Блог Инфокрафт ЖКХ

Как избежать рейдерского захвата многоквартирного дома: практические рекомендации

Фраза «рейдерский захват» широко распространена в современном русском языке. Основные ассоциации с этим понятием – негативные. ЖКХ, являясь частью национальной экономики – не может оставаться в стороне от процессов рейдерства, главными объектами которого выступают многоквартирные дома.

Рейдерство в ЖКХ


Самое понятие «рейдерство» - не юридическое. Оно родом из корпоративных отношений и его содержание трактуется как некое недружественное корпоративное действие (например, поглощение) с использованием неконкурентных или недобросовестных методов менеджмента такого процесса.
Рейдерство не запрещено уголовным законом и не имеет правовой трактовки и квалификации. Кроме того, само по себе рейдерство не обязательно может быть  связано с нарушением закона, но может характеризоваться грубым пренебрежением этических процедур. В этом случае говоря о рейдерстве чаще указывают на эмоционально-негативный окрас такого действия.
При общем монополизме – ЖКХ не лишено процессов рыночной конкуренции. И объектами такого конкурентного процесса – являются многоквартирные дома. Многие участники рынка ЖКХ-услуг стремятся получить в управление именно определенные дома в силу их выгодности (например, это может быть жилье премиум-класса или просто дома с площадью помещений от 20 тысяч квадратных метров).
Конкурентная смена способа управления – это не рейдерство, но следствие спроса и предложения. Но грубое вмешательство в процессы управления домом, которое сопровождается недобросовестной информационной агитацией, запугиванием собственников, манипуляцией сознанием или же (в ряде случае) физическими угрозами и насилием ряда жителей – это признаки того, что осуществляется рейдерский захват дома.

Голосовать или нет?


Любой рейдерский захват реализуется на базе определенной процедуры, которая прописана в законе. Это некая легитимизация процесса вхождения на объект, которая предполагает, что за управляющую домом организацию нужно проголосовать, а результаты голосования сдать на проверку в жилищную инспекцию (которая в дальнейшем внесет дом в реестр лицензии такой организации). Таким образом, процедура должна быть соблюдена всегда.
Самый первый вопрос, который нужно решить при ситуации рейдерского захвата дома – голосовать или нет.
В соответ. с п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Между тем, решение о смене способа управления домом в силу положений ст. 44 и 46 ЖК РФ принимаются большинством от кворума, который должен быть не менее 50% голосов от общего числа собственников.
Таким образом, участие в общем собрании – легитимирует явку, даже если собственник голосует против. Поэтому самой правильной стратегией в ситуации рейдерского захвата дома – является максимальное неучастие в процессе голосования, чтобы затруднить управляющей организации ее стремление собрать кворум.
С другой стороны, если в доме есть собственник (например, крупное нежилое помещение), которое в одиночку обеспечивает 10-15% кворума, его голос может иметь существенное значение в вопросе смены способа управления домом. В таком случае сценарий участия в голосовании против – может видеться логичным.
Иными словами, конкретное решение об участии или неучастии в голосовании нужно принимать исходя из текущих тактических или стратегических соображений.

Фиксирование нарушений


Следующий момент, связанный с противодействием рейдерскому захвату дома – максимальное фиксирование нарушений в процессе голосования. Это могут быть разные нюансы, которые в дальнейшем позволят оспорить принятое решение.
Например, сообщение о проведении общего собрания в нарушении положений ст. 45 ЖК РФ не было размещено за 10 дней до даты голосования. Или в протоколе общего собрания решения принимаются не по тем вопросам повестки, которые были изначально озвучены в сообщении (т.е. были изменены).
Кроме того, если собрание проводится в очно-заочной форме, то очная часть могла не отвечать требованиям п. 3 ст. 47 ЖК РФ и вместо самого голосования по очной части – был проведен сход (а сход – это не то же самое, что общее собрание с регламентированной в законе процедурой).
Все нарушения должны быть кропотливо собраны и в дальнейшем использованы для признания недействительным решения собрания в соответ. со ст. 12 ГК РФ.

Информационный ресурс и агитация


Безусловное важное значение в противодействии рейдерскому захвату дома отводится агитации. В числе ключевых способов информационного менеджмента можно выделить следующие:
1.Традиционные ассиметричные каналы – агитационные и информационные листовки. Это коммуникация без обратной связи, но ее преимущество в большой репрезентативности. Листовками можно достучаться до каждого жителя, а кроме того, на бумаге можно изложить много фактов, правильно их структурировать и подвести жителя к нужным адресату выводам.
2.Онлайн коммуникация не менее важна для надлежащего информационного реагирования. Практически у каждого дома есть группа  дома в мессенджере, сообщество в социальной сети или иные каналы обратной связи, завязанные на интернет. В отличие от листовок, онлайн коммуникация – симметричная, это коммуницирование с возможностью ответов на вопросы жителей, т.е. с обратной связью. Это может быть важно для колеблющихся  жителей, которые хотят элементарно разобраться в сложившейся ситуации.

Когда рейдерский захват удается


Никакой рейдерский захват не будет возможным реализовать, если у вас есть поддержка жителей в доме. Работать и управлять домом без реальной поддержки людей – нельзя, это очень недалекая политика, которая безусловно «аукнется» в среднесрочной или долгосрочной перспективе. Чаще всего управляющая компания теряет дом из-за своей жадности, глупости и лени, а если более емко – то неумении работать с людьми. Если у управляющей компании налажена эффективная обратная связь (но не виде доносителей, а в виде лояльных жителей), то никакие рейдерские захваты не страшны.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук