Как управлять апартаментами: варианты работы в условиях отсутствия законодательного регулирования
14.10.2020
12:06
14 октября 2020 в 12:06
2020-2021 годы показали, что вопросы правового механизма управления апартаментами стоят все более остро. Это связано, конечно же, с отсутствием какого бы то ни было правового регулирования, путаницы в отношениях с собственниками апартаментов и проблемами с девелоперами (которые зарабатывают тем, чтобы построить, а не тем, чтобы управлять построенным объектом капитального строительства в дальнейшем).
Постановка проблемы апартаментов
На сегодняшний день ситуация такая: как объект недвижимости апартаменты на рынке недвижимости есть, а правовой дефиниции того, что является апартаментами – нет. Мы столкнулись с полным пробелом правового регулирования апартаментов. За последние 3 года было несколько попыток принять закон об апартаментах, однако все устремления внести юридическую ясность пока не увенчались успехом.
В действующем законодательстве приводится понятие жилого помещения и выделяется три их вида:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом фактическое превращение жилого помещения в нежилое приравнивается к использованию жилого помещения не по назначению (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Апартаменты не предназначены для проживания граждан, то есть, они являются нежилыми помещениями. Однако проблема в том, что само понятие нежилого помещения в действующем законодательстве прямо не раскрывается.
В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) приводится понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Однако апартаменты не связаны с понятием «многоквартирный дом», но являются самодостаточной частью объекта капитального строительства (здания). Таким образом, апартаменты как вид недвижимого нежилого помещения есть, а определения данного понятия – нет.
Застройщик (девелопер) возводит объект капитального строительства с нежилыми помещениями (например, бизнес-центр). Задача девелопера состоит только в том, чтобы построить и продать. Очень часто у него нет цели управлять данным объектом в дальнейшем. Девелопер продает либо отдельные нежилые помещения, либо целые этажи с такими помещениями (если на них зарегистрировано право собственности).
Апартаменты и общее имущество
При управлении многоквартирными домами мы исходим из того, что управляющие организации несут ответственность за содержание общего имущества. Однако в апартаментах общее имуществом может быть не выделено или не разграничено. В таком случае будет отсутствовать сам объект управления.
Есть и иные проблемы:
- неопределенность с выбором способа управления апартаментами;
- отсутствие обязанности для части собственников апартаментов подчиниться решению большинства собственников апартаментов (например, о выборе способа управления);
- отсутствие для собственника апартаментов прямой обязанности содержать общее имущество (которое может быть как выделено, так и не выделено). Ст. 290 ГК РФ («ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме») мы применять не можем, поскольку она касается многоквартирного дома, а квартир в объектах капитального строительства с апартаментами, как правило, нет.
С другой стороны, если общее имущество в апартаментах выделено (как места общего пользования), но не передано в установленном порядке собственникам апартаментов, то его балансодержателем может продолжить оставаться застройщик (через п. 1 ст. 218 ГК РФ), что создаст дополнительные проблемы в управлении таким объектов.
Применяем жилищное право по аналогии
Все модели управления апартаментами, предлагаемые в данном материале, являются гипотетическими. Главное здесь состоит в умении управляющей (или обслуживающей) организации договориться с собственниками апартаментов, а также гибкости самих собственников апартаментов, их четком понимании, что объект капитального строительства, в котором расположены их недвижимое имущество, без непрерывного управления оставаться не может.
С учетом того, что на октябрь 2021 года законодательное регулирование апартаментов отсутствует, можно попробовать руководствоваться принципами аналогии права и аналогии закона.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Таким образом, если собственники апартаментов хотят привести процессы управления недвижимым имуществом в порядок, большая часть таких собственников может принять решение о заключении договоров обслуживания с управляющей или обслуживающей организацией, а сами процессы и отношения управления объектом с апартаментами максимально приблизить к жилищным отношениям (как наиболее близким в родовом смысле).
В частности:
- собственники апартаментов заключают договора с обслуживающей организацией (форму договора целесообразно утвердить на аналоге общего собрания)
- собственники апартаментов заключают договора с ресурсоснабжающими организациями (в отличие от договоров управления, снабжение коммунальными ресурсами собственников нежилых помещений прямо предусмотрено законодательством о ресурсоснабжении).
При таком сценарии у собственников апартаментов должна быть некая солидарность в отношении того, как будет управляться их имущество при отсутствии законодательного регулирования рынка апартаментов в России.
Остаются спорными вопросы:
- о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями на содержание общего имущества объекта капитального строительства, в котором расположены апартаменты (прямо действующим законодательством такие договора не предусмотрены);
- процедура передачи объекта капитального строительства от девелопера к обслуживающей организации (именно в части общего имущества);
- ведение работы с должниками в условиях отсутствия письменных договоров и добровольно взятых обязательств.
