Как управляющей организации наладить коммерческий учет по индивидуальному потреблению при прямых договорах с РСО
16.11.2021
10:00
16 ноября 2021 в 10:00
Особенность коммунального законодательства в том, что оно написано исключительно в пользу ресурсоснабжающих организаций. Управляющие организации выступают по отношении к поставщикам ресурса в качестве некой «обслуги», удовлетворяя их нужды в получении прибыли. Одним из самых болезненных вопросов в таком ненормальном взаимодействии является проблема коммерческого учета потребления коммунальных услуг жителями при прямых договорах.
Откуда берется проблема коммерческого учета
В многоквартирный дом поставляется коммунальный ресурс. Он используется либо для индивидуального потребления собственниками жилых и нежилых помещений, либо для содержания общего имущества в многоквартирном доме. Уходя на прямые договора с поставщиком ресурса мы откидываем на него индивидуальное потребление по коммунальным услугам, а вот коммунальный ресурс на содержание общего имущества (далее – КР на СОИ) при любом раскладе остается на управляющей домом организации.
Государство, вводя правила игры, установило, что КР на СОИ является жилищной услугой, от предоставления которой при управлении многоквартирным домом нельзя отказаться, в принципе. Однако игра слов не должна никого вводить в заблуждение. КР на СОИ это все лишь дополнительная страховка для поставщика ресурса, чтобы он всегда смог получить дополнительные деньги в виде транзитного сбора с управляющей организации.
КР на СОИ – это не только общедомовое потребление, но еще и небалансы по коммунальному ресурсу и услугам. Если при переходе на прямые договора у жителей их индивидуальное потребление не «бьется» с общедомовым, то с точки зрения закона это проблема управляющей организации. Например, дом потребил в отчетном месяце 1000 м3 холодной воды. Из них на общедомовое потребление по факту ушло 3 куба, однако реальный небаланс в виде разницы между общедомовым потреблением и индивидуальным составляет 300 кубов. В такой ситуации все эти 300 кубов уходят в КР на СОИ, хотя фактически этим КР на СОИ не являются.
Фактически государство решило, что:
- налаживать коммерческий учет должны исключительно управляющие организации (несмотря на то, что они не являются исполнителями коммунальной услуги при прямых договорах);
- КР на СОИ – это не только общедомовое потребление, но и те небалансы, которые дополнительно должны возместиться поставщику ресурса со стороны управляющей организации;
- жители должны оплатить коммунальный ресурс его поставщику дважды (первый раз в составе потребленной коммунальной услуги, второй раз – «за соседа» в виде возмещения небалансов по КР на СОИ в составе жилищной услуги управляющей организации, которая оплатит КР на СОИ поставщику ресурса).
Государство оберегая поставщиков ресурса от жителей фактически полностью освободило их от комплексного коммерческого учета в доме, отнеся на РСО прием оплаты коммунальных услуг (получение денег), а все небалансы оставив в виде проблемы на управляющие организации, которые бесплатно обязаны налаживать коммерческий учет для поставщика ресурса, либо оплачивать завышенный КР на СОИ из своего кармана.
Поэтому проблема коммерческого учета связана с асимметричностью законодательства, защитой интересов поставщиков ресурса и постоянным прессингом жителями (при отсутствии реальной вины) управляющей организации в случае завышения КР на СОИ.
Причины небалансов и завышения КР на СОИ
По каждому коммунальному ресурсу есть свои особенности при его небалансах. Например, в случае закрытой системы теплоснабжения – КР на СОИ по горячему водоснабжению не выставляется (как и в случае газоснабжения, по газу КР на СОИ не бывает в принципе). Однако общие проблемы с небалансами кроются, как правило, в следующем:
1. Жители занижают потребление по индивидуальным приборам учета, по факту потребляя больше, чем показывая в учете.
2. Жители используют неисправные приборы учета или приборы учета, которые давно встали (прибавляя по 1 м3, но потребляя ежемесячно по 10 м3).
3. Жители подключаются к инженерным коммуникациям в обход приборов учета, осуществляя несанкционированное подключение.
4. Жители не допускают представителей управляющей организации к внутриквартирным инженерным коммуникациям и приборам учета. Формальная процедура обеспечения доступа, прописанная в законе, сложна, кроме того, управляющая организация одна, а квартир в доме сотни, пройти сразу по всем с проверкой – практически невозможно.
В итоге вся эта разница идет в КР на СОИ и выставляется управляющей организацией в квитанции в виде жилищной услуги.
В случае прямых договоров управляющей организации контролировать коммерческий учет практически невозможно, поскольку он находится у разных поставщиков ресурса одновременно, а управляющая организация лишена возможности осуществлять начисления платы за коммунальные услуги.
