего блога мы уже разбирали тему транзитных инженерных коммуникаций, отмечая, что их наличие в доме – большая проблема для жителей группы домов. Редакция предложила продолжить изучение этот вопроса, потому что домов на сцепке реально много.
Что такое дом на сцепке и почему это создает проблемы в обслуживании жилфонда
При комплексной застройки территории, особенно в советское время, часто возникают ситуации, когда на через дом «А» тянут коммуникации в дома «Б», «В» и так далее. Это классическая схема транзитной сети и мы давали подробные инструкции, что делать в этой ситуации.
Но самая плачевная ситуация происходит тогда, когда в доме «А» размещено оборудование или приборы учета, которые принимают участие в снабжении (учете) иной группы домов коммунальными ресурсами. В итоге дом фактически находится на сцепке с самый первым домом, которые или поставляет ресурс или обеспечивает учет.
В последнее время ситуация с учетом в таких домах стала насколько критическая, что в правила ввели отдельный порядок расчета за тепловую энергию (которая самая дорогая). Потребление по общему счетчиков делится на всю площадь всех домов, а итог выставляется жителям.
Прежде всего такие ситуации возникают в старых домах советской застройки, потому что тогда не предполагали, что через несколько десятилетий ничего общего не будет, а все будет только частное. Но такая сложно запутанная схема домов на сцепке создает проблемы сразу всем:
- ресурснику, который фактически поставляет ресурс по транзитной сети через чужое имущество (как минимум такая сеть проходит по подвалу отдельного дома, но дальше она может идти воздушкой или подземкой);
- управляющей организации головного дома («А»), оборудование которого используется для поставки коммунального ресурса сразу на группу домов (ведь такое оборудование, например, котел, не будет выступать собственностью соседних домов, хотя они будут потреблять с него ресурс);
- самих жителей самого первого дома сцепки (которые в доме «А» будут переплачивать за приготовление или транзит ресурса для соседних домов своими деньгами, ведь инженерное оборудование нужно полноценно содержать и обслуживать);
- а также жителей последующих от сцепки домов (ведь они будут в постоянной зависимости от головного дома, который сможет, например, не давать нужные параметры теплоснабжения как транзитер, если их не будет хватать на потребление дома «А»).
Одним словом, управлять домами на сцепке – очень непросто, а с учетом того, что состояние сетей инженерно-технического обеспечения оставляет желать много лучшего, проблемы с перебоями при снабжении коммунальными ресурсами, фактически неизбежны.
Сценарии действий для управляющей организации при управлении домами на сцепке
1. А стоит ли брать такие дома в управление, в принципе
Прежде всего, УК нужно для себя решить, брать ли такие дома на управление. Потому что заработка тут может быть немного, а проблем достаточно. Неплохо бы и самим жителям объяснить особенности их снабжения коммунальными ресурсами и ненормальность этого в техническом смысле.
2. Правильно заключить договор с ресурсником
Если решение об управлении домом на сцепке принято, то самое важное – правильно заключить договор ресурсоснабжения, компетентно урегулировав все его существенные условия. Особенно в части определения точек поставки коммунальных ресурсов. Потому что заключение типового договора с ресурсником, без вдумчивой договорной работы, де-факто, обрекает и УК, и жителей, на полное бесправие.
3. Отделить чужое имущество от своего
Как уже было отмечено, самая непростая ситуация, когда оборудование дома «А» используется для приготовления/снабжения/транспортировки коммунального ресурса в дом «Б» и последующие дома. Типичный пример – общий теплообменник.
Как пример судебной практики посмотрим на необычные разборки в Кирове между ЖСК, УК и ресурсником. ЖСК оставил без горячей воды жителей соседнего дома за то, что те отказались скинуться на ремонт бойлерной, которая общая на два дома. УК обратилась с иском к Т Плюс и ЖСК. От первого ответчика требовали поставку коммунального ресурса нормального качества, а от второго – прекратить какие-либо действия по ограничению. Суд иск удовлетворил, а правильность его выводов подтвердили вышестоящие инстанции. В числе прочего суд указал, что дом имеет централизованную сеть поставки, а обязанное лицо – ресурсник (Решение Арбитражного суда Кировской области от 28.02.2022 г. по делу № А28-13725/2021)
Такое решение означает, что жители одного дома будут греть на своем бойлере воду для другого дома. И самостоятельно его обслуживать за свой счет. Этот судебный акт показал, что просто так перекрыть инженерную сеть, чтобы заставить соседей скинуться на ремонт, не получится, то есть, методы шантажа в суде легко разбиваются. Но это не решение проблемы, в целом. А чтобы ее решить, нужно сделать собственный ввод и теплообменник только на свой дом, а затем, обслуживать только его. А от использования коллективного оборудования на группу домов – лучше вообще отказаться.