Все рекомендации в части управления апартаментами могут быть основаны только на практике (в каждом конкретном случае) и интуитивном (профессиональном) понимании процессов управления таким специфическим объектом, как апартаменты.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Постановка проблемы апартаментов
На сегодняшний день ситуация такая: как объект недвижимости апартаменты на рынке недвижимости есть, а правовой дефиниции того, что является апартаментами – нет. Мы столкнулись с полным пробелом правового регулирования апартаментов. За последние 3 года было несколько попыток принять закон об апартаментах, однако все устремления внести юридическую ясность пока не увенчались успехом.
В действующем законодательстве приводится понятие жилого помещения и выделяется три их вида:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната (п. 1 ст. 16 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом фактическое превращение жилого помещения в нежилое приравнивается к использованию жилого помещения не по назначению (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Апартаменты не предназначены для проживания граждан, то есть, они являются нежилыми помещениями. Однако проблема в том, что само понятие нежилого помещения в действующем законодательстве прямо не раскрывается.
В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) приводится понятие «нежилое помещение в многоквартирном доме» – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией).
Однако апартаменты не связаны с понятием «многоквартирный дом», но являются самодостаточной частью объекта капитального строительства (здания). Таким образом, апартаменты как вид недвижимого нежилого помещения есть, а определения данного понятия – нет.
Застройщик (девелопер) возводит объект капитального строительства с нежилыми помещениями (например, бизнес-центр). Задача девелопера состоит только в том, чтобы построить и продать. Очень часто у него нет цели управлять данным объектом в дальнейшем. Девелопер продает либо отдельные нежилые помещения, либо целые этажи с такими помещениями (если на них зарегистрировано право собственности).
Апартаменты и общее имущество
При управлении многоквартирными домами мы исходим из того, что управляющие организации несут ответственность за содержание общего имущества. Однако в апартаментах общее имуществом может быть не выделено или не разграничено. В таком случае будет отсутствовать сам объект управления.
Есть и иные проблемы:
- неопределенность с выбором способа управления апартаментами;
- отсутствие обязанности для части собственников апартаментов подчиниться решению большинства собственников апартаментов (например, о выборе способа управления);
- отсутствие для собственника апартаментов прямой обязанности содержать общее имущество (которое может быть как выделено, так и не выделено). Ст. 290 ГК РФ («ГК РФ «Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме») мы применять не можем, поскольку она касается многоквартирного дома, а квартир в объектах капитального строительства с апартаментами, как правило, нет.
С другой стороны, если общее имущество в апартаментах выделено (как места общего пользования), но не передано в установленном порядке собственникам апартаментов, то его балансодержателем может продолжить оставаться застройщик (через п. 1 ст. 218 ГК РФ), что создаст дополнительные проблемы в управлении таким объектов.
Применяем жилищное право по аналогии
Все модели управления апартаментами, предлагаемые в данном материале, являются гипотетическими. Главное здесь состоит в умении управляющей (или обслуживающей) организации договориться с собственниками апартаментов, а также гибкости самих собственников апартаментов, их четком понимании, что объект капитального строительства, в котором расположены их недвижимое имущество, без непрерывного управления оставаться не может.
С учетом того, что на октябрь 2021 года законодательное регулирование апартаментов отсутствует, можно попробовать руководствоваться принципами аналогии права и аналогии закона.
В соответствии со ст. 7 ЖК РФ, в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.
Таким образом, если собственники апартаментов хотят привести процессы управления недвижимым имуществом в порядок, большая часть таких собственников может принять решение о заключении договоров обслуживания с управляющей или обслуживающей организацией, а сами процессы и отношения управления объектом с апартаментами максимально приблизить к жилищным отношениям (как наиболее близким в родовом смысле).
В частности:
- собственники апартаментов заключают договора с обслуживающей организацией (форму договора целесообразно утвердить на аналоге общего собрания)
- собственники апартаментов заключают договора с ресурсоснабжающими организациями (в отличие от договоров управления, снабжение коммунальными ресурсами собственников нежилых помещений прямо предусмотрено законодательством о ресурсоснабжении).
При таком сценарии у собственников апартаментов должна быть некая солидарность в отношении того, как будет управляться их имущество при отсутствии законодательного регулирования рынка апартаментов в России.
Остаются спорными вопросы:
- о заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями на содержание общего имущества объекта капитального строительства, в котором расположены апартаменты (прямо действующим законодательством такие договора не предусмотрены);
- процедура передачи объекта капитального строительства от девелопера к обслуживающей организации (именно в части общего имущества);
- ведение работы с должниками в условиях отсутствия письменных договоров и добровольно взятых обязательств.
Все рекомендации в части управления апартаментами могут быть основаны только на практике (в каждом конкретном случае) и интуитивном (профессиональном) понимании процессов управления таким специфическим объектом, как апартаменты.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
