Как управлять жилищно-строительным кооперативом (ЖСК/ЖК): основные отличия управления ЖСК от ТСЖ
01.11.2021
10:00
1 ноября 2021 в 10:00
Три десятилетия назад кооперативный дом был мечтой для многих граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. В настоящее время ЖСК в основном используются не для строительства новых многоквартирных домов, а для их управления. В ЖК РФ по ЖСК есть отдельный правовой режим регулирования их деятельности.
ЖСК: почему они сохранились по сей день
ЖСК – это организационно-правовая форма некоммерческой организации (пп. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ) и один из способов управления многоквартирным домом наряду с ТСЖ или управляющей организацией (пп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ). В данной статье понятия ЖСК и ЖК (жилищный кооператив) используются как синонимы.
По своему первоначальному смыслу ЖСК – это коллективные инвестиции пайщиков для строительства объекта капитального строительства. Группа людей объединяется для одной общей цели, избирает руководящие и ревизирующие (контролирующие) органы и реализует те цели, для которых люди объединилась в ЖСК. Такая схема активно использовалась в СССР (достаточно вспомнить фильм Э. Рязанова «Гараж»), а также развивалась некоторое время в России.
С точки зрения закона у ЖСК две задачи:
- удовлетворения потребностей граждан в жилье;
- и управление многоквартирным домом (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).
С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214) роль ЖСК была фактически сведена к минимуму: сейчас строить новые дома могут лишь застройщики по договорам долевого участия (а ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)). К застройщикам также предъявляются повышенные требования в части финансовой устойчивости, которым ЖСК не может удовлетворить.
В настоящее время ЖСК имеет право строить многоквартирные дома только в случаях:
- если ЖСК был предоставлен в безвозмездное срочное пользование земельный участок из муниципальной или государственной собственности в рамках поддержки по Федеральному закону от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
- если есть определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК (когда случается достройка несданного дома из-за банкротства застройщика) (пп. 3 п. 2 ст. 1 Закона № 214) и речь идет про погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства (п. 11 ст. 201.10 и пп. 1 п. 11 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Поэтому в большинстве случаев действующие ЖСК – это советское наследие, этим домам по 30-50 лет, и они возводились в советское время именно как кооперативные дома, а сейчас продолжают управляться ЖСК, поскольку эта аббревиатура людям привычна и понятна.
Особенности управления ЖСК
Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом – самостоятельный (отдельный) способ управления. В случае его реализации собственники в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива обязаны представить в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе такого способа управления домом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (п. 6 ст. 110 ЖК РФ).
Как некоммерческая организация ЖСК имеет следующие органы управления:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция (если число участников общего собрания более 50, а формат конференции прописан в уставе ЖСК);
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива (ст. 115 ЖК РФ).
Общая особенность ЖСК – отсутствие прописанной в законе компетенции органов управления. Государство практически полностью ушло от какого-либо регулирования в данном вопросе, указав, что механизм принятия решений каждым уровне управления ЖСК определяется в уставе ЖСК.
С учетом того, что большая часть ЖСК в стране создавались довольно давно, очень полезной управленческой практикой будет пересмотр имеющихся уставов ЖСК. Важно прописать в уставе понятный механизм принятия решений (компетенцию решений) каждым органом управления ЖСК и утвердить данный устав на общем собрании членов ЖСК. Это позволит избежать споров и конфликтов в будущем.
Отличия ЖСК от ТСЖ
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ). Многие ЖСК пошли по такому пути, поскольку ТСЖ имеет более понятное регулирование в части распределения компетенций органов управления.
Основные же отличия ЖСК от ТСЖ сводятся к следующему.
1. ЖСК являются потребительскими кооперативами (п. 4 ст. 110 ЖК РФ), а ТСЖ – разновидностью товариществ собственников недвижимости (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).
2. Член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в ТСЖ по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ). Для ЖСК таких ограничений нет, за исключением требований устава ЖСК.
3. Срок полномочий правления и ревизионной комиссии ТСЖ – 2 года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ, п. 1 ст. 150 ЖК РФ). Для ЖСК подобных ограничений нет, если иное не установлено в уставе.
4. У ТСЖ есть четкая компетенция, которая отнесена к общему собранию членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ) и к решениями правления (ст. 148 ЖК РФ). В ТСЖ есть четкое понимание, что правление не может в части своей компетенции пренебрегать решениями общего собрания.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (п. 4 ст. 145 ЖК РФ). А правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 1 ст. 147 ЖК РФ).
Компетенция общего собрания членов ЖСК в законе не определена, а про компетенцию правления лишь сказано, что порядок его деятельности и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами ЖСК (положением, регламентом или иным документом кооператива) (п. 2 ст. 118 ЖК РФ).
Из этого следует, что если круг полномочий (система «сдержек и противовесов») качественно не прописана в уставе ЖСК, то это чревато злоупотреблениями.
5. Членство в ЖСК не связано напрямую с наличием собственности в многоквартирном доме (ст. 111 ЖК РФ). А прекращение членства в жилищном кооперативе не имеет связи с прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме (ст. 130 ЖК РФ). Поскольку все данные нормы опосредованные, чаще всего в уставе ЖСК прописано, что его членом может быть только собственник помещения. Однако если это не прописано в уставе, то формально в состав правления может избраться постороннее лицо, и оно же может стать председателем ЖСК. В случае ТСЖ мы видим иную схему: членом ТСЖ может быть только собственник, а членом правления (и которого избирается председатель ТСЖ) может быть только член ТСЖ.
Нужно ли преобразовывать ЖСК в ТСЖ собственники должны решать жители в каждом конкретном случае. Если принять работающий устав (с понятными полномочиями и компетенциями) для всех органов управления ЖСК, включая детальные алгоритмы взаимодействия (которых нет в ЖК РФ), то прямой необходимости преобразовывать ЖСК в ТСЖ, скорее всего не будет.
Но вместе с тем, даже в случае рабочего устава – существенные пробелы в регулировании процедур управления ЖСК усиливают личный фактор членов правления и председателя, что формирует определенные риски для всех остальных жильцов. С учетом этого важно не просто принять рабочий устав, но и утвердить отдельные положения «Об общем собрании ЖСК», «О правлении ЖСК», «О ревизионной комиссии ЖСК», «О председателе ЖСК», где будут прописаны все основные спорные и рабочие вопросы. Это позволит избежать конфликтов в будущем и грамотно управлять собственным домом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
ЖСК – это организационно-правовая форма некоммерческой организации (пп. 1 п. 3 ст. 50 ГК РФ) и один из способов управления многоквартирным домом наряду с ТСЖ или управляющей организацией (пп. 2 п. 2 ст. 161 ЖК РФ). В данной статье понятия ЖСК и ЖК (жилищный кооператив) используются как синонимы.
По своему первоначальному смыслу ЖСК – это коллективные инвестиции пайщиков для строительства объекта капитального строительства. Группа людей объединяется для одной общей цели, избирает руководящие и ревизирующие (контролирующие) органы и реализует те цели, для которых люди объединилась в ЖСК. Такая схема активно использовалась в СССР (достаточно вспомнить фильм Э. Рязанова «Гараж»), а также развивалась некоторое время в России.
С точки зрения закона у ЖСК две задачи:
- удовлетворения потребностей граждан в жилье;
- и управление многоквартирным домом (п. 1 ст. 110 ЖК РФ).
С принятием Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – Закон № 214) роль ЖСК была фактически сведена к минимуму: сейчас строить новые дома могут лишь застройщики по договорам долевого участия (а ЖСК не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)). К застройщикам также предъявляются повышенные требования в части финансовой устойчивости, которым ЖСК не может удовлетворить.
В настоящее время ЖСК имеет право строить многоквартирные дома только в случаях:
- если ЖСК был предоставлен в безвозмездное срочное пользование земельный участок из муниципальной или государственной собственности в рамках поддержки по Федеральному закону от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства»;
- если есть определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства ЖСК (когда случается достройка несданного дома из-за банкротства застройщика) (пп. 3 п. 2 ст. 1 Закона № 214) и речь идет про погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства (п. 11 ст. 201.10 и пп. 1 п. 11 ст. 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).
Поэтому в большинстве случаев действующие ЖСК – это советское наследие, этим домам по 30-50 лет, и они возводились в советское время именно как кооперативные дома, а сейчас продолжают управляться ЖСК, поскольку эта аббревиатура людям привычна и понятна.
