Блог Инфокрафт ЖКХ

Как законно установить шлагбаум или забор на придомовой территории?

В сознании многих обывателей наличие забора или шлагбаума внутри городского пространства на своей придомовой территории воспринимается как показатель дополнительной премиальности дома. Между тем, есть определенная процедура или регламент любых действий, связанных с придомовой территорией и ее использованием.

Зачем нужен шлагбаум или забор

Помимо приданию статусности и премиальности придомовой территории любые ограждения способны решать реальный набор проблем и запросов собственников. В их числе:
1. Решение проблемы парковочного пространства (коллективных автостоянок). Если придомовая территория будет являться закрытой, то ее отсечение от чужих позволит обеспечить достаточное количество парковочных мест непосредственно жителям данного дома, а не жителям соседних домов, которые ставят машины не на своей придомовой территории.
2. Решение вопросов несанкционированного доступа на придомовую территорию посторонних лиц. Это добавляет спокойствия родителям, которые смогут смело отправлять своих детей гулять во двор одних (с присмотром из окна или без него).
3. Решение проблем с обслуживанием придомовой территории. В случае, если посторонних машин во дворе дома ставиться не будет, то управляющая организация сможет составить список транспортных средств с телефонами владельцев. В дальнейшем, например, при уборке снега, будет возможным вызванивать конкретных владельцев и просить их убрать машину на период уборки. Это ликвидирует «подснежники» и повысит уровень сервиса.
4. Наконец, действительно, забор или шлагбаум на придомовой территории не входит в минимальный перечень работ, который должна осуществлять управляющая организация, а наличие таких устройств повышает цену квартиры и статусность дома.

Минусы забора или шлагбаума состоят в том, что их нужно включать в состав общего имущества, закладывать в тарифе и надлежащим образом обслуживать за счет средств собственников помещений многоквартирного дома.

Процедура установки: федеральное законодательство

Решение об установке забора или шлагбаума должно приниматься на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Состав вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений, установлен в п. 2 ст. 44 ЖК РФ. Прямого вопроса о заборе или шлагбауме в этом перечне нет. Однако есть следующие вопросы:
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им (пп. 2 п. 2 ст. 44 ЖК РФ);
- принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке (пп. 2) п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

И если решение по вопросу о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, то решение по вопросу о благоустройстве земельного участка принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 ЖК РФ). То есть, по второму вопросу голосовать легче и проще.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Большинство рекомендаций по установке забора или шлагбаума говорят о том, что данные действия являются введением ограничения пользования земельного участка (то есть, собирать нужно 2/3 голосов). Однако с этим можно спорить и рассматривать забор или шлагбаум как направление по благоустройству земельного участка (во всех муниципальных правилах благоустройства заборы и шлагбаумы поименованы, как правило, как «элементы благоустройства»).

В этом случае задача по кворуму резко снижается. В любом случае, в условиях отсутствия в законе прямых формулировок про забор или шлагбаум, проверку признаков ничтожности по кворуму в данных решениях может дать только суд. Таким образом, многое будет зависеть от формулировки самого вопроса, выносимого на повестку общего собрания.

Принять решение только об установке забора или шлагбаума – недостаточно. Тратить деньги собственников надлежит на содержание общего имущества. Таким образом, чтобы законно финансировать содержание забора или шлагбаума, нужно включить эти объекты в состав общего имущества и заложить их в тарифе (либо путем повышения тарифа, либо без повышения, если текущий тариф достаточен).

Право собственников на определение состава общего имущества в целях выполнения обязанности по его содержанию заложено в «пп. «А» п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

А необходимость определить тариф достаточный для содержания забора или шлагбаума следует для собственников из п. 31 и 33 Правил № 491.
Довольно часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда забор или шлагбаум устанавливаются застройщиком одновременно со строительством дома. В этом случае важно доказать, что данные объекты благоустройства изначально входили в состав общего имущества, а потому должны надлежащим образом финансироваться. Это можно сделать проверив договор долевого участия или проектную декларацию застройщика на многоквартирный дом. Если в этих документах никаких сведений о заборе или шлагбауме нет, то желательно провести описанную выше процедуру на ближайшем общем собрании, чтобы избежать потенциальных проблем с властями и проблемными собственниками.

