Коммунальный ресурс на содержание общего имущества по горячему водоснабжению и теплоснабжению: различная практика регионов

Тепловая энергия и цели ее использования в многоквартирном доме

Тепловая энергия – энергетический ресурс, при потреблении которого изменяются термодинамические параметры теплоносителей (температура, давление) (пп. 1 п. 2 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжении» (далее – Закон № 190)).
При этом тепловая энергия относится к коммунальным ресурсам, используемым для предоставления потребителям коммунальных услуг
(п. 2 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124, далее – Правила № 124).

Коммунальные ресурсы используются для целей:
- предоставления коммунальных услуг потребителям
- содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Правила № 124 в п. 2 исходят из того, что тепловая энергия как коммунальный ресурс может использоваться только для целей приготовления коммунальной услуги, но не для содержания общего имущества (для содержания общего имущества может использоваться только горячая вода, являющаяся самостоятельным видом коммунального ресурса).

Виды договоров с ТСО

ТСО – это организация, осуществляющая продажу потребителям произведенных или приобретенных тепловой энергии (мощности) и теплоносителя.
Тепловая энергия используется управляющей организацией для дальнейшей самостоятельной работы по приготовлению коммунальных услуг.
Теплоноситель – это пар, вода, которые используются для передачи тепловой энергии. Теплоноситель в виде воды в открытых системах теплоснабжения (горячего водоснабжения) может использоваться для теплоснабжения и для горячего водоснабжения (п. 1, 4.1, 11 Закона № 190).

С управляющей организацией ТСО заключает:
- договор теплоснабжения
- договор горячего водоснабжения.

Заключение конкретного договора определяется системой теплоснабжения в доме, которая может быть закрытой или открытой. При закрытой системе управляющая организация использует тепловую энергию как теплоноситель (без водоразбора), при помощи которого приготовляются коммунальные услуги. В открытой системе теплоснабжения предполагается водоразбора коммунального ресурса для целей предоставления коммунальных услуг.

Если в доме индивидуальный тепловой пункт (ИТП) или центральный тепловой пункт (ЦТП), которым объединены оба дома, то система теплоснабжения является закрытой. Если же подача коммунального ресурса (уже готового для нормативного оказания коммунальной услуги) осуществляется с внешней сети напрямую в дом, то система теплоснабжения является открытой.

При открытой системе теплоснабжения управляющая организация заключает отдельно договор теплоснабжения и договор горячего водоснабжения (на каждый вид коммунального ресурса). В этом случае договор теплоснабжения используется для оказания коммунальной услуги по отоплению, а договор горячего водоснабжения, для оказания коммунальной услуги по горячему водоснабжению, соответственно.

При закрытой системе теплоснабжения управляющая организация заключает только договор теплоснабжения. В этом случае договор теплоснабжения используется для приготовления коммунальной услуги по отоплению и горячему водоснабжению.

Разница в том, что при закрытой системе – коммунальная услуга готовится исполнителем, а при открытой – оказывается исполнителем при уже приготовленном коммунальном ресурсе. В пользу такого подхода - позиция Верховного суда РФ, который в Определении от 26.11.2020 г. по делу № 301-ЭС20-18436 указал, что «при отсутствии централизованной системы горячего водоснабжения в МКД исполнителем коммунальной услуги является управляющая организация, что делает невозможным переход на прямые договоры с собственниками в части подачи холодной воды для производства горячей воды».

Коммунальный ресурс по тепловой энергии на содержание общего имущества: в чем подвох при закрытой системе теплоснабжения

По регионам широко распространена практика, при которой заключаются договора теплоснабжения для содержания общего имущества многоквартирных домов, по условиям которых теплоснабжающая организация «обязуется поставлять исполнителю тепловую энергию и теплоноситель для содержания общего имущества многоквартирных домов, находящихся в управлении исполнителя, а исполнитель обязался оплатить принятую тепловую энергию».
Подвох заключения договоров с ТСО в том, что для содержания общего имущества может поставляться только горячая вода, но не может поставляться тепловая энергия.

Размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

Норматив потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме выставляется в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии. Норматива на тепловую энергию в данном перечне нет (п. 2 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 (далее – Правила № 306)).

При этом единицы измерения норматива потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме на тепловую энергию также не предусмотрены (п. 7.1 Правил № 306).

В соответствии с п. 10 Правил № 306, нормативы потребления устанавливаются:
- в отношении коммунальных услуг, предоставляемых в жилых помещениях, – по каждому виду предоставляемых коммунальных услуг, которые определяются степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома;
- в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, – по каждому виду потребляемых коммунальных ресурсов (за исключением тепловой энергии), которые определяются степенью благоустройства многоквартирного дома, а также наличием ресурсопотребляющего оборудования и устройств, включенных в состав общего имущества.

Таким образом, законодатель прямо исключает норматив на тепловую энергию, потребляемую в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Поскольку законодатель не признает данный коммунальный ресурс в таком качестве, региональную практику заключения договоров теплоснабжения для содержания общего имущества многоквартирных домов – нельзя считать законной и обоснованной.

Коммунальный ресурс по горячей воде на содержание общего имущества

Коммунальный ресурс по горячей воде на содержание общего имущества может рассчитываться только при открытой системе теплоснабжения. Тогда из общедомового потребления отнимается индивидуальное, а разница отражается в составе КР на СОИ.
В случае наличия в доме ИТП, т.е. закрытой системы теплоснабжения – практика КР на СОИ по горячей воде также не может считаться законной в силу следующего.

Объем тепловой энергии, использованной на нужды горячего водоснабжения многоквартирных домов, подлежит учету только в целях определения стоимости горячей воды по компоненту «тепловая энергия».Кроме того, плата за коммунальные ресурсы, предоставленные на общедомовые нужды, применительно к коммунальной услуге по отоплению законом не предусмотрена (отопление выставляется как единая коммунальная услуга) (п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 г. № 354 (далее – Правила № 354)).

Одновременно в соответствии с п. 54 Правил № 354, в случае самостоятельного производства исполнителем коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению компонент тепловой энергии выставляется исполнителем в составе услуги по факту. Таким образом, при наличии в доме ИТП плата за коммунальные ресурсы, предоставленные на общедомовые нужды, применительно к коммунальной услуге по горячему водоснабжению законом не предусмотрена.

С учетом приведенных норм и правил, сложившаяся по ряду регионов практика заключения договоров теплоснабжения с поставкой тепловой энергии для целей содержания общего имущества (или с поставкой горячей воды в целях содержания общего имущества при закрытой системе теплоснабжения) – не может считаться законной.

При этом практика применения п. 12 ст. 161 ЖК РФ, где указано, что управляющие организации и ТСЖ не вправе отказываться от заключения договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями – носит исключительно формальный характер.

В то же время, если с ТСО не заключать договор с предметом покупки коммунального ресурса, на уровне законодателя не предусмотрено какой договор заключать в принципе. Очевидно, что в условиях отсутствия письменного договора теплоснабжения необходима форма какого-то соглашения о сотрудничестве и взаимодействии. Но она пока не разработана и практикуется по инициативе на местах крайне редко.