Конечно, это потребует определенных затрат. Но их можно реализовать за счет капитального ремонта инженерной сети, при условии, что дом находится на специальном счете (потому что в случае общего котла региональный оператор вряд ли начнет столь серьезную реконструкцию инженерной сети).
После того, как будет смонтировано собственное инженерное оборудование, дом сможет отцепится от общей сцепки и перестать ее обслуживать, сняв с себя ответственность за ее сохранное состояние. Естественно, эти простые шаги на самом деле очень сложные и требуют серьезной и вдумчивой работы, причем в активном сотрудничестве с ресурсником.
4. Изменить схему снабжения дома коммунальными ресурсами.
Самый хороший, но самый затратный вариант и менять ничего не захочет, прежде всего, ресурсник. Или можно сказать так: ресурсник начнет это делать, когда увидит, что поставлять в дома коммунальный ресурс стало совершенно невозможно. Придется согласовывать и перевыполнять технические условиях на переподключение, а также заново прокладывать десятки, а возможно и сотни метров новой инженерной сети. Для ресурсника это серьезные затраты.
Диалог с соседями – самое лучшее и дешевое решение
Ситуация, когда жители одного дома используют оборудование другого дома для того, чтобы получать коммунальные услуги надлежащего качества – несправедлива. Речь идет не про правовое осмысление, а сугубо моральное. Низкий уровень коммунального сознания может привести к тому, что соседи в доме «А» «отцепятся», а дом в конце цепочки останется ни с чем. Поэтому рекомендации могут быть такими:
- дружить с соседями и иметь широкую зону социального комфорта. Это означает понимание того, что проблемы соседей, это твои проблемы тоже. А раз так, то нести бремя расходов на содержание того, что используется вместе в интересах всех, нужно сообща;
- управляться одной организацией. Так проще собирать деньги на совместные ремонты и отчитываться о тратах. А если в одном доме УК, а в другом ЖСК (как это было в описанном выше случае), это порождает много непонимания, хотя цели у людей полностью совпадают (получение качественных услуг).
Но в целом долгосрочная стратегия должна быть направлена на расцепку и каждый из домов должен жить своей самостоятельной жизнью. Со своими инженерными сетями и своим коммерческим учетом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
При комплексной застройки территории, особенно в советское время, часто возникают ситуации, когда на через дом «А» тянут коммуникации в дома «Б», «В» и так далее. Это классическая схема транзитной сети и мы давали подробные инструкции, что делать в этой ситуации.
Но самая плачевная ситуация происходит тогда, когда в доме «А» размещено оборудование или приборы учета, которые принимают участие в снабжении (учете) иной группы домов коммунальными ресурсами. В итоге дом фактически находится на сцепке с самый первым домом, которые или поставляет ресурс или обеспечивает учет.
В последнее время ситуация с учетом в таких домах стала насколько критическая, что в правила ввели отдельный порядок расчета за тепловую энергию (которая самая дорогая). Потребление по общему счетчиков делится на всю площадь всех домов, а итог выставляется жителям.
Прежде всего такие ситуации возникают в старых домах советской застройки, потому что тогда не предполагали, что через несколько десятилетий ничего общего не будет, а все будет только частное. Но такая сложно запутанная схема домов на сцепке создает проблемы сразу всем:
- ресурснику, который фактически поставляет ресурс по транзитной сети через чужое имущество (как минимум такая сеть проходит по подвалу отдельного дома, но дальше она может идти воздушкой или подземкой);
- управляющей организации головного дома («А»), оборудование которого используется для поставки коммунального ресурса сразу на группу домов (ведь такое оборудование, например, котел, не будет выступать собственностью соседних домов, хотя они будут потреблять с него ресурс);
- самих жителей самого первого дома сцепки (которые в доме «А» будут переплачивать за приготовление или транзит ресурса для соседних домов своими деньгами, ведь инженерное оборудование нужно полноценно содержать и обслуживать);
- а также жителей последующих от сцепки домов (ведь они будут в постоянной зависимости от головного дома, который сможет, например, не давать нужные параметры теплоснабжения как транзитер, если их не будет хватать на потребление дома «А»).
Одним словом, управлять домами на сцепке – очень непросто, а с учетом того, что состояние сетей инженерно-технического обеспечения оставляет желать много лучшего, проблемы с перебоями при снабжении коммунальными ресурсами, фактически неизбежны.
