Как законно проиндексировать плату в договоре управления многоквартирным домом
14.10.2021
10:00
14 октября 2021 в 10:00
Повышение платы за текущее содержание –один из самых проблемных для управляющей организации. Причины в том, что тарифы на содержание находятся в руках собственников, которые хотят получать больше услуг, но меньше за них платить. Ситуация изначально конфликтная и противоречива.
Тарифное регулирование по текущему содержанию
Государство полностью устранилось от установления тарифа по многоквартирным домам, полагая, что это целиком и полностью ответственность собственников общего имущества многоквартирного дома (ст. 209 и 290 ГК РФ). Такой подход к регулированию не лишен логики, но на деле он приводит к тому, что управляющие компании вынуждены демпинговать, а сам дом недополучает жилищные услуги, которые могут быть оказаны.
Формально цена договора управления – является существенным его условием. Однако фактически по каждому многоквартирному дому собственники на общем собрании утверждают отдельное тарифное решение. И если по стоимости коммунальных ресурсов мы видим постепенный рост (хотя бы на уровень инфляции) путем тех тарифных решений, которое принимает региональный уполномоченный орган власти, то тарифы на текущее содержание, как правило, из года в год не меняются.
Только официальная ожидаемая инфляция в России в 2021 году по версии Банка России составит 4,7-5,2%. Между тем, мы понимаем, что реальная потребительная инфляция за 2021 год по состоянию на октябрь уже превысила 15%, а стоимость материалов (металл, дерево, смеси и пр.), необходимых для работ по содержанию общего имущества – выросла в разы. При этом тариф на текущее содержание – практически не изменился за исключением тех домов, где собственники ответственно относятся к экономической политике по своему дому.
Ситуацию осложняет массовое озлобление и недоверие к управляющим организациям (и часто оно обоснованное и заслуженное), люди массово не понимают, за что платить и почему нужно повышать тариф, если по их мнению управляющая компания «ничего не делает».
В таких условиях приход новой реально работающей управляющей организации с реальным и нужным для обслуживания дома тарифом – будет в принципе воспринят «в штыки», поскольку доверие к любым управляющим компания подорвано очень сильно и надолго (и лишь серьезными вложениями в дом и реальной работой можно постепенно восстановить авторитет управдомства, обосновать и защитить тарифное решение перед жителями).
Помогает ли нам поправка в п. 4 ст. 158 ЖК РФ?
По общему порядку размер платы за содержание жилого помещения:
- принимается на общем собрании на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации;
- управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания;
- указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Таким образом, формальный срок тарифного решения от одного года. Управляющая организация вправе выступить инициатором общего собрания по пересмотру тарифа и его повышению (п. 7 ст. 45 ЖК РФ).
Раньше, если бы собственники не утвердили тариф, он остался бы прежним. Теперь действует порядок, при котором если сами собственники не устанавливают на общем собрании тарифное решение (например, по предложению управляющей организации), то его устанавливает орган местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). В помощь органа власти Минстрой России разработал специальные рекомендации.
В разных городах данный вопрос решается по-разному, довольно часто орган местного самоуправления дает общие целевые ориентиры о том, какой будет тариф в случае отсутствия тарифного решения на общем собрании. Конкретный размер зависит от степени благоустройства многоквартирного дома. Ежегодно тарифы пересматриваются и индексируются.
Поэтому поправка в п. 4 ст. 158 ЖК РФ с одной стороны является выходом для управляющей организации, если жители не хотят индексировать плату. С другой стороны, даже муниципального тарифа может оказаться недостаточно или он может быть намеренно занижен. Единственным решением здесь может быть условие об индексакции тарифа, которое прописывается в договоре управления многоквартирным домом.
Законность индексации тарифа в договоре управления многоквартирным домом
В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ (т.е. при прямых договорах).
Формулировка «порядок определения цены договора» означает, что собственники имеют право утвердить фиксированный тариф на текущее содержание (например, на период срока действия договора управления).