Особенности управления ЖСК
Управление многоквартирным домом жилищным кооперативом – самостоятельный (отдельный) способ управления. В случае его реализации собственники в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива обязаны представить в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе такого способа управления домом и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (п. 6 ст. 110 ЖК РФ).
Как некоммерческая организация ЖСК имеет следующие органы управления:
- общее собрание членов жилищного кооператива;
- конференция (если число участников общего собрания более 50, а формат конференции прописан в уставе ЖСК);
- правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива (ст. 115 ЖК РФ).
Общая особенность ЖСК – отсутствие прописанной в законе компетенции органов управления. Государство практически полностью ушло от какого-либо регулирования в данном вопросе, указав, что механизм принятия решений каждым уровне управления ЖСК определяется в уставе ЖСК.
С учетом того, что большая часть ЖСК в стране создавались довольно давно, очень полезной управленческой практикой будет пересмотр имеющихся уставов ЖСК. Важно прописать в уставе понятный механизм принятия решений (компетенцию решений) каждым органом управления ЖСК и утвердить данный устав на общем собрании членов ЖСК. Это позволит избежать споров и конфликтов в будущем.
Отличия ЖСК от ТСЖ
Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 122 ЖК РФ). Многие ЖСК пошли по такому пути, поскольку ТСЖ имеет более понятное регулирование в части распределения компетенций органов управления.
Основные же отличия ЖСК от ТСЖ сводятся к следующему.
1. ЖСК являются потребительскими кооперативами (п. 4 ст. 110 ЖК РФ), а ТСЖ – разновидностью товариществ собственников недвижимости (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).
2. Член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении с работой в ТСЖ по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества (п. 3.1 ст. 147 ЖК РФ). Для ЖСК таких ограничений нет, за исключением требований устава ЖСК.
3. Срок полномочий правления и ревизионной комиссии ТСЖ – 2 года (п. 2 ст. 147 ЖК РФ, п. 1 ст. 150 ЖК РФ). Для ЖСК подобных ограничений нет, если иное не установлено в уставе.
4. У ТСЖ есть четкая компетенция, которая отнесена к общему собранию членов ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ) и к решениями правления (ст. 148 ЖК РФ). В ТСЖ есть четкое понимание, что правление не может в части своей компетенции пренебрегать решениями общего собрания.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (п. 4 ст. 145 ЖК РФ). А правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 1 ст. 147 ЖК РФ).
Компетенция общего собрания членов ЖСК в законе не определена, а про компетенцию правления лишь сказано, что порядок его деятельности и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами ЖСК (положением, регламентом или иным документом кооператива) (п. 2 ст. 118 ЖК РФ).
Из этого следует, что если круг полномочий (система «сдержек и противовесов») качественно не прописана в уставе ЖСК, то это чревато злоупотреблениями.
5. Членство в ЖСК не связано напрямую с наличием собственности в многоквартирном доме (ст. 111 ЖК РФ). А прекращение членства в жилищном кооперативе не имеет связи с прекращением права собственности на помещение в многоквартирном доме (ст. 130 ЖК РФ). Поскольку все данные нормы опосредованные, чаще всего в уставе ЖСК прописано, что его членом может быть только собственник помещения. Однако если это не прописано в уставе, то формально в состав правления может избраться постороннее лицо, и оно же может стать председателем ЖСК. В случае ТСЖ мы видим иную схему: членом ТСЖ может быть только собственник, а членом правления (и которого избирается председатель ТСЖ) может быть только член ТСЖ.
Нужно ли преобразовывать ЖСК в ТСЖ собственники должны решать жители в каждом конкретном случае. Если принять работающий устав (с понятными полномочиями и компетенциями) для всех органов управления ЖСК, включая детальные алгоритмы взаимодействия (которых нет в ЖК РФ), то прямой необходимости преобразовывать ЖСК в ТСЖ, скорее всего не будет.
Но вместе с тем, даже в случае рабочего устава – существенные пробелы в регулировании процедур управления ЖСК усиливают личный фактор членов правления и председателя, что формирует определенные риски для всех остальных жильцов. С учетом этого важно не просто принять рабочий устав, но и утвердить отдельные положения «Об общем собрании ЖСК», «О правлении ЖСК», «О ревизионной комиссии ЖСК», «О председателе ЖСК», где будут прописаны все основные спорные и рабочие вопросы. Это позволит избежать конфликтов в будущем и грамотно управлять собственным домом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
