• Главная
  •  > 
  • Блог Инфокрафт ЖКХ
  •  > 
  • Лоббирование жилищными инспекциями интересов ресурсоснабжающих организаций: как противостоять органу государственного жилищного надзора

Блог Инфокрафт ЖКХ

Лоббирование жилищными инспекциями интересов ресурсоснабжающих организаций: как противостоять органу государственного жилищного надзора

Законодательство о ресурсоснабжении выстроено исключительно в пользу поставщиков коммунального ресурса, за лоббированием интересов которых стоят приближенные к власти «предприниматели». В такой ситуации к законодательству о ресурсоснабжении подтягивается также жилищное законодательство, которое также намеренно конструируется исходя из асимметричности отношений внутри цепочки «потребитель – исполнитель – поставщик ресурса». Управляющим организация приходится нелегко по причине их разобщенности, а также давления, которое на них дополнительно оказывает орган государственного жилищного надзора. Иногда лоббирование интересов ресурсоснабжающих организаций осуществляет еще и прокуратура.

Основные моменты несправедливого законодательства о ресурсоснабжении

Все последние годы система лицензирования шла по пути постепенного ужесточения по отношению к управляющим организациям. В октябре 2018 г. было введено понятие грубых нарушений лицензионных требований, в которым относятся:
- незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
- наличия у лицензиата признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед ресурсоснабжающей организацией в размере, равном или превышающем 2 среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения (независимо от факта последующей оплаты указанной задолженности лицензиатом) (пп. «Г» и «Д» п. 4. 1 Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 г. № 1110, далее – Положение № 1110).

По своей природе все договора с поставщиками ресурса являются кабальными и не могут быть заключены в 30-дневный срок, поскольку срок обмена протоколами разногласий и протоколами урегулирования разногласий составляет 2-3 месяца. То есть, данное условие п. 4.1 Положения № 1110 прямо противоречит как п. 1 ст. 445 ГК РФ, так и п. 3 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, Постановление Правительства РФ от 14.02.2012 г. № 124 (далее – Правила № 124), которые устанавливают, что договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством.

Таким образом, в силу п. 4. 1 Положения № 1110 орган государственного жилищного надзора формально имеет право вмешиваться в хозяйственно-договорную деятельность управляющей организации и диктовать условия по срокам заключения договоров (выдавать предписания на заключения договоров в сжатый срок).

Важно также то, что денежные средства за коммунальный ресурс являются транзитными: чтобы их заплатить поставщику ресурса, сперва необходимо их собрать с жителей. И хотя в силу п. 26 Правил № 124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрено, что выполнение исполнителем обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги, фактически поставщики ресурса не идут на цессию (уступку права требования) – никогда.

Таким образом, дебиторская задолженность жителей, недобросовестно не исполняющих обязанности по оплате долга – бьет по управляющей организации, которая действуя добросовестно не может выполнить лицензионные требования и расплатиться с поставщиком ресурса.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Механизмы лоббирования жилищными инспекциями интересов ресурсоснабжающих организаций

Долги перед ресурсоснабжающими организациями, как правило, есть всегда в силу транзитного характера сбора этих денег (и временного лага на данный сбор с населения). Поэтому действия жилищных инспекций по шантажу управляющих организаций предписаниями и штрафами в больше степени носят избирательный характер (например, если нужно выполнить заказ дружественной ресурсоснабжающей организации, либо выслужиться перед начальством, особенно, если оно новое).

Происходит это следующим образом:
- поставщик ресурса направляет жалобу на управляющую организацию об управлении многоквартирным домом с грубым нарушением лицензионных требований (либо не заключён договор, либо есть долг);
- жилищная инспекция инициирует проверку управляющей организации и если факт незаключенного договора или долга подтверждается – то результатом проверки является выдача предписания (погасить долг или заключить договор в сжатые сроки). Правомерность действий жилищных инспекций в таком случае оспаривать непросто, особенности с учетом позиции высших судов (Определение Верховного суда РФ от 24.04.2020 г, №№ А55-2183/2019, 306-ЭС20-4450).

Управляющие организации в этом случае слабое звено еще и потому, что жилищные инспекции применяют к ним Требования к осуществлению расчетов за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, утверждённые Постановление Правительства РФ от 28.03.2012 г. № 253 (далее – Требования № 253).