Вместе с тем, собственники могут проголосовать за плавающий механизм тарифообразования, т.е. увеличивать тариф в увязке с инфляцией. В условиях договора это может иметь следующий вид:
«4.4. Размер платы на каждый последующий год действия Договора, начиная со второго года:
- устанавливается по решению общего собрания собственников на основании предложений Управляющей организации;
- либо размер платы за управление и содержание, за исключением стоимости КР СОИ, на каждый последующий год действия договора увеличивается на 4,5%, при этом Управляющая организация самостоятельно определяет изменение стоимости по каждой работе и услуге в перечне работ и услуг по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома таким образом, чтобы увеличение размера платы в расчёте на один месяц и один квадратный метр общей площади принадлежащего собственнику помещения не превысило 4,5%».
В поддержку такого подхода позиция Минстроя России, который указывает, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (Письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 «О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме»).
Возможна и такая формулировка: «По истечении года с даты последнего установления решением предыдущего собрания собственников цен (тарифов) на работы и услуги по со-держанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме цены (тарифы) за указанные виды работ и услуг ежегодно устанавливаются методом индексирования данных цен (тарифов) в соответствии с изменением с уровнем потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен» (или «с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги»). Правомерность данных формулировок подтверждена Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2019 г. по делу № 307-ЭС19-2677 и от 25.12.2018 г. по делу № 301-КГ18-22044.
Суд в данном случае, подтверждая законность индексации, указал, что:
- собственники дома о предстоящем применении индексации платы проинформированы в установленном порядке
- собственниками помещений в многоквартирном доме фактически принято решение, предоставляющее управляющей компании право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.
В то же время суды указывают и на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в МКД не ограничивается предельными индексами, т.к. такая плата не является регулируемой, а решения об установлении такой платы принимаются общим собранием собственников помещений в МКД или органами управления ТСЖ (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.12.2017 г. по делу № А76-3786/2017).
В целом по индексации платы – судебной практики довольно много. Выбирая нужную для договора управления формулировку следует исходить из ее понятности и однозначного толкования на случай споров. И защищать свою позицию перед надзорным органом, если это потребуется.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Государство полностью устранилось от установления тарифа по многоквартирным домам, полагая, что это целиком и полностью ответственность собственников общего имущества многоквартирного дома (ст. 209 и 290 ГК РФ). Такой подход к регулированию не лишен логики, но на деле он приводит к тому, что управляющие компании вынуждены демпинговать, а сам дом недополучает жилищные услуги, которые могут быть оказаны.
Формально цена договора управления – является существенным его условием. Однако фактически по каждому многоквартирному дому собственники на общем собрании утверждают отдельное тарифное решение. И если по стоимости коммунальных ресурсов мы видим постепенный рост (хотя бы на уровень инфляции) путем тех тарифных решений, которое принимает региональный уполномоченный орган власти, то тарифы на текущее содержание, как правило, из года в год не меняются.
Только официальная ожидаемая инфляция в России в 2021 году по версии Банка России составит 4,7-5,2%. Между тем, мы понимаем, что реальная потребительная инфляция за 2021 год по состоянию на октябрь уже превысила 15%, а стоимость материалов (металл, дерево, смеси и пр.), необходимых для работ по содержанию общего имущества – выросла в разы. При этом тариф на текущее содержание – практически не изменился за исключением тех домов, где собственники ответственно относятся к экономической политике по своему дому.
Ситуацию осложняет массовое озлобление и недоверие к управляющим организациям (и часто оно обоснованное и заслуженное), люди массово не понимают, за что платить и почему нужно повышать тариф, если по их мнению управляющая компания «ничего не делает».
В таких условиях приход новой реально работающей управляющей организации с реальным и нужным для обслуживания дома тарифом – будет в принципе воспринят «в штыки», поскольку доверие к любым управляющим компания подорвано очень сильно и надолго (и лишь серьезными вложениями в дом и реальной работой можно постепенно восстановить авторитет управдомства, обосновать и защитить тарифное решение перед жителями).
Помогает ли нам поправка в п. 4 ст. 158 ЖК РФ?
По общему порядку размер платы за содержание жилого помещения:
- принимается на общем собрании на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации;
- управляющая организация обязана представить собственникам помещений в таком доме предложение о размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания;
- указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений (п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Таким образом, формальный срок тарифного решения от одного года. Управляющая организация вправе выступить инициатором общего собрания по пересмотру тарифа и его повышению (п. 7 ст. 45 ЖК РФ).
