Повышение платы за текущее содержание: рабочие схемы для управляющей компании
01.03.2021
14:50
1 марта 2021 в 14:50
Жилищное законодательство разделяется жилищные и коммунальные услуги. Тарифообразование за коммунальные услуги (ресурсы) находится в руках государственного тарифного органа, который раз в полугодие осуществляет повышение платы (обычно на величину инфляции). Жилищные услуги не подлежат государственного тарифному регулированию и размер тариф на содержание определяют сами жители.
Классические механизмы индексации платы за текущее содержание
Тариф на текущее содержание – является самым недофинансированным и при этом самым важным для многоквартирного дома. Именно из тарифа на содержание жителям оказываются услуги, которыми они ежедневно пользуются: лифт, чистый подъезд, чистый двор, безопасная работа инженерных коммуникаций и так далее.
При непосредственном управлении размер платы за содержание определяется на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений и исходя из договоров на содержание общего имущества, заключаемых уполномоченным собственником (п. 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
При управлении домом управляющей организацией, она обязана представить предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания. Такая информация с расчетом (сметой) и обоснованием размещается на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Если предлагаемый управляющей организацией тариф превышает размер платы установленный органом местного самоуправления, то собственникам предоставляется обоснование такого превышения, с детализацией размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения (п. 31 Правил № 491).
При управлении домом ТСЖ, тариф на содержание в виде обязательных платежей и (или) взносов устанавливается на общем собрании членов ТСЖ и определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил № 491).
Итак, при всех способах управления утверждение тарифа на текущее содержание проходит через процедуру общего собрания, т.е. работу непосредственно с жителями. Жители всегда заинтересованы в том, чтобы платить как можно меньше, а услуг получать как можно больше. В такой ситуации управляющая организация часто не имеет никаких возможностей для увеличения платы за текущее содержание и работает при минимальном тарифе, который часто недостаточен.
Следствием недостаточности тарифа является ненадлежащее содержание общего имущества: дом и жители недополучают того объема жилищных услуг, который реально необходим. Дом начинает ветшать и признаки его аварийности (в части содержания) становятся все более очевидными.
Лайфхаки для управляющих организаций по индексации платы за текущее содержание без проведения общего собрания
Формально собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое (в период с апреля по июнь). Однако фактической ответственность за непроведение данного собрания в законе не предусмотрено, да и собственникам данные вопросы очень часто безразличны по причине их общей аполитичности. Поэтому отчетность управляющей компании часто сводится лишь к размещению формального отчета в ГИС ЖКХ и на информационных стендах.
Между тем, плату за содержание повышать необходимо, поскольку общий уровень инфляции отражается на расходах управляющей организации перед ее контрагентами, стоимость услуг которых возрастает. До жителей крайне тяжело довести проблемы с тарифом управляющей организации, а кроме того, обыватель считает эти проблемы исключительно заботами управляющей организации и ее предпринимательскими рисками. И основным вопросом становится такой: как управляющей организации провести индексацию платы за текущее содержание без решения общего собрания собственников и их согласия.
Практикой жилищного управления наработаны некоторые лайфхаки.
Лайфхак первый. Позвать на помощь орган местного самоуправления
С 03.04.2018 г. в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ОМСУ).
ОМСУ устанавливает такой тариф не произвольно, а на основании Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 6.04.2018 г. № 213/пр (далее – Методические рекомендации № 213).
Проблема данного документа в том, что он не является обязательным к применению ОМСУ (п. 1.2 Методических рекомендаций № 213), а поскольку сотрудники ОМСУ небольшие специалисты в области жилищного управления, то определение верного тарифа для конкретного дома часто осуществляется ими путем телефонных консультаций с жилищной инспекцией.
Хотя есть и иная профессиональная практика ОМСУ. Например, власти г. Новосибирска 30.09.2020 г. приняли постановление № 2951 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах, в которых собственники помещений на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения».
Данным документом ОМСУ установил тарифы для домов с разной степенью благоустройства и тариф по городу варьируется от 18,87 до 27,13 р. за 1м2. При общей заниженности тарифа диапазон в 10 рублей – это достойное значение. А с учетом того, что каждый год тариф ОМСУ индексируется (правда, минимально), эти ориентиры задают темп общему тарифообразованию по жилому фонду, в целом.
В таком случае, если тариф, который предлагается управляющей организацией, является меньшим, чем установлен по городу для данного типа дома, необходимо довести до жителей, что в случае непринятия решения по повестке вопросов, тариф будет установлен решением ОМСУ и будет выше, чем тот, который предлагается управляющей организацией.
Лайфхак второй. Заложите индексацию тариф в договор управления многоквартирным домом
Цена договора – его существенное условие. Первоначально, голосуя за договор собственники принимают решение об утверждении его условий. В случае, если в договоре управления есть условие о том, что управляющая организация осуществляется ежегодную индексацию цены договора на величину инфляции или условные 5-10% от первоначальной цены договора, то такие действия не будут являться незаконными, поскольку собственники изначально проголосовали за такие условия договора.
Лайфхак третий. Заинтересуйте жителей проектом благоустройства
Первые две схемы, несмотря на свой законный и рабочий характер, тем не менее, являются негативными сценариями для людей. Потому что в первом случае при повышении тарифа жители подумают, что управляющая организация, не сумев самостоятельно продавить повышение тарифа, использует административный ресурс против людей и осуществляет непопулярные действия по повышению тарифа силами ОМСУ. А во втором случае жители прямо посчитают «мелкий текст» договора о ежегодной индексации – обманом и произойдет серьезное разочарование в первоначальных ожиданиях от управляющей организации.
Управляющая компания – это бизнес. А раз так, то в отношении жителей будет правильным реализовать схему «ты мне, я тебе». Если управляющая организация хочет поднять тариф на содержание, то необходимо объяснить каждому жителю, что он получит в обмен на такое повышение в части благоустройства. Кому-то нужна разметка под парковочные места, кому-то, новые лавочки, урны или иные малые архитектурные формы. А кроме того, принимая решение о повышении тарифа собственнолично, собственники не будут ощущать себя обманутыми и разочарованными в действия управляющей организации.
Судебная практика
Складывающая судебная практика определяет основные принципы определения тарифа на содержание:
1. Утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.
2. Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
3. Если решением суда условие договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание было признано недействительным, то оно не подлежит применению (п. 16, 17, 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).
Кроме того, в определении Верховного суда РФ по делу № 301-КГ18-22044 от 25.12.2018 г. было указано следующее:
- увеличение тарифа на содержания на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников – не нарушает требований действующего законодательства;
- решение собственников о заключении договора управления предусматривает возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на индекс потребительских цен в процентах к соответствующему периоду предыдущего года;
- собственники фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения общего собрания.
Таким образом, увеличение тарифа на содержание, безусловно, необходимая практика, однако все эти инструменты необходимо использовать добросовестно, обоснованно и с максимальным разъяснением для жителей всех действий управляющей организации.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Классические механизмы индексации платы за текущее содержание
Тариф на текущее содержание – является самым недофинансированным и при этом самым важным для многоквартирного дома. Именно из тарифа на содержание жителям оказываются услуги, которыми они ежедневно пользуются: лифт, чистый подъезд, чистый двор, безопасная работа инженерных коммуникаций и так далее.
При непосредственном управлении размер платы за содержание определяется на основании решения (решений) общего собрания собственников помещений и исходя из договоров на содержание общего имущества, заключаемых уполномоченным собственником (п. 32 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
При управлении домом управляющей организацией, она обязана представить предложение о размере платы за содержание жилого помещения не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания. Такая информация с расчетом (сметой) и обоснованием размещается на досках объявлений, расположенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Если предлагаемый управляющей организацией тариф превышает размер платы установленный органом местного самоуправления, то собственникам предоставляется обоснование такого превышения, с детализацией размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с указанием периодичности их выполнения (п. 31 Правил № 491).
При управлении домом ТСЖ, тариф на содержание в виде обязательных платежей и (или) взносов устанавливается на общем собрании членов ТСЖ и определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год (п. 33 Правил № 491).
Итак, при всех способах управления утверждение тарифа на текущее содержание проходит через процедуру общего собрания, т.е. работу непосредственно с жителями. Жители всегда заинтересованы в том, чтобы платить как можно меньше, а услуг получать как можно больше. В такой ситуации управляющая организация часто не имеет никаких возможностей для увеличения платы за текущее содержание и работает при минимальном тарифе, который часто недостаточен.
Следствием недостаточности тарифа является ненадлежащее содержание общего имущества: дом и жители недополучают того объема жилищных услуг, который реально необходим. Дом начинает ветшать и признаки его аварийности (в части содержания) становятся все более очевидными.
Лайфхаки для управляющих организаций по индексации платы за текущее содержание без проведения общего собрания
Формально собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое (в период с апреля по июнь). Однако фактической ответственность за непроведение данного собрания в законе не предусмотрено, да и собственникам данные вопросы очень часто безразличны по причине их общей аполитичности. Поэтому отчетность управляющей компании часто сводится лишь к размещению формального отчета в ГИС ЖКХ и на информационных стендах.
Между тем, плату за содержание повышать необходимо, поскольку общий уровень инфляции отражается на расходах управляющей организации перед ее контрагентами, стоимость услуг которых возрастает. До жителей крайне тяжело довести проблемы с тарифом управляющей организации, а кроме того, обыватель считает эти проблемы исключительно заботами управляющей организации и ее предпринимательскими рисками. И основным вопросом становится такой: как управляющей организации провести индексацию платы за текущее содержание без решения общего собрания собственников и их согласия.
