ТСЖ и Стратегия развития ЖКХ до 2035 года: что нас ждет?

Стратегия представляет собой емкий документ (более 80 страниц) и не является нормативным актом, но является основой для формирования и реализации государственной политики в сфере ЖКХ на федеральном, региональном, муниципальном, отраслевом и межотраслевом уровнях.  

Иными словами, то, что прописано в Стратегии будет являться фундаментом для принимаемых государством нормативно-правовых актов по ЖКХ.  

Из того, что касается ТСЖ, в Стратегии можно выделить главное.

1.Стимулирование активности при проведении общих собраний

Государство осознает, что активность собственников при проведении общих собраний остается крайне низкой (несмотря на очно-заочную форму) и в основе этого лежит целый комплекс причин: социальная атомизация общества, нежелание разбираться в хитросплетениях ЖКХ, низкий престиж отрасли и пр.

В стратегии особо указывается, что «Отказ от принятия решений о дополнительных расходах на содержание общего имущества и, как следствие, нехватка средств на содержание дома не влекут для собственников никаких последствий». То есть, безответственное отношение к содержанию своего имущества не влечет для собственников никаких последствий, что безусловно, не является правильным.

Однако здесь государство уже предусмотрело некоторые новеллы, например через п. 4 ст. 158 ЖК РФ (в редакции с 3.04.2018 года № 59-ФЗ), который позволяет органу местного самоуправления устанавливать тариф на содержание общего имущества, если тариф не был утвержден собственниками.  

Методики расчета такого тарифа носят неопределенный характер, но регулирование органами местного самоуправления тарифов за содержание жилого помещения при отсутствии решения общего собрания о тарифе – первый шаг к вовлечению собственников в управление домом.

Стратегия верно указывает на то, что плата за управление МКД, содержание и обслуживание общего имущества устанавливается без учёта реальных издержек. Все участники рынка осознают, что тариф на содержание – сильно занижен и мотивация собственников собираться на собрание может быть стимулирована, например, более высокими тарифами, устанавливаемыми муниципалитетом (но и с этим могут быть проблемы, потому что в городах полно муниципальной собственности и местные власти стараются занижать, а не завышать тариф).  

2.Особая роль ТСЖ в формировании функции заказчика услуг

При всей «нелюбви» надзорных органов или управляющий компаний к ТСЖ, у государства есть понимание, что за только таким способом управления домом – будущее.

В Стратегии в качестве проблемы особо указывается на отсутствие сформированного института собственников жилья, низкую мотивацию эффективного управления, ответственности и заинтересованности в результате.

При этом, как отмечается, именно способ управления товариществом собственников жилья имеет наиболее высокий потенциал с точки зрения создания института ответственных собственников и развития рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами путем привлечения профессиональных управляющих организаций от имени товарищества. Такой «трезвый» взгляд государства на актуальность и нужность ТСЖ позволяет надеяться, что государство не загубит сплошным регулированием деятельность ТСЖ по управлению многоквартирными домами.  

3.Принцип «все собственники дома являются членами ТСЖ»

В настоящее время в п. 1.1 ст. 136 ЖК РФ остается довольно архаичная норма о том, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (эта норма была введена 04.06.2011 N 123-ФЗ).

Реализация этой нормы, что называется «на земле» - буксует. Как все собственники могут подписать протокол общего собрания, если, скажем, голосование очно-заочное? Единственная логика состоит в том, что реестр лиц, участвовавших в голосовании (равно как и бюллетени по заочной части) являются неотъемлемыми частями протокола общего собрания, а потому если они есть в количестве, обеспечивающим кворум, то решение считается принятым. Однако доказывать такую точку зрения, скорее всего, придется в суде.

С другой стороны, законом пока не урегулирован вопрос о заключении договоров с собственниками не членами ТСЖ.  

В соответствии с п.2 ст. 162 ЖК РФ, договор управления заключается между управляющей организацией и собственниками или между управляющей организацией и ТСЖ. Собственников не членов ТСЖ в этом перечне – нет.

Поэтому очень разумным видится подход Стратегии о том, что каждый владелец помещения в многоквартирном доме становится членом товарищества собственников недвижимости с момента приобретения квартиры. А обязательства, связанные с участием в объединении собственников, автоматически приобретаются вместе с правом собственности на помещение в многоквартирном доме. Это очень логично и способно решить много проблем при управлении домом при ТСЖ.

