Блог Инфокрафт ЖКХ

Как обслуживать крышные газовые котельные

Застройщики новых домов часто привлекают покупателей наличием в доме собственной котельной, которая позволит существенно экономить на оплате коммунальных услуг (а как известно, тепло всегда самое дорогое). Крышные газовые котельные относятся к автономным системам производства тепловой энергии (автономным источникам теплоснабжения), используемым для целей предоставления коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению. Практикой и законом предусмотрены определенные режимы и процедуры обслуживания данного оборудования.

Что такое крышная газовая котельная?

Котельные по размещению подразделяются на:
- отдельно стоящие;
- пристроенные к зданиям другого назначения;
- встроенные в здания другого назначения независимо от этажа размещения;
- крышные (п. 3.1 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).

В многоквартирных домах размещаются преимущественно крышные варианты котельных (реже бывают ситуации, когда отдельно стоящие котельные обслуживают группу домов или отдельным дом). При крышной котельной необходимо руководствоваться принципом «Одна котельная обслуживает один дом».

Вместе с тем, котельная может использоваться для теплоснабжения нескольких зданий, если тепловая нагрузка дополнительных потребителей не превысит 100% тепловой нагрузки основного здания (п. 3.2 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения). В противном случае при увеличении числа потребителей тепловой энергии мощности котельной всем не хватит и люди начнут замерзать, т.к. тепла всем не хватит.
Тепловая мощность котельной не должна быть более 3 МВт (или 3000 кВт). Чтобы понять, много это или мало, можно провести сравнение с мощностью накопительного водонагревателя (бойлера). Например, бойлер с объемом бака в 80 литров имеет потребляемую мощность в 2 кВт. Таким образом, мощность одной крышной котельной примерно равнозначна 1500 бойлерам с объемом бака 80 литров.

Крышная газовая котельная является частью сети газпотребления. От источника газа по внешней стене многоквартирного дома (фасадной части) прокладывается газопровод на крышно-чердачное помещение, в котором находятся составные элементы оборудования котельной. Типовой состав элементов такой котельной включает:
- водогрейный газовый котел;
- автоматическую двухступенчатую газовую горелку (одну или несколько);
- насос котловой циркуляции (один или несколько);
- насос циркуляции контура (один или несколько);
- термогидравлическй распределитель;
- газорегуляторный пункт шкафной (ГРПШ) с указанием на газопровод (среднего или низкого давления).

Все эти элементы образуют единую систему, используемую для производства тепловой энергии, которая генерируется непосредственно внутри дома. Такие дома не подключаются к централизованным системам теплоснабжения, поскольку тепловая энергия в этом случае собственного (автономного) приготовления.

После получения тепловой энергии за счет работы крышной газовой котельной этот коммунальный ресурс подается в индивидуальный тепловой пункт (ИТП), который за счет работы теплообменников готовит два вида коммунальных услуг:
- коммунальную услугу по отоплению (во время отопительного периода);
- коммунальную услугу по горячему водоснабжению.

Виды собственников и правовой режим начисления платы за коммунальные услуги при крышной газовой котельной

Существующей практикой наработано два варианта использования крышных газовых котельных.

1. Котельная является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.
Формально котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование входят в состав общего имущества (пп. «А» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

Если крышная газовая котельная включена в состав общего имущества и является частью внутридомовой системы теплоснабжения и горячего водоснабжения, то:
А) собственники в части коммунальной услуги оплачивают только фактически использованный при производстве коммунальной услуги коммунальный ресурс (потраченный на приготовление коммунальной услуги по горячему водоснабжению и отоплению) по ценам, установленным регулирующим органом в отношении каждой ресурсоснабжающей организации). Такой порядок установлен в п. 54 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, далее – Правила № 354));
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
ственники в тарифе на содержание закладывают расходы на обслуживание крышной газовой котельной путем увеличения платы за текущее содержание;
В) собственники оплачивают коммунальный ресурс на содержание крышной газовой котельной (например, расходы по потребленный электроэнергии), поскольку она является общим имуществом. (Хотя имеется и обратная управленческая практика о том, что расход электроэнергии относится на коммунальную услугу, поскольку электроэнергия как коммунальный ресурс тратится на приготовление коммунальной услуги по ГВС и отоплению наряду с коммунальным ресурсом газа и холодного водоснабжения).

Плюсы этой схемы очевидны:
- оплата коммунального ресурса по факту, без наценок и надбавок со стороны поставщика ресурса;
- плата за коммунальные услуги может быть в 3-4 раза ниже от общих городских расценок.

Минус состоит в необходимости качественного обслуживания крышной газовой котельной.

2. Котельная не является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Часто мы сталкиваемся с ситуацией, когда застройщики на этапе строительства многоквартирного дома выводят из состава общего имущества крышные котельные и оставляют их за собой (или продают или делают уступку права требования).

В этом случае владелец котельной утверждает тариф в общем порядке в уполномоченном органе. Порядок установления тарифа для ресурсоснабжающей организации тарифным органом строго регламентирован в п. 16 Правил регулирования цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075. На заявителя по представлению его пакета документов заводится тарифное дело и утверждается тариф, который может быть существенно выше общегородского (поскольку обслуживать котельную в отдельности дороже, чем обслуживать общие магистральные тепловые сети).