Сценарии действий для управляющей организации при управлении домами на сцепке
1. А стоит ли брать такие дома в управление, в принципе
Прежде всего, УК нужно для себя решить, брать ли такие дома на управление. Потому что заработка тут может быть немного, а проблем достаточно. Неплохо бы и самим жителям объяснить особенности их снабжения коммунальными ресурсами и ненормальность этого в техническом смысле.
2. Правильно заключить договор с ресурсником
Если решение об управлении домом на сцепке принято, то самое важное – правильно заключить договор ресурсоснабжения, компетентно урегулировав все его существенные условия. Особенно в части определения точек поставки коммунальных ресурсов. Потому что заключение типового договора с ресурсником, без вдумчивой договорной работы, де-факто, обрекает и УК, и жителей, на полное бесправие.
3. Отделить чужое имущество от своего
Как уже было отмечено, самая непростая ситуация, когда оборудование дома «А» используется для приготовления/снабжения/транспортировки коммунального ресурса в дом «Б» и последующие дома. Типичный пример – общий теплообменник.
Как пример судебной практики посмотрим на необычные разборки в Кирове между ЖСК, УК и ресурсником. ЖСК оставил без горячей воды жителей соседнего дома за то, что те отказались скинуться на ремонт бойлерной, которая общая на два дома. УК обратилась с иском к Т Плюс и ЖСК. От первого ответчика требовали поставку коммунального ресурса нормального качества, а от второго – прекратить какие-либо действия по ограничению. Суд иск удовлетворил, а правильность его выводов подтвердили вышестоящие инстанции. В числе прочего суд указал, что дом имеет централизованную сеть поставки, а обязанное лицо – ресурсник (Решение Арбитражного суда Кировской области от 28.02.2022 г. по делу № А28-13725/2021)
Такое решение означает, что жители одного дома будут греть на своем бойлере воду для другого дома. И самостоятельно его обслуживать за свой счет. Этот судебный акт показал, что просто так перекрыть инженерную сеть, чтобы заставить соседей скинуться на ремонт, не получится, то есть, методы шантажа в суде легко разбиваются. Но это не решение проблемы, в целом. А чтобы ее решить, нужно сделать собственный ввод и теплообменник только на свой дом, а затем, обслуживать только его. А от использования коллективного оборудования на группу домов – лучше вообще отказаться.
Конечно, это потребует определенных затрат. Но их можно реализовать за счет капитального ремонта инженерной сети, при условии, что дом находится на специальном счете (потому что в случае общего котла региональный оператор вряд ли начнет столь серьезную реконструкцию инженерной сети).
После того, как будет смонтировано собственное инженерное оборудование, дом сможет отцепится от общей сцепки и перестать ее обслуживать, сняв с себя ответственность за ее сохранное состояние. Естественно, эти простые шаги на самом деле очень сложные и требуют серьезной и вдумчивой работы, причем в активном сотрудничестве с ресурсником.
4. Изменить схему снабжения дома коммунальными ресурсами.
Самый хороший, но самый затратный вариант и менять ничего не захочет, прежде всего, ресурсник. Или можно сказать так: ресурсник начнет это делать, когда увидит, что поставлять в дома коммунальный ресурс стало совершенно невозможно. Придется согласовывать и перевыполнять технические условиях на переподключение, а также заново прокладывать десятки, а возможно и сотни метров новой инженерной сети. Для ресурсника это серьезные затраты.
Диалог с соседями – самое лучшее и дешевое решение
Ситуация, когда жители одного дома используют оборудование другого дома для того, чтобы получать коммунальные услуги надлежащего качества – несправедлива. Речь идет не про правовое осмысление, а сугубо моральное. Низкий уровень коммунального сознания может привести к тому, что соседи в доме «А» «отцепятся», а дом в конце цепочки останется ни с чем. Поэтому рекомендации могут быть такими:
- дружить с соседями и иметь широкую зону социального комфорта. Это означает понимание того, что проблемы соседей, это твои проблемы тоже. А раз так, то нести бремя расходов на содержание того, что используется вместе в интересах всех, нужно сообща;
- управляться одной организацией. Так проще собирать деньги на совместные ремонты и отчитываться о тратах. А если в одном доме УК, а в другом ЖСК (как это было в описанном выше случае), это порождает много непонимания, хотя цели у людей полностью совпадают (получение качественных услуг).
Но в целом долгосрочная стратегия должна быть направлена на расцепку и каждый из домов должен жить своей самостоятельной жизнью. Со своими инженерными сетями и своим коммерческим учетом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
