Как работает «ленивое ТСЖ»: его задачи, создание и договорные отношения
06.05.2021
15:55
6 мая 2021 в 15:55
Модель так называемого «ленивого ТСЖ» или «ТСЖ на аутсорсинге» является привлекательной для многих собственников, поскольку такой способ управления многоквартирным домом позволяет сформировать заказчика жилищных услуг. При «ленивом ТСЖ» жители получают и само ТСЖ (которое при всей критике продолжает оставаться привлекательным способом управления), и управляющую организацию, которая обеспечивает выполнение обязанностей по договору.
Зачем нужно делать «ленивое ТСЖ» и нужно ли его делать?
В материалах нашего блога многократно говорилось о том, что основная проблема в сфере жилищного управления связана с отсутствием заказчика жилищных услуг. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Главная претензия к этим 50% – полная разобщенность и социальная дезорганизация самих собственников как заказчиков жилищных и коммунальных (в случае отсутствия прямых договоров) услуг.
В такой ситуации «ленивое ТСЖ» позволяет обрести дополнительную субъектность и правоспособность, которая урегулирована на законодательном уровне в виде прав и обязанностей вновь создаваемого юридического лица. «Ленивое ТСЖ» как раз таки и будет выступать тем самым заказчиком услуг перед управляющей организацией, из-за отсутствия которого так сильно страдает жилищное управление.
Иными словами, «ленивое ТСЖ» способно культивировать формирование ответственного собственника, с широкой зоной социального комфорта, которая не ограничивается входной дверью в принадлежащую ему квартиру. Такой ответственный собственник будет понимать, что ему принадлежит не только его помещение, но и общее имущество самого дома, состав которого установлен в действующем законодательстве.
На практике вариант «ленивого ТСЖ» имеет следующие преимущества:
1. Формирование заказчика жилищных и коммунальных услуг (о чем было сказано выше).
2. Создание представительства собственников в лице правления и председателя ТСЖ (то есть, стороной договора управления будет выступать не 50% разобщенных собственников, а коллегиальный исполнительный орган юридического лица – правление ТСЖ).
3. Наличие юридической субъектности у «ленивого ТСЖ». Если совет дома в определенным смысле (в силу скудности полномочий, указанных в ст. 161. 1 ЖК РФ) является неформальным сообществом, без четкого юридического статуса, без фактической императивности и права требования от управляющей организации выполнения работ, наличие требований ТСЖ как юридического лица – игнорировать значительно сложнее. Значит, управляющей организации придется подстраиваться под требования правления ТСЖ как стороны договора управления многоквартирным домом.
4. Возможность перевести процессы, связанные с проведением капитального ремонта в многоквартирном доме с регионального оператора или управляющую организацию – на ТСЖ. В этом случае «ленивое ТСЖ» определяется владельцем специального счета по капитальному ремонту. Жителям будет спокойнее от осознания, что их фонд капремонта находится не в руках сторонних организаций, а в руках их самих.
5. В ряде муниципальных образований «ленивые ТСЖ» создаются только для одной цели: принимать участие в социальных грантах по благоустройству, которые проводит орган местного самоуправления. Часто управляющие организации к грантовой поддержке не допускаются.
6. Наконец, создание «ленивого ТСЖ» позволяет сформировать концепцию ежемесячного планирования проведения работ помимо обязательного перечня (если это позволят тариф). Тогда правление ТСЖ проводит ежемесячную планерку с управляющей организацией, ставит ей задачи, а та отчитывается в формате «план – факт».
Несмотря на преимущества у «ленивого ТСЖ» есть и определенные недостатки:
1. Вне зависимости от того, «ленивое ТСЖ» или «активное», ТСЖ является юридическим лицом, для которого обязательным является ведение бухгалтерского учета и сдача отчётности. Эта отчетность подается, даже если деятельность ТСЖ не ведется. Ведение бухгалтерской отчетности является дополнительными издержками.
2. Оплата труда председателя. Если есть ТСЖ, то у него должен быть председатель, который работает за вознаграждение (хотя бывает ряд редких случаев, когда председатель трудится исключительно на общественных началах).
3. Есть определенные сложности с разнесением финансовых потоков. Если заказчиком услуг является ТСЖ, то оплата жителей должна проходить через ТСЖ, а затем поступать управляющей организации. Поэтому здесь важно выстроить реально работающую схему договорных (агентских) отношений.
