Блог Инфокрафт ЖКХ

Модели управления многоквартирным домом: что выбрать и как использовать?

Закон допускает несколько способов управления многоквартирным домом, предполагая, в том числе, их комбинацию. Выбор конкретного способа должен быть основан на технико-эксплуатационных характеристиках самого дома, а также с учетом ожиданий и запросов самих собственников. И главный вопрос здесь: сколько жители готовы платить за свое благоустройство и формирования комфортной внутридворовой и внутридомовой среды.

Общие сценарии


Все допустимые законом способы управления домом приведены в п. 2 ст. 161 ЖК РФ, которая так и называется: «Выбор способа управления многоквартирным домом». В числе их:
1. Непосредственное управление.
2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом (т.е. ТСН).
3. Управление управляющей организацией.
Никаких иных способов управления закон не допускает.

Первый способ возможен только в том случае, если количество квартир в доме составляет не более чем 30. При этом если трактовать закон буквально, то нежилые помещения, которые могут иметься в доме, в расчет не берутся и не учитываются в этих 30.

В настоящее время идут активные дискуссии о том, что нужно убрать планку в 30 квартир и ничем ее не ограничивать. Однако с практической точки зрения – эта попытка законодателей может выглядеть сомнительно, как и формулировка о том, что «все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров» (п. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Непосредственное управление – это неорганизованное, местами анархическое и завязанное на конкретные личности (собственников, живущих в доме) управление, которое очень часто может плодить коллективную безответственность и быть некачественным. Такой способ управления также весьма болезненно, а зачастую негативно воспринимается как ресурсниками, так и иными организациями, например лифтовыми или обслуживающими ВДГО. Причины такого отношения очевидны: если что-то случится, то непонятно, с кого спрашивать. И все же главный плюс непосредственного управления – относительная дешевизна ввиду отсутствия расходов и затрат на само управление.

Второй способ управления домом предполагает наличие товарищества собственников недвижимости. Его главная особенность – отсутствие необходимости получения лицензии, которая обязательна для управляющей организации (п. 1.3 ст. 161 ЖК РФ). Во всем остальном на ТСН распространяется весь тот круг обязанностей, который относится и на управляющую организацию.
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
Создавая ТСН важно понимать, что экономия – не является здесь самоцелью. Главный смысл ТСН – постепенное улучшение качества жизни и благоустройства за счет получения качественных жилищных услуг. Т.к. ТСН является некоммерческой организацией, то получение прибыли для него – не основная задача. У ТСН вообще нет прибыли, а есть только сэкономленные деньги, которые снова и снова могут быть потрачены на благоустройство и надлежащее содержание общего имущества.

Кроме того, ТСН вовлекает самих жителей в процессы управления домом. Закон в качестве обязательного условия существования ТСН требует выбор из числа собственников правления и ревизионной комиссии (ревизора). Это такая миниатюрная система «сдержек и противовесов» или разделение властей: исполнительная власть (правление) тратит деньги собственников («народные деньги»), а контрольно-надзорные органы (ревизоры) контролируют целевой характер трат. Данная модель управления домом видится довольно здравой и при правильной организации способна много лет отвечать интересам дома и жителей.

При организации в доме ТСН крайне важно, чтобы в состав руководящих органов попало как можно больше достойных собственников. Если органы управления домом оккупируют крайне недалекие или меркантильные люди, то быть беде или, как сказал классик, «пропал Калабуховский дом».
Третий способ управления домом с помощью управляющей организации (называемой также на цеховом сленге «управляйки» или «управляшки») – самый распространенный в нашей стране. Причины этого кроются как в патернализме общества, так и общей незрелости граждан: мы никому не позволим командовать в нашей квартире, но возможность распоряжаться домом относительно легко передается управляющей организации. Это следствие крайне узкой зоны социального комфорта.

Работая на земле мы видим, что на рынке представлено некоторое количество «нормальных» управляющих организаций, которые честно делают свою работу и получают за нее заработанные деньги. Но к сожалению, мы видим еще очень большое количество примеров, которые характеризуют крайнюю недобросовестность управляющих организаций и причины этого также очевидны: отсутствие системы «сдержек и противовесов».
Злоупотребления бывают там, где нет институциональных основ контроля. Совет дома с «игрушечными» полномочиями, прописанными в ст. 161.1 ЖК РФ фактически превратился в «коррумпированный придаток» управляющей организации (резкость формулировки не отменяет наличие тех советов, которые реально работают на благо жителей, но здесь речь идет про слабость именно институционального регулирования).
Можно увидеть интересную закономерность: ситуации, когда дом переходит от управляющей организации в ТСН – встречаются в 99% случаев. А обратных ситуаций – единицы.

Комбинация способов


Особенность способов управления многоквартирным домом состоит в возможности комбинирования: способы могут дополнять друг друга, максимально отвечая интересам жителей.  Прежде всего, в соответ. с п. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.
Непосредственное управление может быть изменено на ТСН или управление домом управляющей организацией.

Управление домом управляющей организацией может быть изменено на ТСН или на непосредственное управление (последнее – при условии, что в доме до 30 квартир).  А управление домом ТСН может быть изменено на  непосредственное управление (при тех же условия по численности квартир) или на управление домом управляющей организацией.

Выбор конкретного способа определяется исходя из:
- того, сколько жители готовы платить за жилищные услуги (например, если дом маленький, то содержать ТСН в нем может быть затратно, а управляющая организация сможет компенсировать свои издержки объемом путем кооперации с одновременным обслуживанием соседних домов)
- наличия желания собственников участвовать в жизни своего дома, вносить предложения по благоустройству, организовывать и направлять внутридомовую и дворовую жизнь.

ТСН как организующее звено


Опыт работы «на земле» показывает, что никакое непосредственное управление и совет дома не может быть полноценной заменой ТСН как способу управления домом. ТСН может и должно быть организующим звеном, полноценным заказчиком жилищных и коммунальных услуг, который может «спросить» с управляющей организации или любого иного контрагента.  

ТСН позволяет собрать всех активных собственников «единый кулак» и использовать их ресурс на благо всего дома и всех жителей. Поэтому даже при управлении домом с помощью управляющей организации – идеальной видится ситуация, при которой договор с ней будет заключаться не от имени 50% разобщенных собственников, а от ТСН.

Поэтому создание ТСН в каждом доме, на взгляд автора, очевидная необходимость. На особую роль ТСН в формировании активных собственников также указывает и государство в Стратегии развития ЖКХ до 2035 года.
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Интеллектуальная система учета электрической энергии (ИСУЭЭ): как строить отношения с энергоснабжающей организацией после 1 июля 2020 года
Читать
Отопительный период и паспорт готовности: как ресурсник шантажирует управляющие организации формальным документом и что с этим делать
Читать
Взаимодействие управляющей организации с приставами при работе с должниками: пути решения проблем по долгам
Читать