Начиная решать вопрос с потребление какого-либо одного помещения (или группы помещений) мы уходим в длительную переписку и препирательства с поставщиком ресурса, который меньше всего заинтересован в налаживании коммерческого учета (т.к. свои деньги он все равно возьмет в виде КР на СОИ). Кончается это обычно тем, что многие управляющие компании просто оплачивают КР на СОИ по фактическим счетам от РСО, не заявляя никаких возражений и понимая, что правды тут не добьешься.
Поэтому та конструкция прямых договоров, которая была выстроена в 2018 году государством – направлена исключительно на получение денег РСО и не учитывает ни интересов и реальных возможностей управляющей организации, ни самих жителей, которые вынуждены переплачивать все небалансы дважды (один раз в виде коммунальной услуги, а второй раз в виде жилищной).
Причем РСО, получая деньги от жителей, зачастую просто не признает себя исполнителем коммунальной услуги, а если даже и признает, то отказывает в простых и элементарных вещах (например, составление акта ввода приборов учета, акта о нарушении требований в предоставлении коммунальных услуг). Все эти обязанности на практике снова отнесены на управляющую организацию, которая вынуждена делать эту работу бесплатно за поставщика ресурса только для того, чтобы управление домом не скатилось в хаос.
Как решать вопрос с коммерческим учетом
Возможностей для налаживания коммерческого учета при прямых договорах немного, но все же они есть.
1. Отказаться от прямых договоров. Как бы это не странно звучало, но если в доме нормальная платежная дисциплина, то лучше жить без прямых договоров, чем с ними. Данная позиция автора может быть в некотором противоречии с его предыдущими публикациями на тему прямых договоров, однако работая «на земле» мы корректируем свое отношение к прямым договорам исходя из реальных проблем и прямого хаоса, которые они нам создают. Однако, если в доме плохая платежная дисциплина, то отказываться от прямых договоров с РСО будет ошибочным решением, т.к. долги лягут на того, кто управляет домом. В то же время отказ от прямых договоров замкнет коммерческий учет в одни руки и противоречия в начислениях могут прекратиться.
2. Согласовать условие о том, что показания к коммерческому учету принимаются поставщиком ресурса только от управляющей домом организации, а не от жителей. В данном случае, несмотря на то, что управляющая организация не является исполнителем, она будет осуществлять работу и обязанности исполнителя для налаживания коммерческого учета. Право предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при их предоставлении в УК) предусмотрено пп. 1 п. 11 ст. 161 ЖК РФ. При этом ряд поставщиков ресурса требуют отдельные протоколы с решениями жителей о том, что все показания собираются и передаются только через управляющую организацию.
В рамках реализации этой схемы управляющая организация будет собирать показания, проводить проверки приборов учета и делать иные обязанности, которые она не должна делать в принципе, но делает, чтобы не было хаоса в начислениях. Проблема этой схемы в шаткости такой конструкции. Например, горячая вода выставляется по двухкомпонентному тарифу. Это значит, что компонент ХВС будет выставлять водоканал, а компонент ГВС выставит организация, осуществляя горячее водоснабжение. Один ресурс дробится на две услуги и в такой конструкции становится несколько переменных, которые могут нарушить общее хрупкое равновесие по коммерческому учету (если, к примеру, один ресурсник показания от УК примет, а другой примет их не от УК, а от жителей; в результате этой неразберихи претензии будут озвучены в адрес УК, т.к. она ближе).
3. Проводить проверку отдельных квартир, объемы потребления коммунальных услуг по которым вызывает подозрение (из-за занижения объема). Для поставщика ресурса есть обязанность предоставлять (в т.ч. через ГИС ЖКХ) информацию о показаниях индивидуальных приборов учета при предоставлении таких показаний собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме ресурсоснабжающим организациям (п. 10 ст. 157.2 ЖК РФ). На основании этих сведений можно попытаться провести самостоятельное расследование по отдельным помещениям.
Однако общей проблемой является плохое качество сведений от поставщика ресурса, их неполнота, либо отказ от внесения корректирующих сведений, предоставляемых управляющей организацией в РСО по итогам собственных проверок индивидуального потребления (как ранее говорилось, у РСО нет заинтересованности что-то выверять и пересчитывать, т.к. свои деньги она все равно получит в виде КР на СОИ и гораздо выгоднее взять деньги одним счетом на УК, чем разбираться по каждому жителю в отдельности).
