Четыре способа использования общего имущества на благо жителей
02.06.2020
10:37
2 июня 2020 в 10:37
Поскольку многоквартирный дом является сложным инженерным и архитектурным объектом, при управлении им можно эффективно использовать потенциал общего имущества. Закон предусматривает различные схемы использования общего имущества, но на практике они обычно сводятся к получению прибыли управляющей организации. Между тем за счет общего имущества можно решать проблемы по внутридомовому благоустройству, в том числе, путем финансирования данных работ.
Общий режим использования общего имущества
Состав общего имущества определен в действующем законодательстве предельно емко. В него включаются:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- крыши;
- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491).
Стоит отметить, что в силу п. 1 Правил № 491 состав общего имущества также вправе определять собственники помещений. Они вправе как увеличить состав общего имущества (такое решение принимается большинством от кворума, который считается от числа пришедших на общее собрание), так и уменьшить состав общего имущества (для чего необходимо согласие 100% собственников и одновременная реконструкция, что определено в п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Формулировки общего собрания
Собственники вправе владеть, пользоваться и распоряжаться данным составом общего имущества (ст. 209 ГК РФ). Решение об использовании общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений МКД. Для правильности принимаемый решений целесообразно использовать следующие формулировки для общего собрания:
- о принятии решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- о принятии решения об определении управляющей организации в качестве лица, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
- о принятии решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме на условиях и по усмотрению управляющей организации;
- о принятии решения о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке на условиях и по усмотрению управляющей организации.
Принятие данных решений на общем собрании в соответствии с п. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания. При этом, такие решения принимаются 2/3 от общего числа собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
В числе основных договоров, которые заключаются при использовании общего имущества, используются:
- договор аренды
- договор безвозмездного пользования
- договор предоставления доступа.
Каждый из данных договоров имеет свои особенности и может применяться исходя из целеполагания сторон договора.
Используем общее имущество для интересов жителей
Проголосовать за то, чтобы управляющая организация по своему усмотрению использовала общее имущество собственников 2/3 от дома – непросто. Для жителей неочевидно, что такие решения нужны, например, чтобы в дом вошел новый провайдер. Или чтобы сделать проект благоустройства детской площадки.
Поэтому управляющей организации важно донести до каждого, как можно использовать общее имущество жителей на благо всех собственников.
Во-первых, можно использовать доходы от сдачи в аренду общего имущества на погашение взносов за капитальный ремонт.
В соответствии с п. 4 ст. 169 ЖК РФ, доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, доходы от хозяйственной деятельности (например, от сдачи общего имущества в аренду), могут направляться по решению собственников на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. Таким образом, сдача в аренду помещения внутри дома, например, под парикмахерскую, формирует для жителей дополнительный резерв, позволяющий улучшать быт и благоустройство.
Во-вторых, доходы от сдачи в аренду общего имущества можно использовать на любые дополнительные работы по благоустройству: от установки лавочек и иных малых архитектурных форм (МАФов) – до ремонта подъездов.
В-третьих, часть общего имущества можно использовать для целей размещения социальной рекламы. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе», социальная реклама – это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на достижение благотворительных и иных общественно полезных целей, а также обеспечение интересов государства.
Если дом находится на красной линии и его фасад панорамно просматривается с разных частей улиц, то такая площадка является идеальным местом для размещений социальной рекламы.
В-четвертых, не следует упускать возможность периодического предоставления в пользование территории земельного участка, например, под спортивно-массовые мероприятия (например, если у вас во дворе есть футбольное поле). Такая территория может использоваться для спортивных соревнований, конкурсов, праздников выходного дня.
