Как восстановить техническую документацию на многоквартирный дом?
21.04.2020
11:42
21 апреля 2020 в 11:42
Для того, чтобы полноценно управлять домом, необходимо наличие технической документации, которой владеет управляющая домом организация. Несмотря на попытки ужесточения наказаний за непередачу технической документации, эти нормы закона полноценно не работают.
Когда наступает обязанность передачи технической документации
В законе выстроена следующая логическая цепочка по срокам передачи технической документации.
При прекращении управления многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, лицензиат обязан течение 3х рабочих дней передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, а также ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, и иные технические средства и оборудование. Эти сроки установлены в п. 3.1 ст. 161 и п. 1 ст. 200 ЖК РФ.
Основная проблема состоит в том, что исчисление 3х дневного срока осуществляется с даты внесения изменений в реестр лицензии. А поскольку данная процедура имеет большие коррупционные риски и емкий потенциал для злоупотреблений, то сам факт начала управления многоквартирным домом (даже после принятия решения собственниками на общем собрании) может затянуться на очень длительный срок.
Как можно избежать передачи технической документации
Формально государство придумало очень красивую и цивилизованную схему передачи технической документации:
- в случае расторжения договора управления прежняя управляющая организация в течение 5 рабочих дней подает сведения об этом в жилищную инспекцию (п. 2 ст. 198 ЖК РФ);
- эти же сведения подает новая управляющая организация (или ТСЖ);
- затем жилищная инспекция вносит все необходимые изменения в течение 10 рабочих дней;
- затем, с даты внесения изменений в реестр лицензии исчисляются 3 рабочих дня, в течение которых новой управляющей организации должна быть передана техническая документация;
- затем техническая документация передается, а копия акта о передаче подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами от 15.05.2013 № 416).
Схема эта прекрасна тем, что она не работает и обычно не выполняется участниками рынка.
Во-первых, прежняя управляющая организация не подает сведения, предусмотренные п. 2 ст. 198 ЖК РФ, что автоматически оставляет ее управляющей организацией еще примерно на 2 месяца (за которые можно оспорить протокол или переголосовать дом).
Во-вторых, закон допускает, что в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации такая организация обязана в течение 3 месяцев принять меры к ее восстановлению и передать е по отдельному акту приема-передачи (п. 21 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами от 15.05.2013 № 416). А это значит, что можно передать какую-нибудь неактуальную бумажку (например, прошлогодний реестр собственников), а затем 3 месяца «восстанавливать» того, чего якобы нет.
За годы управления разными домами – цивилизованно документация мне не передавалась ни разу и чаще всего мы восстанавливаем ее самостоятельно.
Как восстановить техническую документацию самостоятельно
Поскольку цивилизованного развода при смене способа управления многоквартирным домом не происходит, взяв объект в управление необходимо принять меры по восстановлению недостающих документов.
Состав технической документации определен в п. 24 и 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 N 491.
Итак, где брать недостающие документы из этого перечня.
- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества: под этой формулировкой понимается технический паспорт на дом. Его можно восстановить в организации, которая проводила техническую инвентаризацию. Там же можно получить справку о смене строительного адреса на почтовый;
- документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки: данную информацию можно получить сразу в трех местах. Во-первых, у ресурсника, которому представляются копии паспортов на счетчики или свидетельства о поверке. Во-вторых, можно запросить дубликаты паспортов на приборы учета у завода изготовителя. В-третьих, можно обратиться в ту организацию, которая делала поверки, и она предоставит дубликаты свидетельств о поверке;
- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду: их можно получить в виде заверенной копии в городском управлении ЖКХ или администрации;
- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома: если застройщик живой, то он обязан хранить эту инструкцию и выдать первому обратившемуся собственнику. Если застройщик мертвый, то нужно искать его архив и брать инструкцию там, либо в муниципальном архиве города;
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра: заказывается в Росреестре (стоимость ок. 250 р.);
- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом: заказывается в Росреестре (стоимость ок. 250 р., но через ФГИС ЕГРН можно ее заказать за 4 рубля);
- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка: заказывается в городской администрации, иногда выдается бесплатно, иногда за плату в 150-300 р., одновременно с этим документом нужно заказывать копию разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений: заказывается в Росреестре (стоимость ок. 250 р.);
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома: самым важным здесь является проект на узлы учета инженерных коммуникаций: ХВС, ГВС, ИТП, электроснабжение, газ. Без этих документов узлы учета заново ввести в эксплуатацию будет проблематично. Оптимально получить копии данных документов у застройщика. Если с застройщиком отношения испорчены, то можно получить проекты у проектировщика или субподрядчика, найдя к нему подходы. Также фрагменты этих документов могут находиться у ресурсников, которые согласовывали техусловия на подключение;
- реестр собственников помещений в многоквартирном доме: сделать самостоятельно, заказав выписки из Реестра (1 штука – 4 рубля);
- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме: найти их на ГИС ЖКХ, а в случае их отсутствия на ГИС ЖКХ – запросить копии у лиц, использующих общее имущество в доме (обычно таких лиц не более 5);
- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме: в силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ они хранятся в жилищной инспекции, необходимо запросить копии там;
- документы на лифты восстанавливаются у завода изготовителя; инструкцию по эксплуатации лифтов определенных марок можно скачать в интернете, а вот восстановление технических паспортов на лифты и деклараций соответствия – платное и стоит от 15 до 100 тысяч рублей за 1 лифт.
