Блог Инфокрафт ЖКХ

Как увеличить земельный участок многоквартирного дома за счет прилегающей территории

У многоквартирного дома должна быть придомовая территория. Она требует определенных расходов на содержание, зато открывает возможности для установки детской площадки, футбольного поля или иных малых форм архитектуры.

Как увеличить земельный участок многоквартирного дома за счет прилегающей территории

У многоквартирного дома должна быть придомовая территория. Она требует определенных расходов на содержание, зато открывает возможности для установки детской площадки, футбольного поля или иных малых форм архитектуры.

Земельный участок многоквартирного дома и его границы

Варианты по формированию земельного участка многоквартирного дома.

1. Если многоквартирный дом был построен после 29.12.2004, т.е. после введения в действие ЖК РФ, то в отношении него должен быть сформирован земельный участок, который является общей долевой собственностью. Без наличия земельного участка под новый дом выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не может быть осуществлена.
(п. 1 и п. 6 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189)).

2. Если был построен до 29.12.2004, т.е. до введения в действие ЖК РФ, а земельный участок не был сформирован то:

- любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

- образование земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является обязанностью органов государственной власти или органов местного самоуправления (после чего совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о регистрации земельного участка).
(п. 3 и ст. 16 Закона № 189).

Таким образом, нет варианта, при которой местные власти могли бы отказать в формировании земельного участка под многоквартирный дом.

3. При строительстве новых домов часто в существующей застройке поселений земельный участок выделяется не на конкретный дом, а на группу домов, которые не являются размежеванными между собой. Между тем, у каждого вновь построенного дома должен быть свой земельный участок. Если застройщик не провел размежевание группы домов и под несколько домов выделен общий земельный участок на жилой комплекс – это не является основанием для отказа властей в проведении межевания и формирования земельного участка под каждый конкретный многоквартирный дом в отдельности.

Увеличение земельного участка МКД за счет муниципальной прилегающей территории

Есть четыре общих основания предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

1) Решение органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование.
2) Договор купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
3) Договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.
4) Договор безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование (п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ).

Все эти основания являются довольно сложными применительно к жилищному управлению. Так, купля-продажа или аренды будут очень затратными для жителей и управляющей компании (ТСЖ). А для заключения договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование – обычно нет оснований применительно к многоквартирному дому.

Возможным вариантом решения этого вопроса будет являться установка необходимых объектов благоустройства без предоставления земельных участков и установления сервитутов, публичного сервитута. Такая возможность предусмотрена п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ.

Виды объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов устанавливаются Правительством РФ и включают:

- элементы благоустройства территории, в том числе малые архитектурные формы, за исключением некапитальных нестационарных строений и сооружений, рекламных конструкций, применяемых как составные части благоустройства территории;

- пандусы и другие приспособления, обеспечивающие передвижение маломобильных групп населения, за исключением пандусов и оборудования, относящихся к конструктивным элементам зданий, сооружений;

- проезды, в том числе вдольтрассовые, и подъездные дороги, для размещения которых не требуется разрешения на строительство;

- ограждающие устройства (ворота, калитки, шлагбаумы, в том числе автоматические, и декоративные ограждения (заборы), размещаемые на придомовых территориях многоквартирных домов;

- спортивные и детские площадки;

- площадки для дрессировки собак, площадки для выгула собак, а также голубятни (п. 4, 4.1, 12, 18, 26 и 27 Перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 3.12.2014 года № 1300).

Фактически этот перечень покрывает все необходимые для внутридомового благоустройства объекты.

Плюсы размещения данных объектов без фактического предоставления земельного участка в пользование – очевидны:
- нет арендных или иных платежей за землю для собственников;
- нет прямой ответственности за размещение объектов (за исключением отдельных гарантийных писем или соглашений о содержании прилегающей территории).

Минус только один – землю в любой момент могут отобрать, а все построенное на ней снести. Однако все эти вопросы относительно легко просчитать на этапе принятия решения по направлению заявки на размещение объектов без предоставления земельного участка и установления сервитутов.

Если рядом с многоквартирным домом имеется муниципальная территория, которой никто полноценно не занимается, а жители были бы не против прирасти землей и ее обслуживать (одновременно пользуясь), то п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ является хорошим механизмом осуществить задуманное.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/

Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Сброс сточных вод в систему канализации: что можно, а что нельзя
Читать
Порядок применения онлайн-кассы при постоянных расчетах в сфере ЖКХ
Читать
Как управляющей организации наладить коммерческий учет по индивидуальному потреблению при прямых договорах с РСО
Читать