Кто фактически управляет при «ленивом ТСЖ», заключает договора с поставщиками ресурсов и отвечает перед надзорными органами
Необходимо различать договор управления многоквартирным домом и договор обслуживания. Если ТСЖ заключает договор обслуживания с управляющей организацией и прописывает в нем весь минимальный перечень работ, тем не менее, вся ответственность за содержание дома и предоставление коммунальных услуг (в определенных в законе случаях) исключительно на ТСЖ, а не на управляющей организации.
В ситуации с договором управления многоквартирным домом действует иной режим правового регулирования. В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений (за исключением ситуации с прямыми договорами).
Таким образом, несмотря на наличие в доме «ленивого ТСЖ» фактическое управление домом осуществляет управляющая организация (при условии, что в реестре лицензий субъекта РФ дом закреплен за ней).
Одновременно именно управляющая организация (а не ТСЖ) заключает договора на поставку в многоквартирный дом коммунальных ресурсов с поставщиками таких ресурсов. И кроме того, на управляющей организации есть риск проверок и взысканий со стороны надзорных органов.
Как начать управлять домом с «ленивым ТСЖ»
Процедура создания «ленивого ТСЖ» ничем не отличается от процедуры создания «активного ТСЖ». На общем собрании собственники принимают решении и создании данного юридического лица, утверждают его устав. Кроме того, выбирается правление ТСЖ и ревизионная комиссия. Затем правление ТСЖ выбирает из своего состава председателя, который подает документы на государственную регистрацию данного юридического лица в налоговый (регистрирующий) орган. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (п. 5 ст. 135 ЖК РФ).
Одновременно на общем собрании необходимо принять решение о заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и ТСЖ. Нужно особо отметить, что право на заключение договора управления между «ленивым ТСЖ» и управляющей организацией есть только у общего собрания собственников. В ряде регионов мы видели практику, при которой договора управления заключаются не на основании решения общего собрания собственников, а коллегиального органа ТСЖ – правления.
После поправок Порядок и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, установленный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 г. № 938/пр (далее – Порядок № 938) практика заключения договоров управления между правлением ТСЖ и управляющей организацией без решения общего собрания собственников – должна полностью сойти на нет.
Для того, чтобы решение об управлении многоквартирного дома было реализовано, управляющая организация как лицензиат должна подать пакет сведений в орган государственного жилищного надзора.
Состав документов, подаваемый в жилищную инспекцию для включения в реестр, был подробно разобран в материале «Особенности работы управляющих организаций с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938 после от 20 декабря 2020 г.».
Случай заключения ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом предполагает предоставление:
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;
- копии устава ТСЖ или ЖСК;
- сведений о размещении копии протокола общего собрания о заключении договора управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию.
После внесения изменений в реестр лицензий субъекта и закрепления дома за управляющей организацией модель «ленивого ТСЖ» будет считаться реализованной.
Как отказаться от «ленивого ТСЖ» и начать использовать «активное ТСЖ»
Уйти из «ленивого ТСЖ» в «активное ТСЖ» можно тем же самым путем, который в него попадали.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
На общем собрании принимается решение о смене способа управления, расторжении договора управления, заключенного между правлением ТСЖ с управляющей организацией с одновременным принятием решении о самостоятельном управлении домом с помощью созданного (пусть даже ранее ТСЖ).
При этом если для создания ТСЖ и регистрации его устава требуется 51% от общего числа собственников (п. 1 ст. 136 ЖК РФ), то для смены способа управления с управляющей организации на уже созданное ТСЖ такой большой кворум не нужен. Тут действует общий порядок, установленный в ст. 44 и 46 ЖК РФ: для принятия решений о смене способа управления необходимо 50+1% от общего числа собственников, принявших участие в голосовании.
После голосования в орган государственного жилищного надзора подается пакет сведений в составе, определенном в Порядке № 938, а дом исключается из лицензии управляющей организации закрепляется за ТСЖ.
В контекст тех целей, которые определены в Стратегии развития ЖКХ до 2035 г., модель «ленивого ТСЖ» может стать эффективным способом взаимодействия с управляющей организацией, формирования культуры ответственного собственника и заказчика жилищных и коммунальных услуг. Для этого у собственников должна быть заинтересованность изменить ситуацию и заниматься своим домом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Зачем нужно делать «ленивое ТСЖ» и нужно ли его делать?
