Как организовать консьержную службу в многоквартирном доме
25.10.2021
10:00
25 октября 2021 в 10:00
Для многих жителей многоквартирных домов консьержная служба стала элементом ежедневного сервиса и комфорта. Наличие закрытой и поднадзорной территории внутри подъезда создает у жильцов ощущение стабильности, безопасности и благополучия.
Консьерж – это лицо, которое реализует и контролирует соблюдение пропускного режима на многоквартирном доме как поднадзорном объекте. Легче всего организовать работу консьержной службы в доме с одним подъездом (например, дом-свечка с подземным паркингом, а в доме с девятью подъездами это будет сложнее и затратнее).
Задачи консьержа:
- пропускать в дом жильцов и посетителей;
- дежурить в вестибюле (холле или подъезде) жилого дома;
- проверять документы и посетителей и регистрировать их вход в дом;
- принимать корреспонденции и почты, сообщений для жителей;
- не пропускать посторонних лиц;
- обеспечивать сохранность ключей от технических помещений дома.
Конкретный перечень обязанностей консьержа устанавливается специальным положением о консьержной службе.
Как определить тариф на консьержей
Наличие консьержной службы не входит в обязательный для любой управляющей организации.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Консьерж – это платная услуга, которая может быть отнесена к дополнительному сервису со стороны управляющей организации. Для того, чтобы организовать консьержную службу в доме, необходимо просчитать затраты на нее, утвердить тариф и определить порядок финансирования данных расходов жителями.
Рассчитаем примерную стоимость консьержей для одноподъездного дома общей площадью в 14 000 м2 и подземным паркингом в 1000 м2.
Допустим, что для работы консьержной службы необходимо 4 сотрудника (при смене в 12 часов и работе через день).
Очень условная средняя стоимость оплаты труда – 20 000 руб. в месяц за одного сотрудника. С налогами (+0,43%) это 28 600 руб. в месяц. Умножаем на необходимых четырех сотрудников, получаем 114 400 руб./мес Это прямые затраты на фонд оплаты труда.
Кроме того, необходимо оборудовать место для работы консьержной службы, установить систему видеонаблюдения, обустроить место размещения консьержей. Эти затраты могут носить разовый характер и достигать 200-300 тысяч рублей. Округлим нашу первоначальную сумму до 150 тысяч рублей.
Итак, необходимая сумма на работу консьержей 150 000 руб. делится на общую площадь жилых и нежилых помещений условного многоквартирного дома. В нашем случае это 15 000 м2. Получается 10 руб. за 1 квадратный метр.
Таким образом, для однокомнатной квартиры в 40 м2 плата за консьерж-сервис составит 4 000 руб. в месяц, для квартир большей площади размер будет увеличиваться пропорционально площади.
Естественно, данные расчеты очень условны. Например, можно попытаться взять на работу не четырех консьержей, а двух. Или платить им не по 20 000 руб., а по 10 000 руб. Или заключить договор с самозанятыми и не оплачивать 43% налогов и взносов. Варианты для экономии, в целом имеются и они рабочие. Однако, чем подъездов больше, тем содержать консьержей – дороже.
Как запустить консьержную службу в доме
После того, как мы выяснили, сколько будет стоить работа консьержей в доме, необходимо утвердить данные решения на общем собрании.
1. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией:
а) включить в договор управления многоквартирным домом раздел об оказании управляющей организацией дополнительных платных услуг в виде консьержного сервиса и утвердить договор на общем собрании собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). В данном разделе детализируется предложение управляющей организации о определяется стоимость данной услуги.
Условие договора утверждается на общем собрании. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то есть данные условия будут обязательны для всех.
На необходимость утверждения услуги консьержа в договоре управления многоквартирным домом указывает п. 35 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
б) одновременно с условиями договора управления необходимо принять решение об утверждении размера дополнительного взноса в сумме условных 10 рублей с 1м2 на цели финансирования расходов по организации и содержания консьержной службы. В случае принятия такого решения в квитанции управляющей организации помимо обязательного текущего содержания – отдельно добавится дополнительная платная услуга за консьержей.
2. В случае управления многоквартирным домом ТСЖ:
а) на общем собрании членов ТСЖ утвердить смету доходов и расходов ТСЖ и заложить в ней расчет стоимости консьержной службы (ст. 145 ЖК РФ). В случае, если консьержи берутся в штат, желательно внести изменения в штатное расписание и также утвердить его на общем собрании.
б) одновременно необходимо утвердить размер обязательных взносов на финансирование работы консьержной службы.
Обязательные платежи и (или) взносы на консьержей будет являться обязательным не только для членов ТСЖ, но и для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, поскольку размеры таких взносов определяются органами управления ТСЖ, т.е. общим собранием членов (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Работа с возражениями жителей
Для управляющей организации создание и развитие консьержной службы – дополнительные хлопоты и обуза. Как правило, на этом нельзя заработать каких-то серьезных денег и данный сервис создается в большей степени под запрос жителей в целях формирования их лояльности.
Могут найтись жители, которые откажутся оплачивать услуги консьержа, посчитав их лишними. В этом случае управляющей организации необходимо использовать тактику «кнута и пряника».