Особенности муниципальных правил

Нужно учитывать, что помимо федерального законодательства есть ряд муниципальных ограничений, связанных с обязанностью для управляющей организации согласовать забора или шлагбаума с органами местного самоуправления.

Например, ст. 27 Правил благоустройства территорий городского округа Королёв Московской области (утв. Распоряжением №143-РВ от 01.07.2015 г. Министерства ЖКХ Московской области) устанавливает требования к установке ограждений (заборов), которая должна производиться исходя из необходимости, сформированной условиями эксплуатации или охраны территорий, зданий и иных объектов, а также с учетом архитектурно-художественных требований к внешнему виду ограждений

Согласованию с Администрацией городского округа Королёв Московской области подлежат не только забор, но и газонные и тротуарные ограждения.
П. 3 и 4 ст. 27 данных Правил указывают на применение различных видов ограждений: по назначению (декоративных, защитных, ограждающих), по высоте (низких – 0,3-1,0 м, средних – 1,1-1,7 м, высоких – 1,8-2,0 м), по виду материала их изготовления, степени проницаемости для взгляда (прозрачных, глухих), степени стационарности (постоянных временных, передвижных). При этом высота ограждений не должна превышать двух метров.
Есть и определенные запреты, например, установка ограждений из бытовых отходов и их элементов не допускается (чтобы было понятнее – это ограждение из шин, лебеди из шин в виде декора и пр.). Одновременно есть запрет на ограждений из сетки-рабицы (потому что она травмоопасна).
Аналогичные требования по согласованию часто распространяются и на шлагбаумы.

Такая муниципальная практика есть не во всех муниципальных образованиях (где-то сложнее, где-то проще). Довольно часто муниципальные власти согласовывают заборы и шлагбаумы без проблем. Однако в любом случае муниципальные нормы стоит учитывать при принятии собственниками решений об установке забора или шлагбаума.

Судебная практика

Большинство споров по заборам или шлагбаумам связаны с негаторными исками об обязании устранить препятствия в пользовании придомовой территорией – земельным участком, обеспечении беспрепятственного подъезда путем демонтажа шлагбаума.

Так, в рамках дела № А50-29385/2019 индивидуальный предприниматель обратился с иском осуществить демонтаж шлагбаума, но судом ему было отказано на том основании, что все процедуры по использованию земельного участка были оформлены протоколом общего собрания собственников.
А вот другой пример (дело № А42-8034/2019). Арендаторы магазина «Детский мир» (г. Мурманск) обратились с иском к ТСЖ с требованием предоставить ключи от шлагбаума с целью ведения погрузо-разгрузочных работ со двора многоквартирных домов. Помещение магазина являлось встроенно-пристроенным нежилым помещением подвального этажа. Суд указал, что правом на негаторный иск обладает собственник вещи или иной титульный владелец, лишенный возможности пользоваться или распоряжаться ею.

В другом случае (дело № А50-29385/2019) с иском к ТСЖ обратился уже собственник, но и ему было отказано в демонтаже шлагбаума, поскольку суд посчитал, что возможность использования собственниками помещений земельного участка ограничена как требованиями к использованию земельного участка, установленными нормативными актами, так и использованием земельного участка способами, не допускающими нарушения прав других участников общей долевой собственности, установленные принятым ТСЖ порядком. Суд указал, что деятельность, осуществляемая в помещениях общественного назначения не должна ухудшать условия проживания и отдыха людей, проживающих в жилых зданиях. Хозяйственная деятельность истца не должна нарушать права и законные интересы жителей дома, а невозможность, либо неудобство подъезда к его помещениям и возможные убытки из-за расторжений договоров аренды относится к рискам его деятельности.

Делая общий вывод нужно отметить, что в установке забора или шлагбаума есть определенные нюансы, поэтому управляющей организации крайне важно иметь необходимые документы, разрешения и согласования, даже если они прямо не требуются. Это позволит решить проблемы и потенциальные споры в будущем.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Повышение платы за текущее содержание: рабочие схемы для управляющей компании
Читать
Квалификационный аттестат: нужно ли его получать и зачем?
Читать
Правила определения вида работ по капитальному ремонту и его отличия от текущего ремонта
Читать