• Главная
  •  > 
  • Блог Инфокрафт ЖКХ
  •  > 
  • Коммунальная квартира: особенности управления и начисления платы за жилищно-коммунальные услуги

Блог Инфокрафт ЖКХ

Коммунальная квартира: особенности управления и начисления платы за жилищно-коммунальные услуги

Несмотря на активное строительство нового жилого фонда, существенная доля жилых помещений относится на коммунальные квартиры, называемые также «коммуналками» (или «общагами»). Этот тип жилых помещений является максимально бюджетным, а его жильцы как правило демонстрируют высокую степень социальной разобщенности и неучастия в жизни многоквартирного дома.

Как управлять коммунальным жилищным фондом

Коммунальная квартира не отвечает принципам благополучности жилищных условий. Жилого помещения коммуналки как правило недостаточно для комфортного проживания. Ситуация отягчается, если в одной комнате проживает сразу несколько человек (членов семьи собственника или сособственники). Фактически коммунальные квартиры являются социальной проблемой, связанной с бедностью людей, которые не в состоянии улучшить свои жилищные условия.

Понятие коммунальной квартиры в ЖК РФ и ГК РФ отсутствует, несмотря на некоторую механику регулирования. Под коммунальной квартирой понимается жилой фонд, включающий комнаты (принадлежащие отдельным собственникам) и места общего пользования внутри коммунальной квартиры (общую кухню с плитой, кухонными столами, общим душем, реже – с общим туалетом). В силу п. 4 ст. 16 ЖК РФ, такая комната признается частью коммунальной квартиры и предназначена для использования в качестве места непосредственного проживания.

Быт в коммунальной квартире обычно организован следующим образом: имеется длинный коридор, который имеет ответвления вправо и влево. В этих сторонах расположены либо комнаты, либо места общего пользования (кухня, санузел, кладовка). Фактически коммунальная квартира часто напоминает прямоугольник, поделенный на части.

Коммунальные квартиры располагаются в многоквартирных домах. Поэтому управление коммунальными квартирами осуществляется в общем порядке, установленном в ст. 161 ЖК РФ и предполагает:
- либо управление управляющей организацией на основании лицензии;
- либо управление ТСЖ;
- либо непосредственное управление, если в доме расположено до 30 квартир (именно квартир, а не комнат внутри коммунальной квартиры).

Собственники коммунальных квартир принимают участие в общих собраниях, голосуют по любым вопросам, которые отнесены к его компетенции. Основное отличие жителей коммунальных квартир от «изолированных» квартир идет не по механизму правового регулирования, а по особенностям быта. В коммуналках быт может быть тяжелым в силу стесненных условий проживания.

Общее имущество в коммунальной квартире

Фактически каждая коммунальная квартира – это многоквартирный дом в миниатюре, поскольку на каждую коммуналку относится набор объектов общего имущества в данной коммунальной квартире. Это любые помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты. Они принадлежат собственникам комнат в коммунальной квартире на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 41 ЖК РФ).

Вот примеры таких объектов:
- комната общей кухни;
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
ата общей кладовки;
- комната душа (или нескольких душей);
- комнаты туалета с унитазом и раковиной.

Все данные объекты относятся на всех собственников комнат коммунальной квартиры одновременно, и доля каждого пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (п. 1 ст. 42 ЖК РФ). Эта доля не может быть выделена в натуру и следует судьбе права собственности на указанную комнату при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире (п. 3 и 4 ст. 42 ЖК РФ).

В случае, если собственник одной из комнат коммунальной квартиры решит ее продать, остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки по цене, которую определил собственник (п. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Если один из собственников комнаты в коммунальной квартире решит увеличить свою площадь за счет общего имущества коммунальной квартиры, то любое переустройство и (или) перепланировка возможны только с согласия всех собственников комнат в данной квартире (п. 2 ст. 41 ЖК РФ).


Оплата жилищных и коммунальных услуг в коммунальной квартире

На собственников комнат коммунальной квартиры в полном объеме распространяется положение п. 2 ст. 154 ЖК РФ, устанавливающее структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Плата для собственников комнат коммунальной квартиры включает в себя:
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- взнос на капитальный ремонт;
- плату за коммунальные услуги.

1. Поскольку доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для собственника комнаты в коммунальной квартире пропорциональна сумме размеров общей площади его комнаты, плата за содержание жилого помещения определяется исходя из данной площади (п. 2 ст. 42 ЖК РФ).

Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на общем собрании собственников помещений при выборе способа управления, заключении договора управления многоквартирным домом и определении его условий (ст. 161-162 ЖК РФ).

Стоит отметить норму о том, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (п. 1 ст. 43 ЖК РФ). Это означает, что текущий ремонт внутри коммунальной квартиры собственники комнат производят своими силами и средствами, если иное не установлено договором управления.

Фактически у собственников коммунальной квартиры двойная ответственность: за содержание общего имущества внутри коммунальной квартиры (которым они пользуются группой) и за содержание общего имущества многоквартирного дома, в целом (которым они пользуются наряду с другими жителями).

В части оплаты коммунального ресурса на содержание общего имущества используется общий порядок, установленный в п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ:
- оплата по факту, исходя из показаний общедомового прибора учета (при наличии решения общего собрания)
- оплата по нормативу (при отсутствии решения общего собрания об оплате по факту)
- оплата исходя из показаний автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и услуг (что для коммунальных квартир очень большая редкость).

2. Размер взноса на капитальный ремонт устанавливается нормативным актом для субъекта РФ на очередной год. Собственники комнат коммунальной квартиры оплачивают взнос на капитальный ремонт за исключением ситуации, если многоквартирный дом был признан в установленном Правительством РФ порядке аварийным и подлежащим сносу (п. 2 ст. 169 ЖК РФ).

3. Порядок расчета платы за коммунальные услуги в коммунальной квартире приведен в п. 50 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354) и предполагает следующие варианты:
- размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению (за исключением случая установления двухкомпонентных тарифов на горячую воду), водоотведению, газоснабжению и электроснабжению, как правило, связан с количество граждан, постоянно и временно проживающих в i-й коммунальной квартире;
- размер платы за коммунальную услугу по отоплению определяется исходя из жилой площади j-й принадлежащей потребителю (находящейся в его пользовании) комнаты (комнат) в i-й коммунальной квартире.

Некоторая сумбурность формул расчета связана с тем, что в коммунальных квартирах очень часто отсутствуют приборы учета холодной и горячей воды не только по комнатам, но и по секциям.

Однако счетчики электрической энергии, как правило, имеются на каждую комнату и в этом случае объем (количество) электрической энергии, определенный по показаниям комнатного прибора учета электрической энергии, установленного в j-й принадлежащей потребителю (находящейся в его пользовании) комнате (комнатах) в i-й коммунальной квартире суммируется с показаниями общего (квартирного) прибора учета в i-й коммунальной квартире.

Коммунальные квартиры – специфический объект с точки зрения управления не только проживающим контингентом, но и расположением сетей инженерно-технического обеспечения, средств измерений (которые часто отсутствуют в комнатах и квартире). Однако пока что сегмент коммунальных квартир продолжает оставаться обширным, а следовательно, вопросы грамотного управления коммунальными квартирами – будут требовать ответа.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Повышение платы за текущее содержание: рабочие схемы для управляющей компании
Читать
Квалификационный аттестат: нужно ли его получать и зачем?
Читать
Правила определения вида работ по капитальному ремонту и его отличия от текущего ремонта
Читать