Возможностей для налаживания коммерческого учета при прямых договорах у управляющей организации немного и их тяжело реализовать. Пока что мы видим, что государство, выстроив существующую систему прямых договоров, обрекло управляющие организации на полное бесправие по отношению к поставщику ресурса, а жители вынуждены оплачивать дополнительные транзитные сборы (через УК) в виде КР на СОИ, которые в реальности часто являются обычными небалансами, а не тем ресурсом, что реально тратится на общедомовое потребление. Также государство продолжает оберегать крупные ресурсоснабжающие монополии в ущерб интересам населения, обложенного необходимостью двойной оплаты одного и того же ресурса.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
В многоквартирный дом поставляется коммунальный ресурс. Он используется либо для индивидуального потребления собственниками жилых и нежилых помещений, либо для содержания общего имущества в многоквартирном доме. Уходя на прямые договора с поставщиком ресурса мы откидываем на него индивидуальное потребление по коммунальным услугам, а вот коммунальный ресурс на содержание общего имущества (далее – КР на СОИ) при любом раскладе остается на управляющей домом организации.
Государство, вводя правила игры, установило, что КР на СОИ является жилищной услугой, от предоставления которой при управлении многоквартирным домом нельзя отказаться, в принципе. Однако игра слов не должна никого вводить в заблуждение. КР на СОИ это все лишь дополнительная страховка для поставщика ресурса, чтобы он всегда смог получить дополнительные деньги в виде транзитного сбора с управляющей организации.
КР на СОИ – это не только общедомовое потребление, но еще и небалансы по коммунальному ресурсу и услугам. Если при переходе на прямые договора у жителей их индивидуальное потребление не «бьется» с общедомовым, то с точки зрения закона это проблема управляющей организации. Например, дом потребил в отчетном месяце 1000 м3 холодной воды. Из них на общедомовое потребление по факту ушло 3 куба, однако реальный небаланс в виде разницы между общедомовым потреблением и индивидуальным составляет 300 кубов. В такой ситуации все эти 300 кубов уходят в КР на СОИ, хотя фактически этим КР на СОИ не являются.
Фактически государство решило, что:
- налаживать коммерческий учет должны исключительно управляющие организации (несмотря на то, что они не являются исполнителями коммунальной услуги при прямых договорах);
- КР на СОИ – это не только общедомовое потребление, но и те небалансы, которые дополнительно должны возместиться поставщику ресурса со стороны управляющей организации;
- жители должны оплатить коммунальный ресурс его поставщику дважды (первый раз в составе потребленной коммунальной услуги, второй раз – «за соседа» в виде возмещения небалансов по КР на СОИ в составе жилищной услуги управляющей организации, которая оплатит КР на СОИ поставщику ресурса).
Государство оберегая поставщиков ресурса от жителей фактически полностью освободило их от комплексного коммерческого учета в доме, отнеся на РСО прием оплаты коммунальных услуг (получение денег), а все небалансы оставив в виде проблемы на управляющие организации, которые бесплатно обязаны налаживать коммерческий учет для поставщика ресурса, либо оплачивать завышенный КР на СОИ из своего кармана.
Поэтому проблема коммерческого учета связана с асимметричностью законодательства, защитой интересов поставщиков ресурса и постоянным прессингом жителями (при отсутствии реальной вины) управляющей организации в случае завышения КР на СОИ.
Причины небалансов и завышения КР на СОИ
По каждому коммунальному ресурсу есть свои особенности при его небалансах. Например, в случае закрытой системы теплоснабжения – КР на СОИ по горячему водоснабжению не выставляется (как и в случае газоснабжения, по газу КР на СОИ не бывает в принципе). Однако общие проблемы с небалансами кроются, как правило, в следующем:
1. Жители занижают потребление по индивидуальным приборам учета, по факту потребляя больше, чем показывая в учете.
2. Жители используют неисправные приборы учета или приборы учета, которые давно встали (прибавляя по 1 м3, но потребляя ежемесячно по 10 м3).
3. Жители подключаются к инженерным коммуникациям в обход приборов учета, осуществляя несанкционированное подключение.
4. Жители не допускают представителей управляющей организации к внутриквартирным инженерным коммуникациям и приборам учета. Формальная процедура обеспечения доступа, прописанная в законе, сложна, кроме того, управляющая организация одна, а квартир в доме сотни, пройти сразу по всем с проверкой – практически невозможно.
В итоге вся эта разница идет в КР на СОИ и выставляется управляющей организацией в квитанции в виде жилищной услуги.
В случае прямых договоров управляющей организации контролировать коммерческий учет практически невозможно, поскольку он находится у разных поставщиков ресурса одновременно, а управляющая организация лишена возможности осуществлять начисления платы за коммунальные услуги.
Начиная решать вопрос с потребление какого-либо одного помещения (или группы помещений) мы уходим в длительную переписку и препирательства с поставщиком ресурса, который меньше всего заинтересован в налаживании коммерческого учета (т.к. свои деньги он все равно возьмет в виде КР на СОИ). Кончается это обычно тем, что многие управляющие компании просто оплачивают КР на СОИ по фактическим счетам от РСО, не заявляя никаких возражений и понимая, что правды тут не добьешься.