Практикой жилищного управления наработаны некоторые лайфхаки.
Лайфхак первый. Позвать на помощь орган местного самоуправления
С 03.04.2018 г. в п. 4 ст. 158 ЖК РФ была введена норма о том, что если собственники не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (ОМСУ).
ОМСУ устанавливает такой тариф не произвольно, а на основании Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, утвержденных Приказом Минстроя РФ от 6.04.2018 г. № 213/пр (далее – Методические рекомендации № 213).
Проблема данного документа в том, что он не является обязательным к применению ОМСУ (п. 1.2 Методических рекомендаций № 213), а поскольку сотрудники ОМСУ небольшие специалисты в области жилищного управления, то определение верного тарифа для конкретного дома часто осуществляется ими путем телефонных консультаций с жилищной инспекцией.
Хотя есть и иная профессиональная практика ОМСУ. Например, власти г. Новосибирска 30.09.2020 г. приняли постановление № 2951 «Об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах, в которых собственники помещений на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения».
Данным документом ОМСУ установил тарифы для домов с разной степенью благоустройства и тариф по городу варьируется от 18,87 до 27,13 р. за 1м2. При общей заниженности тарифа диапазон в 10 рублей – это достойное значение. А с учетом того, что каждый год тариф ОМСУ индексируется (правда, минимально), эти ориентиры задают темп общему тарифообразованию по жилому фонду, в целом.
В таком случае, если тариф, который предлагается управляющей организацией, является меньшим, чем установлен по городу для данного типа дома, необходимо довести до жителей, что в случае непринятия решения по повестке вопросов, тариф будет установлен решением ОМСУ и будет выше, чем тот, который предлагается управляющей организацией.
Лайфхак второй. Заложите индексацию тариф в договор управления многоквартирным домом
Цена договора – его существенное условие. Первоначально, голосуя за договор собственники принимают решение об утверждении его условий. В случае, если в договоре управления есть условие о том, что управляющая организация осуществляется ежегодную индексацию цены договора на величину инфляции или условные 5-10% от первоначальной цены договора, то такие действия не будут являться незаконными, поскольку собственники изначально проголосовали за такие условия договора.
Лайфхак третий. Заинтересуйте жителей проектом благоустройства
Первые две схемы, несмотря на свой законный и рабочий характер, тем не менее, являются негативными сценариями для людей. Потому что в первом случае при повышении тарифа жители подумают, что управляющая организация, не сумев самостоятельно продавить повышение тарифа, использует административный ресурс против людей и осуществляет непопулярные действия по повышению тарифа силами ОМСУ. А во втором случае жители прямо посчитают «мелкий текст» договора о ежегодной индексации – обманом и произойдет серьезное разочарование в первоначальных ожиданиях от управляющей организации.
Управляющая компания – это бизнес. А раз так, то в отношении жителей будет правильным реализовать схему «ты мне, я тебе». Если управляющая организация хочет поднять тариф на содержание, то необходимо объяснить каждому жителю, что он получит в обмен на такое повышение в части благоустройства. Кому-то нужна разметка под парковочные места, кому-то, новые лавочки, урны или иные малые архитектурные формы. А кроме того, принимая решение о повышении тарифа собственнолично, собственники не будут ощущать себя обманутыми и разочарованными в действия управляющей организации.
Судебная практика
Складывающая судебная практика определяет основные принципы определения тарифа на содержание:
1. Утвержденный общим собранием собственников размер такой платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.
2. Управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения размера платы за содержание жилого помещения и начислять плату за содержание жилого помещения в размере, превышающем размер такой платы, определенный в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом.
3. Если решением суда условие договора управления многоквартирным домом о порядке определения размера платы за содержание было признано недействительным, то оно не подлежит применению (п. 16, 17, 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).
Кроме того, в определении Верховного суда РФ по делу № 301-КГ18-22044 от 25.12.2018 г. было указано следующее:
- увеличение тарифа на содержания на основании договоров управления при отсутствии решения общего собрания собственников – не нарушает требований действующего законодательства;
- решение собственников о заключении договора управления предусматривает возможность управляющей компании ежегодно индексировать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на индекс потребительских цен в процентах к соответствующему периоду предыдущего года;
- собственники фактически определили порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен на жилищно-коммунальные услуги в случае отсутствия решения общего собрания.
Таким образом, увеличение тарифа на содержание, безусловно, необходимая практика, однако все эти инструменты необходимо использовать добросовестно, обоснованно и с максимальным разъяснением для жителей всех действий управляющей организации.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