В материалах нашего блога многократно говорилось о том, что основная проблема в сфере жилищного управления связана с отсутствием заказчика жилищных услуг. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора (п. 1 ст. 162 ЖК РФ). Главная претензия к этим 50% – полная разобщенность и социальная дезорганизация самих собственников как заказчиков жилищных и коммунальных (в случае отсутствия прямых договоров) услуг.
В такой ситуации «ленивое ТСЖ» позволяет обрести дополнительную субъектность и правоспособность, которая урегулирована на законодательном уровне в виде прав и обязанностей вновь создаваемого юридического лица. «Ленивое ТСЖ» как раз таки и будет выступать тем самым заказчиком услуг перед управляющей организацией, из-за отсутствия которого так сильно страдает жилищное управление.
Иными словами, «ленивое ТСЖ» способно культивировать формирование ответственного собственника, с широкой зоной социального комфорта, которая не ограничивается входной дверью в принадлежащую ему квартиру. Такой ответственный собственник будет понимать, что ему принадлежит не только его помещение, но и общее имущество самого дома, состав которого установлен в действующем законодательстве.
На практике вариант «ленивого ТСЖ» имеет следующие преимущества:
1. Формирование заказчика жилищных и коммунальных услуг (о чем было сказано выше).
2. Создание представительства собственников в лице правления и председателя ТСЖ (то есть, стороной договора управления будет выступать не 50% разобщенных собственников, а коллегиальный исполнительный орган юридического лица – правление ТСЖ).
3. Наличие юридической субъектности у «ленивого ТСЖ». Если совет дома в определенным смысле (в силу скудности полномочий, указанных в ст. 161. 1 ЖК РФ) является неформальным сообществом, без четкого юридического статуса, без фактической императивности и права требования от управляющей организации выполнения работ, наличие требований ТСЖ как юридического лица – игнорировать значительно сложнее. Значит, управляющей организации придется подстраиваться под требования правления ТСЖ как стороны договора управления многоквартирным домом.
4. Возможность перевести процессы, связанные с проведением капитального ремонта в многоквартирном доме с регионального оператора или управляющую организацию – на ТСЖ. В этом случае «ленивое ТСЖ» определяется владельцем специального счета по капитальному ремонту. Жителям будет спокойнее от осознания, что их фонд капремонта находится не в руках сторонних организаций, а в руках их самих.
5. В ряде муниципальных образований «ленивые ТСЖ» создаются только для одной цели: принимать участие в социальных грантах по благоустройству, которые проводит орган местного самоуправления. Часто управляющие организации к грантовой поддержке не допускаются.
6. Наконец, создание «ленивого ТСЖ» позволяет сформировать концепцию ежемесячного планирования проведения работ помимо обязательного перечня (если это позволят тариф). Тогда правление ТСЖ проводит ежемесячную планерку с управляющей организацией, ставит ей задачи, а та отчитывается в формате «план – факт».
Несмотря на преимущества у «ленивого ТСЖ» есть и определенные недостатки:
1. Вне зависимости от того, «ленивое ТСЖ» или «активное», ТСЖ является юридическим лицом, для которого обязательным является ведение бухгалтерского учета и сдача отчётности. Эта отчетность подается, даже если деятельность ТСЖ не ведется. Ведение бухгалтерской отчетности является дополнительными издержками.
2. Оплата труда председателя. Если есть ТСЖ, то у него должен быть председатель, который работает за вознаграждение (хотя бывает ряд редких случаев, когда председатель трудится исключительно на общественных началах).
3. Есть определенные сложности с разнесением финансовых потоков. Если заказчиком услуг является ТСЖ, то оплата жителей должна проходить через ТСЖ, а затем поступать управляющей организации. Поэтому здесь важно выстроить реально работающую схему договорных (агентских) отношений.
Кто фактически управляет при «ленивом ТСЖ», заключает договора с поставщиками ресурсов и отвечает перед надзорными органами
Необходимо различать договор управления многоквартирным домом и договор обслуживания. Если ТСЖ заключает договор обслуживания с управляющей организацией и прописывает в нем весь минимальный перечень работ, тем не менее, вся ответственность за содержание дома и предоставление коммунальных услуг (в определенных в законе случаях) исключительно на ТСЖ, а не на управляющей организации.