Поэтому та конструкция прямых договоров, которая была выстроена в 2018 году государством – направлена исключительно на получение денег РСО и не учитывает ни интересов и реальных возможностей управляющей организации, ни самих жителей, которые вынуждены переплачивать все небалансы дважды (один раз в виде коммунальной услуги, а второй раз в виде жилищной).
Причем РСО, получая деньги от жителей, зачастую просто не признает себя исполнителем коммунальной услуги, а если даже и признает, то отказывает в простых и элементарных вещах (например, составление акта ввода приборов учета, акта о нарушении требований в предоставлении коммунальных услуг). Все эти обязанности на практике снова отнесены на управляющую организацию, которая вынуждена делать эту работу бесплатно за поставщика ресурса только для того, чтобы управление домом не скатилось в хаос.
Как решать вопрос с коммерческим учетом
Возможностей для налаживания коммерческого учета при прямых договорах немного, но все же они есть.
1. Отказаться от прямых договоров. Как бы это не странно звучало, но если в доме нормальная платежная дисциплина, то лучше жить без прямых договоров, чем с ними. Данная позиция автора может быть в некотором противоречии с его предыдущими публикациями на тему прямых договоров, однако работая «на земле» мы корректируем свое отношение к прямым договорам исходя из реальных проблем и прямого хаоса, которые они нам создают. Однако, если в доме плохая платежная дисциплина, то отказываться от прямых договоров с РСО будет ошибочным решением, т.к. долги лягут на того, кто управляет домом. В то же время отказ от прямых договоров замкнет коммерческий учет в одни руки и противоречия в начислениях могут прекратиться.
2. Согласовать условие о том, что показания к коммерческому учету принимаются поставщиком ресурса только от управляющей домом организации, а не от жителей. В данном случае, несмотря на то, что управляющая организация не является исполнителем, она будет осуществлять работу и обязанности исполнителя для налаживания коммерческого учета. Право предоставлять ресурсоснабжающим организациям информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при их предоставлении в УК) предусмотрено пп. 1 п. 11 ст. 161 ЖК РФ. При этом ряд поставщиков ресурса требуют отдельные протоколы с решениями жителей о том, что все показания собираются и передаются только через управляющую организацию.
В рамках реализации этой схемы управляющая организация будет собирать показания, проводить проверки приборов учета и делать иные обязанности, которые она не должна делать в принципе, но делает, чтобы не было хаоса в начислениях. Проблема этой схемы в шаткости такой конструкции. Например, горячая вода выставляется по двухкомпонентному тарифу. Это значит, что компонент ХВС будет выставлять водоканал, а компонент ГВС выставит организация, осуществляя горячее водоснабжение. Один ресурс дробится на две услуги и в такой конструкции становится несколько переменных, которые могут нарушить общее хрупкое равновесие по коммерческому учету (если, к примеру, один ресурсник показания от УК примет, а другой примет их не от УК, а от жителей; в результате этой неразберихи претензии будут озвучены в адрес УК, т.к. она ближе).
3. Проводить проверку отдельных квартир, объемы потребления коммунальных услуг по которым вызывает подозрение (из-за занижения объема). Для поставщика ресурса есть обязанность предоставлять (в т.ч. через ГИС ЖКХ) информацию о показаниях индивидуальных приборов учета при предоставлении таких показаний собственниками или пользователями помещений в многоквартирном доме ресурсоснабжающим организациям (п. 10 ст. 157.2 ЖК РФ). На основании этих сведений можно попытаться провести самостоятельное расследование по отдельным помещениям.
Однако общей проблемой является плохое качество сведений от поставщика ресурса, их неполнота, либо отказ от внесения корректирующих сведений, предоставляемых управляющей организацией в РСО по итогам собственных проверок индивидуального потребления (как ранее говорилось, у РСО нет заинтересованности что-то выверять и пересчитывать, т.к. свои деньги она все равно получит в виде КР на СОИ и гораздо выгоднее взять деньги одним счетом на УК, чем разбираться по каждому жителю в отдельности).
Возможностей для налаживания коммерческого учета при прямых договорах у управляющей организации немного и их тяжело реализовать. Пока что мы видим, что государство, выстроив существующую систему прямых договоров, обрекло управляющие организации на полное бесправие по отношению к поставщику ресурса, а жители вынуждены оплачивать дополнительные транзитные сборы (через УК) в виде КР на СОИ, которые в реальности часто являются обычными небалансами, а не тем ресурсом, что реально тратится на общедомовое потребление. Также государство продолжает оберегать крупные ресурсоснабжающие монополии в ущерб интересам населения, обложенного необходимостью двойной оплаты одного и того же ресурса.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Компания Инфокрафт
