• Главная
  •  > 
  • Блог Инфокрафт ЖКХ
  •  > 
  • Изменение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более ранние: работа с региональной программой

Блог Инфокрафт ЖКХ

Изменение сроков проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на более ранние: работа с региональной программой

Текущее состояние жилого фонда часто требует проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в более ранние сроки, чем это установлено в региональной программе. В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете – это не является проблемой: капитальный ремонт может быть проведен в любое время до планируемой даты. Однако в случае счета регионального оператора («общего котла») для более раннего проведения капитального ремонта необходимо пройти через отдельную процедуру.

Работа с региональной программой капитального ремонта

Предельные сроки проведения капитального ремонта определяются региональной программой, которая утверждается правительством субъекта РФ. Она размещается на сайтах региональных операторов по капитальному ремонту и подлежит актуализации не реже чем один раз в год (п. 1 и п. 5 ст. 169 ЖК РФ).

Региональная программа включает в себя:
- перечень всех многоквартирных домов;
- перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- плановый период проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах по каждому виду услуг и (или) работ;
- иные необходимые сведения (п. 2 ст. 169 ЖК РФ).

Таким образом, в региональной программе можно найти многоквартирный дом и посмотреть, на какой срок запланирован капитальный ремонт его отдельных частей (фасад, фундамент, крыша, замена лифтов и пр.) и исходя из этого принять решение, стоит ли оставаться в «общем котле» или необходимо переходить на специальный счет.

Это важно еще потому, что собственники помещений в многоквартирном доме в любое время вправе принять решение о проведении капитального ремонта (п. 2 ст. 189 ЖК РФ), но только при наличии достаточности денежных средств (если мы говорим про специальный счет). Работа с региональной программой капитального ремонта позволяет провести необходимое планирование и определить верный способ аккумулирования средств по капитальному ремонту.

Краткосрочная программа капитального ремонта

Помимо общей региональной программой капитального ремонта существуют краткосрочные программы капитального ремонта, которые принимаются в целях:
- реализации региональной программы;
- конкретизации сроков проведения капитального ремонта;
- уточнения планируемых видов услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
- определения видов и объема государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта.

Краткосрочная программа капитального ремонта утверждается сроком на три года региональным правительством (п. 7 ст. 169 ЖК РФ). При этом согласование с собственниками помещений в многоквартирном доме по программе – не требуется.

Одновременно масштаб финансирования краткосрочной программы определяется реальными возможностями регионального оператора.
Рассмотрим практику Пензенской области в данном вопросе.

Например, в соответствии с п. 2 ст. 17 Закона Пензенской области от 01.07.2013 г. № 2403-ЗПО «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области» (далее – Закон № 2403-ЗПО), объем средств, которые региональный оператор ежегодно вправе израсходовать на финансирование региональной программы капитального ремонта, определяется краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта и составляет 95% от суммы:
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
сов на капитальный ремонт, поступивших региональному оператору за предшествующий год, и (или) прогнозируемого объема поступлений взносов на капитальный ремонт в текущем году;
- остатка средств, не использованных региональным оператором в предшествующем году.

Таким образом, факт наличия дома или работ в краткосрочной программе не означает фактическое проведение работ в случае отсутствия средств у регионального оператора (а с учетом моратория на оплату взносов на капремонт в 2020 году программа капитального ремонта оказалась недофинансированной на четверть).

Одновременно наполнение краткосрочных программ также осуществляют органы местного самоуправления. Так, Постановлением Правительства Пензенской области от 10.11.2015 г. № 623-пП утвержден Порядок утверждения краткосрочных планов реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Пензенской области (далее – Порядок № 623).
Органы местного самоуправления муниципальных образований Пензенской области не позднее чем через месяц после утверждения региональной программы, а в последующие годы ежегодно, не позднее 01 октября года, предшествующего планируемому, утверждают краткосрочные Планы реализации на муниципальном уровне.

Утвержденные органами местного самоуправления муниципального образования Пензенской области краткосрочные Планы реализации не позднее 10 дней со дня их утверждения направляются в уполномоченный орган (региональное Управление ЖКХ), который формирует окончательно утвержденный краткосрочный План реализации на очередной краткосрочный период (п. 5, 6 и 7 Порядка № 623).

Аналогичным образом практика наполнения краткосрочных программ капитального ремонта складывается и по иным российским субъектам.

Способы проведения капитального ремонта в более ранние сроки

На уровне федерального законодательства вопросы проведения капитального ремонта в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой, не регламентированы. Однако на уровне регионального законодательства, как правило, определяются критерии очередности. Например, в п. 2 ст. 10 Закона № 2403-ЗПО указаны следующие критерии очередности:
1) год ввода в эксплуатацию многоквартирного дома;
2) дата последнего проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
3) собираемость платежей за жилищно-коммунальные услуги в многоквартирном доме;
4) комплексность последнего проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме. Под комплексностью последнего проведения капитального ремонта понимается проведение ремонта с заменой конструктивных элементов и инженерного оборудования и их модернизацией. Такой ремонт включает работы, охватывающие все здание в целом или его отдельные секции, при котором возмещается их физический и функциональный износ;
5) выявление в рамках мониторинга технического состояния многоквартирного дома недопустимого состояния основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах. Под недопустимым состоянием понимается категория технического состояния основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности имущества, когда основания для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутствуют.

Недопустимые состояние устанавливается на основании экспертизы. В таком случае для рассмотрения вопроса о переносе срока капитального ремонта на более ранний, необходимо:
- провести экспертизу технического состояния многоквартирного дома;
- принять решения о досрочном проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме ранее планового года проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, установленного в региональной программе, на основании заключения специализированной организации, подтверждающего недопустимое техническое состояние;
- передать документы органу государственного жилищного надзора.

Затем орган государственного жилищного надзора передает в региональное Управление ЖКХ (отвечающее за формирование программы) результаты мониторинга и следующие документы:
- протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома с решением о досрочном проведении капитального ремонта;
- заключения специализированных организаций, имеющих членство в СРО в сфере строительства, подтверждающие ненадлежащее техническое состояние основных конструктивных элементов и внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества.

Уполномоченный орган в течение 30 рабочих дней со дня получения пакета документов рассматривает их и принимает решение о досрочном проведении капитального ремонта либо об отказе в досрочном проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. Отказ в досрочном проведении капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома не является препятствием для повторного обращения в уполномоченный орган с предложениями. Решение уполномоченного органа может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке (пп. 3.1 и 3.2 Порядка использования критериев при определении в региональной программе капитального ремонта очередности проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденное Постановлением Правительства Пензенской области от 14 февраля 2014 г. № 89-пп).

Кроме того, региональной программой капитального ремонта в приоритетном порядке могут быть предусмотрены работы по ремонту внутридомовых инженерных систем газоснабжения, ремонту, замене, модернизации лифтов, ремонту лифтовых шахт, машинных и блочных помещений (п. 3.1 ст. 169 ЖК РФ).

Каждая управляющая организация (а также ответственные собственники) должны уметь работать с региональной программой проведения капитального ремонта общего имущества, поскольку от этого зависит общий уровень состояния и благоустройства общего имущества, т.е. благо всех жителей.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
В блоге пока нет сообщений
Другие публикации в блоге