Если уговоры не помогают, то единственным вариантом останется судебное взыскание задолженности за оказанную дополнительную услугу. Правомерность подобных взысканий подтверждается, например, Определением Верховного суда РФ от 16.08.2016 г. по делу № 308-ЭС16-9312.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Задачи консьержа:
- пропускать в дом жильцов и посетителей;
- дежурить в вестибюле (холле или подъезде) жилого дома;
- проверять документы и посетителей и регистрировать их вход в дом;
- принимать корреспонденции и почты, сообщений для жителей;
- не пропускать посторонних лиц;
- обеспечивать сохранность ключей от технических помещений дома.
Конкретный перечень обязанностей консьержа устанавливается специальным положением о консьержной службе.
Как определить тариф на консьержей
Наличие консьержной службы не входит в обязательный для любой управляющей организации.
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Консьерж – это платная услуга, которая может быть отнесена к дополнительному сервису со стороны управляющей организации. Для того, чтобы организовать консьержную службу в доме, необходимо просчитать затраты на нее, утвердить тариф и определить порядок финансирования данных расходов жителями.
Рассчитаем примерную стоимость консьержей для одноподъездного дома общей площадью в 14 000 м2 и подземным паркингом в 1000 м2.
Допустим, что для работы консьержной службы необходимо 4 сотрудника (при смене в 12 часов и работе через день).
Очень условная средняя стоимость оплаты труда – 20 000 руб. в месяц за одного сотрудника. С налогами (+0,43%) это 28 600 руб. в месяц. Умножаем на необходимых четырех сотрудников, получаем 114 400 руб./мес Это прямые затраты на фонд оплаты труда.
Кроме того, необходимо оборудовать место для работы консьержной службы, установить систему видеонаблюдения, обустроить место размещения консьержей. Эти затраты могут носить разовый характер и достигать 200-300 тысяч рублей. Округлим нашу первоначальную сумму до 150 тысяч рублей.
Итак, необходимая сумма на работу консьержей 150 000 руб. делится на общую площадь жилых и нежилых помещений условного многоквартирного дома. В нашем случае это 15 000 м2. Получается 10 руб. за 1 квадратный метр.
Таким образом, для однокомнатной квартиры в 40 м2 плата за консьерж-сервис составит 4 000 руб. в месяц, для квартир большей площади размер будет увеличиваться пропорционально площади.
Естественно, данные расчеты очень условны. Например, можно попытаться взять на работу не четырех консьержей, а двух. Или платить им не по 20 000 руб., а по 10 000 руб. Или заключить договор с самозанятыми и не оплачивать 43% налогов и взносов. Варианты для экономии, в целом имеются и они рабочие. Однако, чем подъездов больше, тем содержать консьержей – дороже.
Как запустить консьержную службу в доме
После того, как мы выяснили, сколько будет стоить работа консьержей в доме, необходимо утвердить данные решения на общем собрании.
1. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией:
а) включить в договор управления многоквартирным домом раздел об оказании управляющей организацией дополнительных платных услуг в виде консьержного сервиса и утвердить договор на общем собрании собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). В данном разделе детализируется предложение управляющей организации о определяется стоимость данной услуги.
Условие договора утверждается на общем собрании. Собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то есть данные условия будут обязательны для всех.
На необходимость утверждения услуги консьержа в договоре управления многоквартирным домом указывает п. 35 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416.
б) одновременно с условиями договора управления необходимо принять решение об утверждении размера дополнительного взноса в сумме условных 10 рублей с 1м2 на цели финансирования расходов по организации и содержания консьержной службы. В случае принятия такого решения в квитанции управляющей организации помимо обязательного текущего содержания – отдельно добавится дополнительная платная услуга за консьержей.
2. В случае управления многоквартирным домом ТСЖ:
а) на общем собрании членов ТСЖ утвердить смету доходов и расходов ТСЖ и заложить в ней расчет стоимости консьержной службы (ст. 145 ЖК РФ). В случае, если консьержи берутся в штат, желательно внести изменения в штатное расписание и также утвердить его на общем собрании.
б) одновременно необходимо утвердить размер обязательных взносов на финансирование работы консьержной службы.
Обязательные платежи и (или) взносы на консьержей будет являться обязательным не только для членов ТСЖ, но и для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, поскольку размеры таких взносов определяются органами управления ТСЖ, т.е. общим собранием членов (п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Работа с возражениями жителей
Для управляющей организации создание и развитие консьержной службы – дополнительные хлопоты и обуза. Как правило, на этом нельзя заработать каких-то серьезных денег и данный сервис создается в большей степени под запрос жителей в целях формирования их лояльности.
Могут найтись жители, которые откажутся оплачивать услуги консьержа, посчитав их лишними. В этом случае управляющей организации необходимо использовать тактику «кнута и пряника».
Если уговоры не помогают, то единственным вариантом останется судебное взыскание задолженности за оказанную дополнительную услугу. Правомерность подобных взысканий подтверждается, например, Определением Верховного суда РФ от 16.08.2016 г. по делу № 308-ЭС16-9312.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