4.Попытка начала регулирования апартаментов

Особенность апартаментов – полное отсутствие правового регулирования такого объекта. Все, что мы можем, использовать – жилищное право по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).  

Поэтому Стратегия предлагает сформировать многоквартирные дома, жилищные комплексы, апартаменты в качестве единого объекта недвижимости (включающего жилые, нежилые помещения и объекты недвижимости). Это тоже правильная мера, поскольку рынок апартаментов становится все крупнее, а полноценного регулирования таких объектов нет (как и в случае с машино-местами, сначала на рынке появляется сам объект, а затем государство думает о том, как отрегулировать его функционирование).

5.Подтверждение квалификации управдомов

Стратегия исходит из того, что управление каждым домом должна осуществлять профессиональная управляющая организация, сотрудники которой квалифицированы и аттестованы. Собственники могут управлять домом самостоятельно, при этом управляющий должен подтвердить свою профессиональную квалификацию и нести полную ответственность за некачественное управление.

В настоящее время получение квалификационных аттестатов (ст. 202 ЖК РФ) для ТСЖ не является обязательным. Между тем, у многих председателей ТСЖ он есть и это правильно, т.к. получению квалификационных аттестатов предшествует образовательный процесс по сдаче экзамена по вопросам, подготовленными Минстроем России (а данные вопросы – очень качественные и нужные в работе). Поэтому даже при наличии в доме ТСЖ, во главе данного объекта должно быть квалифицированное лицо, способное быть ответственным управдомом.

5.Реализация энергоэффективных решений

В Стратегии предлагается очень смелый шаг: стимулировать развитие энергосервисных контрактов, в том числе отказаться от ограничения платы за общедомовые нужды (ОДН) нормативом, разработать механизмы обязательного применения энергосервиса, за исключением случаев прямого отказа собственников от его проведения.

Естественно, такая мера повлечет увеличение тарифа на содержание, что может быть крайне агрессивно воспринято собственниками.  

Кроме того, означает ли формулировка «отказаться от ограничения платы за ОДН», что ресурсоснабжающие организации наконец начнут заниматься коммерческим учетом, а не просто собирать деньги? Очень сомневаемся, что такое предложение пройдет хотя бы первое чтение в качестве законопроекта, потому что закон всегда на стороне ресурсоснабжающих организаций (РСО).

Кроме того, предлагается разрешить РСО устанавливать ИТП без последующей передачи его в состав общего имущества (граница общего имущества устанавливается после ИТП, при этом должен быть обеспечен доступ к местам установки ИТП).

Опять же не очень понятно, где РСО брать деньги на реализацию таких затратных и технически сложных мероприятий.

6.Развитие единой электронной базы собственников

Стратегия исходит из необходимости сформировать единую электронную базу собственников, которая «позволит упростить коммуникацию в рамках принятия общих решений в МКД, проведение и реализацию решений общих собраний, работу с должниками, создание удобных пользовательских сервисов». Это очень смелое и полезное предложение, но могут быть существенные проблемы при реализации такого шага. И первый вопрос – сохранность персональных данных.

Кроме того, предлагается:

- повысить эффективность исполнительного производства по долгам за ЖКУ за счет модернизации работы Федеральной службы судебных приставов России (например, внедрить электронный документооборот с организациями сферы ЖКХ, повысить приоритет для долгов за ЖКУ) и привлечения частных судебных приставов;

- разрешить публиковать сокращенную персональную информацию неплательщиков за ЖКУ на подъездах домов (номер квартиры, фамилию, имя, отчество, размер долга), добавив соответствующее исключение в требование Федерального закона от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных».

Вне зависимости от того, получится ли государству реализовать эти меры, мы понимаем, что процесс цифровизации ЖКХ сферы идет по нарастающей. Можно сказать и так, что он неизбежен.  

Многие предложений Стратегии, несмотря на кажущуюся смелость, давно назрели (и так или иначе уже используются управдомами), а потому должны быть внедрены в кратчайшие сроки.  

Основное опасение вызывает практическая реализация, которая может очень сильно отличаться от намеченного.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук