Истребование технической документации у прежней управляющей организации: новшества судебной практики
04.04.2022
10:00
4 апреля 2022 в 10:00
Смена способа управления многоквартирным домом часто сопряжена с конфликтом. Его последствием выступает проблема с передачей технической документации. Она или передается не вся или в искаженном порядке. Разбираем главные вопросы о передаче техдокументации и о ее истребовании в суде.
Сроки получения технической документации
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья.
Таким образом, получение техдокументации осуществляется после прекращения управления многоквартирным домом одной организацией и началом управления другой. Можно сказать, что передача документов приурочена к внесению изменений в реестр лицензий субъекта. Но на практике документы могут передавать и в иные сроки:
- в последнюю неделю управления домом прежней управляющей организацией
- в первый день после начала управления домом новой управляющей организацией.
Формально отдельными инженерными системами дома (например, лифтами) управлять без документов нельзя. Но по факту первоначальное управление домом без документов абсолютно распространённое явление.
Зачастую акт о передаче техдокументации требуют жилищные инспекции при рассмотрении заявления от новой УК о внесении изменений в реестр лицензий субъекта. Ранее требование представить такой документ содержал Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденный приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 года № 938/пр. Сейчас эти нормы признаны недействительным Решением Верховного суда РФ от 13.08.2019 № АКПИ19-474. Хотя при наличии прямого заказа орган жилнадзора может использовать этот аргумент при первоначальном отказе, чтобы потянуть время.
Передача техдокументации или самого дома
Передаче подлежит только техдокументация и ключи от запорных устройств. Сам дом и отдельные части общего имущества новой УК не передаются.
В 2006 году (еще до начала лицензирования) Министерство регионального развития Российской Федерации (ныне ликвидированное) выпустило письмо (от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»).
В нем писалось, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.
При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Это очень банальные рекомендации, которые никогда не соблюдалась и соблюдаться не будут. Организация, которая ухоит, такой акт не подпишет. А для новой компании все старые проблемы дома – будут проблемами нового управленца и к старой УК претензии предъявить не получиться.
Как и в каком объеме истребовать техническую документацию?
Состав технической документации определен в п. 24, 25 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Это большой список информации и пакет документов.
Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением стандарта по приему, хранению и передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных п. 24, 25 и 26 Правил № 491 (пп. «А» п. 4 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
Если управляющая организация уклоняется от передачи техдокументации, есть два алгоритма действий.
1. Истребовании техдокументации через жилищную инспекцию.
Непередача техдокументации приравнивается к непрекращению управления многоквартирным домом. А это грубое нарушение лицензионных требований по смыслу Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение № 1110).
В этом случае жилищная инспекция обязана начать проверку лица, которое уклоняется от передачи документов и привлечь его к ответственности по п. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ (за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований; штраф для юрлиц – от 300 до 350 тысяч рублей).
Сразу отметим, что жилищные инспекции в разных регионах идут неохотно по такому пути, предпочитая не заниматься подобными спорами, если только нет прямой заинтересованности или заказа (по привлечению к ответственности, либо правонарушения «спуску на тормозах»). Поэтому наиболее распространенным является второй алгоритм действий.
2. Истребовании техдокументации в судебном порядке.
Новая управляющая организация обращается в суд с иском к старой, где требует обязать передать документы по списку.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 20 Правил № 416).
В случае отсутствия у ранее управлявшей организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления от новой управлявшей организации принять меры к восстановлению таких документов и их последующей передаче по отдельному акту-приему (п. 21 Правил № 416).
При этом отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 №№ А40-73182/08-19-483, 17074/09).
Ране судебная практика шла по тому пути, что управляющая организация обязана восстановить техническую и иную отсутствующую документацию на МКД, если такие документы изначально «были переданы в установленном порядке» (Определение Верховного суда РФ от 22.04.2016 №№ А51-35762/2014, 303-эс16-3028).
Однако в 2021 году Верховный суд высказался следующим образом: «Следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица» (Определение ВС РФ от 03.08.2021 № 303-ЭС21-5287).
Эта норма распределяет бремя доказывания между всеми сторонами. Например, многие дома меняют управляющие организации или уходят в ТСЖ от застройщика.
Закон исходит, что застройщик передает все документы управляющей организации в полном объеме и изначально (п. 15 Правил № 416). И это задача управляющей организации доказать, что ей ничего не было передано. Как видим, практика истребования технической документации у прежней управляющей организации поменялась и сфере это пойдет на пользу: будет больше мотивации восстанавливать техдокументацию, бережно ее хранить и передавать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
[/COLOR]
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья.
Таким образом, получение техдокументации осуществляется после прекращения управления многоквартирным домом одной организацией и началом управления другой. Можно сказать, что передача документов приурочена к внесению изменений в реестр лицензий субъекта. Но на практике документы могут передавать и в иные сроки:
- в последнюю неделю управления домом прежней управляющей организацией
- в первый день после начала управления домом новой управляющей организацией.