Таким образом, техническую документацию в полном объеме можно восстановить за месяц, не дожидаясь, пока ее передадут. Поскольку цивилизованные правила игры на рынке ЖКХ отсутствуют, не стоит пренебрегать описанными методами восстановления документов.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Когда наступает обязанность передачи технической документации
В законе выстроена следующая логическая цепочка по срокам передачи технической документации.
При прекращении управления многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ, лицензиат обязан течение 3х рабочих дней передать лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, а также ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, и иные технические средства и оборудование. Эти сроки установлены в п. 3.1 ст. 161 и п. 1 ст. 200 ЖК РФ.
Основная проблема состоит в том, что исчисление 3х дневного срока осуществляется с даты внесения изменений в реестр лицензии. А поскольку данная процедура имеет большие коррупционные риски и емкий потенциал для злоупотреблений, то сам факт начала управления многоквартирным домом (даже после принятия решения собственниками на общем собрании) может затянуться на очень длительный срок.
Как можно избежать передачи технической документации
Формально государство придумало очень красивую и цивилизованную схему передачи технической документации:
- в случае расторжения договора управления прежняя управляющая организация в течение 5 рабочих дней подает сведения об этом в жилищную инспекцию (п. 2 ст. 198 ЖК РФ);
- эти же сведения подает новая управляющая организация (или ТСЖ);
- затем жилищная инспекция вносит все необходимые изменения в течение 10 рабочих дней;
- затем, с даты внесения изменений в реестр лицензии исчисляются 3 рабочих дня, в течение которых новой управляющей организации должна быть передана техническая документация;
- затем техническая документация передается, а копия акта о передаче подлежит направлению в орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами от 15.05.2013 № 416).
Схема эта прекрасна тем, что она не работает и обычно не выполняется участниками рынка.
Во-первых, прежняя управляющая организация не подает сведения, предусмотренные п. 2 ст. 198 ЖК РФ, что автоматически оставляет ее управляющей организацией еще примерно на 2 месяца (за которые можно оспорить протокол или переголосовать дом).
Во-вторых, закон допускает, что в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации такая организация обязана в течение 3 месяцев принять меры к ее восстановлению и передать е по отдельному акту приема-передачи (п. 21 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами от 15.05.2013 № 416). А это значит, что можно передать какую-нибудь неактуальную бумажку (например, прошлогодний реестр собственников), а затем 3 месяца «восстанавливать» того, чего якобы нет.
За годы управления разными домами – цивилизованно документация мне не передавалась ни разу и чаще всего мы восстанавливаем ее самостоятельно.
Как восстановить техническую документацию самостоятельно
Поскольку цивилизованного развода при смене способа управления многоквартирным домом не происходит, взяв объект в управление необходимо принять меры по восстановлению недостающих документов.
Состав технической документации определен в п. 24 и 25 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме от 13.08.2006 N 491.
Итак, где брать недостающие документы из этого перечня.
- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества: под этой формулировкой понимается технический паспорт на дом. Его можно восстановить в организации, которая проводила техническую инвентаризацию. Там же можно получить справку о смене строительного адреса на почтовый;
- документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, поверки: данную информацию можно получить сразу в трех местах. Во-первых, у ресурсника, которому представляются копии паспортов на счетчики или свидетельства о поверке. Во-вторых, можно запросить дубликаты паспортов на приборы учета у завода изготовителя. В-третьих, можно обратиться в ту организацию, которая делала поверки, и она предоставит дубликаты свидетельств о поверке;
- акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду: их можно получить в виде заверенной копии в городском управлении ЖКХ или администрации;
- инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома: если застройщик живой, то он обязан хранить эту инструкцию и выдать первому обратившемуся собственнику. Если застройщик мертвый, то нужно искать его архив и брать инструкцию там, либо в муниципальном архиве города;
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра: заказывается в Росреестре (стоимость ок. 250 р.);
- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом: заказывается в Росреестре (стоимость ок. 250 р., но через ФГИС ЕГРН можно ее заказать за 4 рубля);
- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка: заказывается в городской администрации, иногда выдается бесплатно, иногда за плату в 150-300 р., одновременно с этим документом нужно заказывать копию разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений: заказывается в Росреестре (стоимость ок. 250 р.);
- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома: самым важным здесь является проект на узлы учета инженерных коммуникаций: ХВС, ГВС, ИТП, электроснабжение, газ. Без этих документов узлы учета заново ввести в эксплуатацию будет проблематично. Оптимально получить копии данных документов у застройщика. Если с застройщиком отношения испорчены, то можно получить проекты у проектировщика или субподрядчика, найдя к нему подходы. Также фрагменты этих документов могут находиться у ресурсников, которые согласовывали техусловия на подключение;
- реестр собственников помещений в многоквартирном доме: сделать самостоятельно, заказав выписки из Реестра (1 штука – 4 рубля);
- договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме: найти их на ГИС ЖКХ, а в случае их отсутствия на ГИС ЖКХ – запросить копии у лиц, использующих общее имущество в доме (обычно таких лиц не более 5);
- оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме: в силу п. 1 ст. 46 ЖК РФ они хранятся в жилищной инспекции, необходимо запросить копии там;
- документы на лифты восстанавливаются у завода изготовителя; инструкцию по эксплуатации лифтов определенных марок можно скачать в интернете, а вот восстановление технических паспортов на лифты и деклараций соответствия – платное и стоит от 15 до 100 тысяч рублей за 1 лифт.
Таким образом, техническую документацию в полном объеме можно восстановить за месяц, не дожидаясь, пока ее передадут. Поскольку цивилизованные правила игры на рынке ЖКХ отсутствуют, не стоит пренебрегать описанными методами восстановления документов.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