Безусловно, конкретный механизм использования общего имущества определяют собственники (или уполномоченная на то управляющая организация). Описанная выше схема во многом является идеальной, а потому не каждая управляющая организация (которая приходит в дом, чтобы на нем зарабатывать) согласиться на такую схему. Вместе с тем, управляющие организации, лояльные собственникам, могут проявлять гибкость в данных вопросах и учитывать не только бизнес-интересны, но и запросы собственников, владеющих общим имуществом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Общий режим использования общего имущества
Состав общего имущества определен в действующем законодательстве предельно емко. В него включаются:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);
- крыши;
- ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);
- ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);
- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);
- земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
- автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме;
- иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491).
Стоит отметить, что в силу п. 1 Правил № 491 состав общего имущества также вправе определять собственники помещений. Они вправе как увеличить состав общего имущества (такое решение принимается большинством от кворума, который считается от числа пришедших на общее собрание), так и уменьшить состав общего имущества (для чего необходимо согласие 100% собственников и одновременная реконструкция, что определено в п. 3 ст. 36 ЖК РФ).
Формулировки общего собрания
Собственники вправе владеть, пользоваться и распоряжаться данным составом общего имущества (ст. 209 ГК РФ). Решение об использовании общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений МКД. Для правильности принимаемый решений целесообразно использовать следующие формулировки для общего собрания:
- о принятии решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;
- о принятии решения об определении управляющей организации в качестве лица, которое от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;
- о принятии решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме на условиях и по усмотрению управляющей организации;
- о принятии решения о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке на условиях и по усмотрению управляющей организации.
Принятие данных решений на общем собрании в соответствии с п. 2 ст. 44 ЖК РФ относится к исключительной компетенции общего собрания. При этом, такие решения принимаются 2/3 от общего числа собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).
В числе основных договоров, которые заключаются при использовании общего имущества, используются:
- договор аренды
- договор безвозмездного пользования
- договор предоставления доступа.
Каждый из данных договоров имеет свои особенности и может применяться исходя из целеполагания сторон договора.
Используем общее имущество для интересов жителей
Проголосовать за то, чтобы управляющая организация по своему усмотрению использовала общее имущество собственников 2/3 от дома – непросто. Для жителей неочевидно, что такие решения нужны, например, чтобы в дом вошел новый провайдер. Или чтобы сделать проект благоустройства детской площадки.
Поэтому управляющей организации важно донести до каждого, как можно использовать общее имущество жителей на благо всех собственников.
Во-первых, можно использовать доходы от сдачи в аренду общего имущества на погашение взносов за капитальный ремонт.
В соответствии с п. 4 ст. 169 ЖК РФ, доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, доходы от хозяйственной деятельности (например, от сдачи общего имущества в аренду), могут направляться по решению собственников на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт. Таким образом, сдача в аренду помещения внутри дома, например, под парикмахерскую, формирует для жителей дополнительный резерв, позволяющий улучшать быт и благоустройство.
Во-вторых, доходы от сдачи в аренду общего имущества можно использовать на любые дополнительные работы по благоустройству: от установки лавочек и иных малых архитектурных форм (МАФов) – до ремонта подъездов.
В-третьих, часть общего имущества можно использовать для целей размещения социальной рекламы. В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ «О рекламе», социальная реклама – это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на достижение благотворительных и иных общественно полезных целей, а также обеспечение интересов государства.
Если дом находится на красной линии и его фасад панорамно просматривается с разных частей улиц, то такая площадка является идеальным местом для размещений социальной рекламы.
В-четвертых, не следует упускать возможность периодического предоставления в пользование территории земельного участка, например, под спортивно-массовые мероприятия (например, если у вас во дворе есть футбольное поле). Такая территория может использоваться для спортивных соревнований, конкурсов, праздников выходного дня.
Безусловно, конкретный механизм использования общего имущества определяют собственники (или уполномоченная на то управляющая организация). Описанная выше схема во многом является идеальной, а потому не каждая управляющая организация (которая приходит в дом, чтобы на нем зарабатывать) согласиться на такую схему. Вместе с тем, управляющие организации, лояльные собственникам, могут проявлять гибкость в данных вопросах и учитывать не только бизнес-интересны, но и запросы собственников, владеющих общим имуществом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