Формально отдельными инженерными системами дома (например, лифтами) управлять без документов нельзя. Но по факту первоначальное управление домом без документов абсолютно распространённое явление.
Зачастую акт о передаче техдокументации требуют жилищные инспекции при рассмотрении заявления от новой УК о внесении изменений в реестр лицензий субъекта. Ранее требование представить такой документ содержал Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденный приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 года № 938/пр. Сейчас эти нормы признаны недействительным Решением Верховного суда РФ от 13.08.2019 № АКПИ19-474. Хотя при наличии прямого заказа орган жилнадзора может использовать этот аргумент при первоначальном отказе, чтобы потянуть время.
Передача техдокументации или самого дома
Передаче подлежит только техдокументация и ключи от запорных устройств. Сам дом и отдельные части общего имущества новой УК не передаются.
В 2006 году (еще до начала лицензирования) Министерство регионального развития Российской Федерации (ныне ликвидированное) выпустило письмо (от 20.12.2006 № 14316-РМ/07 «О передаче многоквартирных домов при выборе способа управления»).
В нем писалось, что при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.
При смене управляющей организации целесообразно составить двухсторонний акт состояния общего имущества в многоквартирном доме. Такой акт подписывается уполномоченным представителем организации, которая осуществляла управление многоквартирным домом, и уполномоченным представителем организации, которая будет управлять многоквартирным домом в дальнейшем. Акт состояния общего имущества может использоваться для оценки результативности работы организации, управлявшей многоквартирным домом до момента составления акта, а также для планирования работ по управлению, обслуживанию и ремонту общего имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Это очень банальные рекомендации, которые никогда не соблюдалась и соблюдаться не будут. Организация, которая ухоит, такой акт не подпишет. А для новой компании все старые проблемы дома – будут проблемами нового управленца и к старой УК претензии предъявить не получиться.
Как и в каком объеме истребовать техническую документацию?
Состав технической документации определен в п. 24, 25 и 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Это большой список информации и пакет документов.
Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением стандарта по приему, хранению и передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, предусмотренных п. 24, 25 и 26 Правил № 491 (пп. «А» п. 4 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
Если управляющая организация уклоняется от передачи техдокументации, есть два алгоритма действий.
1. Истребовании техдокументации через жилищную инспекцию.
Непередача техдокументации приравнивается к непрекращению управления многоквартирным домом. А это грубое нарушение лицензионных требований по смыслу Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110 (далее – Положение № 1110).
В этом случае жилищная инспекция обязана начать проверку лица, которое уклоняется от передачи документов и привлечь его к ответственности по п. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ (за осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с грубым нарушением лицензионных требований; штраф для юрлиц – от 300 до 350 тысяч рублей).
Сразу отметим, что жилищные инспекции в разных регионах идут неохотно по такому пути, предпочитая не заниматься подобными спорами, если только нет прямой заинтересованности или заказа (по привлечению к ответственности, либо правонарушения «спуску на тормозах»). Поэтому наиболее распространенным является второй алгоритм действий.
2. Истребовании техдокументации в судебном порядке.
Новая управляющая организация обращается в суд с иском к старой, где требует обязать передать документы по списку.
Подлежащие передаче документы должны содержать актуальные на момент передачи сведения о составе и состоянии общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 20 Правил № 416).
В случае отсутствия у ранее управлявшей организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом такая организация обязана в течение 3 месяцев со дня получения уведомления от новой управлявшей организации принять меры к восстановлению таких документов и их последующей передаче по отдельному акту-приему (п. 21 Правил № 416).
При этом отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (Постановление Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 №№ А40-73182/08-19-483, 17074/09).
Ране судебная практика шла по тому пути, что управляющая организация обязана восстановить техническую и иную отсутствующую документацию на МКД, если такие документы изначально «были переданы в установленном порядке» (Определение Верховного суда РФ от 22.04.2016 №№ А51-35762/2014, 303-эс16-3028).
Однако в 2021 году Верховный суд высказался следующим образом: «Следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, связанной с управлением таким МКД и подлежащей передаче при смене управляющей организации. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем исполнении обязательства по управлению МКД управляющей организацией. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности; в этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица» (Определение ВС РФ от 03.08.2021 № 303-ЭС21-5287).
Эта норма распределяет бремя доказывания между всеми сторонами. Например, многие дома меняют управляющие организации или уходят в ТСЖ от застройщика.
Закон исходит, что застройщик передает все документы управляющей организации в полном объеме и изначально (п. 15 Правил № 416). И это задача управляющей организации доказать, что ей ничего не было передано. Как видим, практика истребования технической документации у прежней управляющей организации поменялась и сфере это пойдет на пользу: будет больше мотивации восстанавливать техдокументацию, бережно ее хранить и передавать.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
[/COLOR]