Требования № 253 написаны полностью или правильнее сказать под диктовку ресурсоснабжающих организаций и делают нарушителями абсолютно любую управляющую организацию. Требования № 253 содержат обязанности:
- не позднее рабочего дня, следующего за днем поступления платежей потребителей исполнителю за коммунальные услуги, необходимо перечислить платеж исполнителя в пользу ресурсоснабжающих организаций (п. 6 Требований № 253);
- если ежедневный размер платежа составляет менее 5 тыс. рублей, перечисление денежных средств осуществляется в последующие дни, но не реже чем 1 раз в 5 рабочих дней и не позднее рабочего дня, в котором совокупный размер платежа за дни, в которые не производилось перечисление в пользу ресурсоснабжающей организации и регионального оператора, превысит 5 тыс. рублей;
- если платежей не было 10 рабочих дней, ресурсоснабжающая организация и региональный оператор вправе обратиться к исполнителю с запросом о предоставлении информации, касающейся причин задержки платежей. Исполнитель в течение 3 рабочих дней со дня получения такого запроса предоставляет указанную информацию ресурсоснабжающей организации (п. 7 Требований № 253).

Требования № 253 принимались тогда, когда существовал механизм прямых платежей (ныне не действующие п. 6.3 и 7.1 ст. 155 ЖК РФ). В настоящее время выполнение Требований № 253 – полностью парализует работу любой управляющей организации, которая будет заниматься исключительно распределением (расщеплением) платежей в пользу ресурсника и бесконечным биллингом.

Поскольку Требования № 253 практически никогда не исполняются, нарушителями по умолчанию являются абсолютно все управляющие организации и ТСЖ.

На этом основании жилищная инспекция имеет возможности осуществлять избирательный шантаж управляющих организаций, вмешиваться в хозяйственную деятельность, проводить проверки и выдавать предписания. Часто эти действий осуществляются одновременно с прокуратурой, что добавляет дополнительных проблем управляющим организациям.

Иногда жилищная инспекций выписывает штраф от 250 до 300 тысяч рублей по п. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований) и в таком случае управляющая организация оказывается должна не только ресурснику, но и надзорному органу: ресурсник получит деньги, а региональный бюджет дополнительные средства от штрафа.

Противодействуем жилищным инспекциям и ресурсоснабжающим организациям

Несмотря на жесткое законодательство, у управляющих организаций есть возможность сопротивляться Требованиям № 253 и Положению № 1110.
Обозначим основные доводы и тезисы.

Первое. Требования № 253 в части внесения оплат распространяются только на коммунальный ресурс, поставляемый для целей оказания коммунальных услуг (п. 1) и не применяются в части расчетов за коммунальный ресурс на содержание общего имущества (далее – КР на СОИ). В части сроков оплаты КР на СОИ мы руководствуемся п. 25 Правил № 124, т.е. 15-го числа месяца, следующего за истекшим расчетным периодом.

Второе. Расчеты за ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, осуществляются в соответствии с Требованиями № 253, если иное не определено в договоре ресурсоснабжения. Поэтому при заключении договора ресурсоснабжения крайне важно составить правильный протокол разногласий. Как правило, после обмена протоколом разногласий и протоколом об урегулировании разногласий стороны не выходят в преддоговорной спор в суд (всем лениво этим заниматься, т.к. данный вопрос не касается денег). Между тем, в силу п. 2 ст. 446 ГК РФ, разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке. Таким образом, заявленный в протоколе разногласий отказ от принятия порядка оплаты за КР на СОИ, установленные в п. 5-7 Требований № 253 останется и не согласованным, и не урегулированным одновременно. В таком случае жилищной инспекции будет сложнее ссылаться на Требования № 253, поскольку в договоре ресурсоснабжения будет прописан иной порядок оплаты.

Третье. Если у жилищной инспекции не получается давить на управляющую организацию через Требования № 253, то она может начать лоббировать лицензионное требование о заключении договора в 30-дневный срок с даты начала управления. Но, во-первых, данное лицензионное требование касается только договоров в части КР на СОИ, а во-вторых, мы помним, что в силу п. 3 Правил № 124, договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством, которое предполагает процедуры преддоговорных споров (ст. 445-446 ГК РФ).

Тогда полученное предписание мы пытаемся отменить в суде или через прокуратуру, указывая на незаконный факт вмешательства в хозяйственную деятельность управляющей организации и прессинг административным ресурсом государственного жилищного надзора.

Итак, законодательство в части расчетов с ресурсоснабжающими организациями крайне враждебно управляющим организациям. Сюда добавляется дополнительный прессинг и административный ресурс со стороны надзорных органов. С другой стороны, все вышеизложенное еще раз подчеркивает то, как важно с самого начала заключить правильный договор с поставщиком ресурса, поскольку принятие типовой формы договора влечет колоссальные финансовые и репутационные риски и проблемы.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Узаконивание перепланировки в судебном порядке: особенности судебной практики
Читать
Форс-мажоры управляющей организации и страхование ответственности по общему имуществу многоквартирного дома
Читать
Нежилые помещения: инструкция собственнику по взаимоотношениям с управляющей организацией
Читать