В ситуации с договором управления многоквартирным домом действует иной режим правового регулирования. В соответствии с п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений (за исключением ситуации с прямыми договорами).
Таким образом, несмотря на наличие в доме «ленивого ТСЖ» фактическое управление домом осуществляет управляющая организация (при условии, что в реестре лицензий субъекта РФ дом закреплен за ней).
Одновременно именно управляющая организация (а не ТСЖ) заключает договора на поставку в многоквартирный дом коммунальных ресурсов с поставщиками таких ресурсов. И кроме того, на управляющей организации есть риск проверок и взысканий со стороны надзорных органов.
Как начать управлять домом с «ленивым ТСЖ»
Процедура создания «ленивого ТСЖ» ничем не отличается от процедуры создания «активного ТСЖ». На общем собрании собственники принимают решении и создании данного юридического лица, утверждают его устав. Кроме того, выбирается правление ТСЖ и ревизионная комиссия. Затем правление ТСЖ выбирает из своего состава председателя, который подает документы на государственную регистрацию данного юридического лица в налоговый (регистрирующий) орган. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты (п. 5 ст. 135 ЖК РФ).
Одновременно на общем собрании необходимо принять решение о заключении договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и ТСЖ. Нужно особо отметить, что право на заключение договора управления между «ленивым ТСЖ» и управляющей организацией есть только у общего собрания собственников. В ряде регионов мы видели практику, при которой договора управления заключаются не на основании решения общего собрания собственников, а коллегиального органа ТСЖ – правления.
После поправок Порядок и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, установленный приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 г. № 938/пр (далее – Порядок № 938) практика заключения договоров управления между правлением ТСЖ и управляющей организацией без решения общего собрания собственников – должна полностью сойти на нет.
Для того, чтобы решение об управлении многоквартирного дома было реализовано, управляющая организация как лицензиат должна подать пакет сведений в орган государственного жилищного надзора.
Состав документов, подаваемый в жилищную инспекцию для включения в реестр, был подробно разобран в материале «Особенности работы управляющих организаций с Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации № 938 после от 20 декабря 2020 г.».
Случай заключения ТСЖ или ЖСК договора управления многоквартирным домом предполагает предоставление:
- сведений о размещении копии протокола(-ов) общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе или изменении способа управления многоквартирным домом, об утверждении устава ТСЖ или ЖСК на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию;
- копии устава ТСЖ или ЖСК;
- сведений о размещении копии протокола общего собрания о заключении договора управления многоквартирным домом на сайте ГИС ЖКХ или сведения о дате и способе передачи подлинников решений и протокола(ов) общего собрания в жилищную инспекцию.
После внесения изменений в реестр лицензий субъекта и закрепления дома за управляющей организацией модель «ленивого ТСЖ» будет считаться реализованной.
Как отказаться от «ленивого ТСЖ» и начать использовать «активное ТСЖ»
Уйти из «ленивого ТСЖ» в «активное ТСЖ» можно тем же самым путем, который в него попадали.
В соответствии с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
На общем собрании принимается решение о смене способа управления, расторжении договора управления, заключенного между правлением ТСЖ с управляющей организацией с одновременным принятием решении о самостоятельном управлении домом с помощью созданного (пусть даже ранее ТСЖ).
При этом если для создания ТСЖ и регистрации его устава требуется 51% от общего числа собственников (п. 1 ст. 136 ЖК РФ), то для смены способа управления с управляющей организации на уже созданное ТСЖ такой большой кворум не нужен. Тут действует общий порядок, установленный в ст. 44 и 46 ЖК РФ: для принятия решений о смене способа управления необходимо 50+1% от общего числа собственников, принявших участие в голосовании.
После голосования в орган государственного жилищного надзора подается пакет сведений в составе, определенном в Порядке № 938, а дом исключается из лицензии управляющей организации закрепляется за ТСЖ.
В контекст тех целей, которые определены в Стратегии развития ЖКХ до 2035 г., модель «ленивого ТСЖ» может стать эффективным способом взаимодействия с управляющей организацией, формирования культуры ответственного собственника и заказчика жилищных и коммунальных услуг. Для этого у собственников должна быть заинтересованность изменить ситуацию и заниматься своим домом.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