Поэтому если собственник покупает квартиру в новом доме, крайне важно выяснить, будет ли являться котельная общим имуществом всех собственников.

Правила содержания крышных газовых котельных

Можно выделить несколько правил содержания крышных газовых котельных в многоквартирном доме.
1. «Контроль состояния», который включает:
- поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях;
- поддержание температуры воды, поступающей и возвращаемой из системы отопления в соответствии с графиком регулирования температуры воды в системе отопления;
- поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы;
- поддержание требуемой температуры и давления воды на горячее водоснабжение в соответствии с установленными нормами;
- контроль давления газа в газопроводе в помещении котельной, который не должен превышать 5 кПа
- при останове теплогенераторов температура воздуха в помещении котельной не должна опускаться ниже 10 °С (п. 5.4.1, 5.4.4, 5.4.14 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, далее – Правила № 170).
2. Проведение промывки гидропневматическим или химическим способом для удаления скопившейся грязи и накипи (п. 5.4.2 Правил № 170).
3. Организация искусственного освещения в местах установки отключающей и регулирующей арматуры (п. 5.4.7 Правил № 170).
4. Периодическая проверка и очистка не реже одного раза в год дымовых труб (п. 5.4.9 Правил № 170).
5. Проверка молниезащиты, работы защитного заземления с занулением (п. 5.4.10 Правил № 170).
6. Осмотры состояния оборудования котельной и контроль за нормальным функционированием должны производиться не реже одного раза в сутки, при этом эксплуатация котельной производится без постоянного нахождения обслуживающего персонала (п. 5.4.12 Правил № 170).

Помимо норм эксплуатации есть определенные строительные нормы в отношении такой категории объектов.
Не допускается размещение крышных котельных непосредственно на перекрытиях жилых помещений (перекрытие жилого помещения не может служить основанием пола котельной), а также смежно с жилыми помещениями (стена здания, к которому пристраивается крышная котельная, не может служить стеной котельной) (п. 3.4 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).

Возможность установки крышной котельной на зданиях любого назначения выше отметки 26,5 метров должна согласовываться с местными органами Государственной противопожарной службы (п. 3.6 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).
Внутренние поверхности стен встроенных и крышных котельных должны быть окрашены влагостойкими красками (п. 4.5 СП 41-104-2000. Проектирование автономных источников теплоснабжения).

Важный вопрос – нужно ли регистрировать котельную в Ростехнадзоре как опасный производственный объект.
III класс опасности устанавливается для газораспределительных станций, сетей газораспределения и сетей газопотребления при давлении свыше 0,005 мегапаскаля до 1,2 мегапаскаля включительно (пп. 2 п. 4 Приложения 2 к Федерального закона от 21.07.1997 № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов».

Согласно нормам, давление газа в крышных котельных жилых зданий не должно превышать 0,005 мегапаскалей (МПа) включительно. Газопровод в крышной газовой котельной, как правило, относится к категории низкого (до 0,005 МПа включительно) или среднего давления (свыше 0,005 до 0,3 МПа включительно). Это следует из таблиц 1 и 2 СНиП 42-01-2002, введенного Постановлением Госстроя РФ от 23.12.2002 № 163).
Таким образом, при низком давлении крышные котельные не подпадают под категории опасных производственных объектов.

Конструкции крышных котельных должны иметь степень огнестойкости не ниже III и относиться к классу пожарной опасности С0 (это самые безопасные элементы, изготовленные из негорючего сырья).
Кроме того:
- крышные котельные выполняются одноэтажными;
- кровельное покрытие здания под крышной котельной и на расстоянии 2 м от ее стен должно выполняться из негорючих/несгораемых материалов или защищаться от возгорания бетонной стяжкой толщиной не менее 20 мм;
- встроенные и крышные котельные должны отделяться от смежных помещений и чердака противопожарными стенами 2-го типа или противопожарными перегородками 1-го типа, противопожарными перекрытиями 3-го типа;
- не допускается размещение встроенных котельных под жилыми помещениями, непосредственно на перекрытиях жилых помещений, смежными с жилыми помещениями, а также над и под помещениями категорий А и Б (повышенной взрывопожароопасности и взрывопожароопасности);
- для встроенных, пристроенных и крышных котельных открытые участки газопровода должны прокладываться по наружной стене зданий по простенку шириной не менее 1,5 м.

На подводящем газопроводе к котельной должны быть установлены:
- отключающее устройство с изолирующим фланцем на наружной стене здания на высоте не более 1,8 м;
- быстродействующий запорный клапан с электроприводом внутри помещения котельной;
- запорная арматура на отводе к каждому котлу или газогорелочному устройству (Свод правил СП 4.13130 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденный Приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288).

Как видим, при эксплуатации крышных газовых котельных есть определенные особенности, но общий анализ практики показывает, что такие объекты актуальны для жителей только в том случае, если они входят в состав общего имущества. Если же они закреплены за застройщиком или управляющей организации, то как правило это приводит к удорожанию коммунальных услуг и невыгодно жителям.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Корпоративное СМИ управляющей организации: как организовать, запустить и вести
Читать
Обслуживание вентиляции: способы решения проблем с запахами
Читать
Как сообщить соцслужбе о должниках, чтобы побудить собственников оплатить долг
Читать