Раньше, если бы собственники не утвердили тариф, он остался бы прежним. Теперь действует порядок, при котором если сами собственники не устанавливают на общем собрании тарифное решение (например, по предложению управляющей организации), то его устанавливает орган местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). В помощь органа власти Минстрой России разработал специальные рекомендации.
В разных городах данный вопрос решается по-разному, довольно часто орган местного самоуправления дает общие целевые ориентиры о том, какой будет тариф в случае отсутствия тарифного решения на общем собрании. Конкретный размер зависит от степени благоустройства многоквартирного дома. Ежегодно тарифы пересматриваются и индексируются.
Поэтому поправка в п. 4 ст. 158 ЖК РФ с одной стороны является выходом для управляющей организации, если жители не хотят индексировать плату. С другой стороны, даже муниципального тарифа может оказаться недостаточно или он может быть намеренно занижен. Единственным решением здесь может быть условие об индексакции тарифа, которое прописывается в договоре управления многоквартирным домом.
Законность индексации тарифа в договоре управления многоквартирным домом
В соответствии с пп. 3 п. 2 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 ЖК РФ (т.е. при прямых договорах).
Формулировка «порядок определения цены договора» означает, что собственники имеют право утвердить фиксированный тариф на текущее содержание (например, на период срока действия договора управления).
Вместе с тем, собственники могут проголосовать за плавающий механизм тарифообразования, т.е. увеличивать тариф в увязке с инфляцией. В условиях договора это может иметь следующий вид:
«4.4. Размер платы на каждый последующий год действия Договора, начиная со второго года:
- устанавливается по решению общего собрания собственников на основании предложений Управляющей организации;
- либо размер платы за управление и содержание, за исключением стоимости КР СОИ, на каждый последующий год действия договора увеличивается на 4,5%, при этом Управляющая организация самостоятельно определяет изменение стоимости по каждой работе и услуге в перечне работ и услуг по управлению и содержанию общего имущества многоквартирного дома таким образом, чтобы увеличение размера платы в расчёте на один месяц и один квадратный метр общей площади принадлежащего собственнику помещения не превысило 4,5%».
В поддержку такого подхода позиция Минстроя России, который указывает, что в договоре управления может быть предусмотрена индексация тарифов размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, в таком случае повторное принятие решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, так как такая индексация устанавливается соглашением сторон, а не односторонним волеизъявлением управляющей организации (Письмо Минстроя России от 26.12.2018 № 51876-ОО/04 «О размере платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме»).
Возможна и такая формулировка: «По истечении года с даты последнего установления решением предыдущего собрания собственников цен (тарифов) на работы и услуги по со-держанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме цены (тарифы) за указанные виды работ и услуг ежегодно устанавливаются методом индексирования данных цен (тарифов) в соответствии с изменением с уровнем потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен» (или «с учетом ежегодной индексации на индекс потребительских цен в Российской Федерации на жилищно-коммунальные услуги»). Правомерность данных формулировок подтверждена Определением Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2019 г. по делу № 307-ЭС19-2677 и от 25.12.2018 г. по делу № 301-КГ18-22044.
Суд в данном случае, подтверждая законность индексации, указал, что:
- собственники дома о предстоящем применении индексации платы проинформированы в установленном порядке
- собственниками помещений в многоквартирном доме фактически принято решение, предоставляющее управляющей компании право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений данных цен (тарифов) решениями общих собраний собственников.
В то же время суды указывают и на то, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в МКД не ограничивается предельными индексами, т.к. такая плата не является регулируемой, а решения об установлении такой платы принимаются общим собранием собственников помещений в МКД или органами управления ТСЖ (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.12.2017 г. по делу № А76-3786/2017).
В целом по индексации платы – судебной практики довольно много. Выбирая нужную для договора управления формулировку следует исходить из ее понятности и однозначного толкования на случай споров. И защищать свою позицию перед надзорным органом, если это потребуется.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru/
Компания Инфокрафт
