Блог Инфокрафт ЖКХ

Управляющая компания от застройщика: брать или не брать?

Законом предусмотрены разные механизмы вхождения на объект управления – многоквартирный дом. Одним из них является управляющая компания от застройщика, которая предлагается им в качестве таковой после ввода дома в эксплуатацию. Через какое-то время она переходит в статус управляющей компании, которая является не назначенной застройщиком, а выбранной собственниками. Разберемся с тем, благо это или зло.

История вопроса



Построенный многоквартирный дом должен управляться в соответствии с требованиями действующего законодательства. Деятельность по такому управлению является лицензируемой, т.е. требует специального разрешения, выдаваемого уполномоченным органом (жилищной инспекцией). Чаще всего застройщики непосредственно управлением заниматься не умеют и передают эти заботы сторонней организации.
Регламент этого процесса следующий.

Не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, которую выберет он сам, без какого-либо конкурса или согласования с будущими собственниками. Это базовая норма п. 14 ст. 161 ЖК РФ.

Затем, в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию, орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации. После чего в срок до 40 дней проводится сам конкурс, а в течение 10 дней со дня его проведения информация о результатах конкурса доводится до собственников. Такая процедура прописана в п. 13 ст. 161 ЖК РФ.
Таким образом, общий срок конкурсных процедур не может превышать 70 дней. Если новым домом управляет управляющая организация, которая не прошла через конкурс или не была выбрана собственниками, то ее управление не является законным.

Содержание работы



Почему застройщики стремятся реализовывать не только строительство, но управление? Причин этого несколько.

Во-первых, пока дом новый – его не нужно как-то особенно обслуживать, сильно вкладывая деньги в объект долевого строительства. Иными словами – это выгодный бизнес, в рамках которого можно просто «снимать сливки».

Во-вторых, часто цель такого управления – сокрытие строительного брака. В соответ. с п. 5 ст. 7 закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем 5 лет на дом, и не менее, чем 3 года на технологическое и инженерное оборудование.

«Карманная» управляющая организация легко закроет глаза на существенные нарушения технологии строительства при последующей эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.

Польза для жителей



Характеризуя разные схемы управления новостройками, мы не должны забывать, что конечная цель состоит в общем благе, т.е. способ управления домом должен отвечать интересам большинства собственников.

Если управляющая организация зарекомендовала себя как ответственный игрок рынка, если она не просто «собирает сливки» с нового дома, но активно управляет, организуя, развивая и дополняя общедомовое благоустройство, то такая деятельность найдет поддержку людей.
С другой стороны, часто мы видим ситуацию, при которой управляющая организация, которая была назначена на дом через п. 14 ст. 161 ЖК РФ в срок до 70 дней, который отводится на все процедуры конкурса – проводит свое голосование – и становится уже выбранной самими собственниками. После чего – необходимость в самом конкурсе уже отпадает.

Вот этот момент смены статуса управляющей организации от застройщика на управляющую организацию, выбранную собственниками, необходимо отследить на его соответствие закону. Если процедура нарушена, то это первый признак, что «корабль» плывет не в ту гавань, а значит, что к управлению домом может возникнуть много вопросов.

Упрощенная смена способа управления в новостройке



11 января 2018 года были внесены изменения в ст. 44 ЖК РФ, после которых стало возможным голосовать на общем собрании по передаточному акту или иному документу о передаче.

Причем порядок уведомления собственников о предстоящем собрании носит упрощенный характер и не требует рассылки заказных писем (потому что письма рассылаются собственникам, а не тем, кто еще не успел оформить право собственности на объект).

Такое правило действует в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Это хорошее окно возможностей для будущих собственников, которое позволяет поставить процессы управления домом на правильные рельсы.

Использование упрощенной смены способа управления в новостройке позволяет изначально выстроить эффективные и отвечающие интересам людей отношения с управляющей организацией, сделать ее более сговорчивой в части определения существенных условий договора управления многоквартирным домом.

Кроме того, крайне важны процедуры контроля законности управления домом управляющей организации, которая по истечении 70 дней со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию уже не может быть управляющей организацией от застройщика. Если лицо, управляющее домом лицо так и не было выбрано на общем собрании, то это повод для обращения в жилищную инспекцию для проверки законности управления, а в орган местного самоуправления – для проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации.

Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук