Модель управляющей организации от застройщика: критика и проблемы смены способа управления
22.12.2021
10:00
22 декабря 2021 в 10:00
Модель управляющей организации от застройщика широко распространена в практике жилищного управления. Застройщик передает построенный многоквартирный дом юридическому лицу, часто имеющему с ним определенную аффилированность. У такого подхода есть как плюсы, так и минусы.
Чаще всего застройщик строит не какой-то один дом в отдельности, а группу домов. Застраивая целый квартал застройщику необходимо иметь стабильное управление уже построенным жилищным фондом. Управление многоквартирными домами не является профильным бизнесом для застройщика, поскольку для этого требуется отдельная лицензия, а сама работа по сути своей специфична. Довольно редко встречаются организации, которые одновременно и строят и управляют.
Мотивация застройщика иметь свою УК
1. Отсутствие проблем со строительным браком.
Качество строительства очень часто вызывает обоснованную критику. Посторонняя управляющая организация, не связанная формальными или неформальными обязательствами с застройщиком, не будет действовать мягко в случае обнаружения строительного брака на объект капитального строительства. Срок гарантии на инженерные коммуникации составляет 3 года, а на сам дом – 5 лет. Следствием обнаружения строительного брака будет обращение управляющей организации в суд с требованием о понуждении устранения недостатков строительных работ в натуре. Поэтому цель своей управляющей организации состоит в сокрытии строительного брака и в очень гибкой и бережной работе с застройщиком.
2. Решение репутационных вопросов.
Имея свою УК, застройщик тем самым показывает, что он не только строит, но и не допускает безответственного подхода к управлению им построенной недвижимостью. В конечном итоге это работает на стабильность и контроль всех процессов: от стройки до эксплуатации. Это хорошо влияет на продажи, поскольку покупатели (дольщики) смотрят не только на то, что они покупают, но и на то, как их недвижимость будет впоследствии управляться.
3. Финансовая сторона вопроса.
Многоквартирный дом – это не только ответственность по эксплуатации, но и бизнес для управляющей организации. Новый дом, как правило, не требует существенных финансовых вливаний. Поэтому эксплуатация такими объектами не будет проблематичной для управляющей организации. Первые годы после сдачи дома в эксплуатацию открывают хорошие возможности для заработка управляющей организации.
Процедура перехода в УК от застройщика
В ЖК РФ есть общая норма. В течение 5 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор управления с управляющей организацией, которую он выбирает сам, ни с кем не советуясь (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Это делается для того, чтобы реализовать принцип непрерывности процессом управления домом, который предполагает жилищное законодательство.
Затем в течение 20 дней орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, а в течение 40 дней с даты размещения такого сообщения этот конкурс проводит. Однако на этапе раздаче ключей застройщик, как правило, просит проголосовать жителей за собственную управляющую компанию. После чего конкурс отменяется, поскольку управляющая компания становится выбранной не застройщиком, а собственниками, проголосовавшими за нее собственноручно (п. 13 ст. 161 ЖК РФ).
Часто встречаются ситуации, когда собственники в массе своей реально не голосуют, а их подписи проставляются неустановленными лицами. Так происходит потому, что на этапе получения ключей от квартир жители заняты преимущественно ремонтами, они разобщены и не знакомы друг с другом. И лишь в случае, если управляющая организация в новом доме успевает им сильно надоесть своей бесхозяйственностью и стремлением «отмазать» застройщика от исполнения гарантийных обязательств по дому, собственники начинают задумываться о том, как им убрать навязанную управляющую организацию без их реального согласия.
Плюсы и минусы для жителей
Управляющая компания от застройщика – это не всегда плохо. Если такая организация хорошо себя зарекомендовала на рынке, ответственно подходит к практике жилищного управления и работает по принципу участка, то это хорошо для жителей. Когда к работе по эксплуатации нет претензий, жителям безразлична аффилированность управляющей компании с застройщиком.
Проблемы начинаются когда управляющая компания реализует не подход к ответственной эксплуатации, а занимается исключительно «снятием сливок» с дома и покрывательством застройщика за реальные проблемы по строительному браку. Эта бесхозяйственность формируется объективное недовольство, которое способно привести к смене способа управления или к смене УК от застройщика.
Смена УК от застройщика
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
С формальной точки зрения нет никаких проблем для того, чтобы поменять одну управляющую организацию на другую или создать в доме ТСЖ.
С 1 января 2018 года действует норма о том, что дольщики могут голосовать на общем собрании по акту или иному документу о передаче помещения (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Это сделано для того, чтобы упростить процедуру проведения общих собраний именно в новостройках, поскольку между подписанием передаточного акта с застройщиком и реальным оформлением права собственности в Росреестре может пройти много времени. Однако условие о голосовании по передаточным актам действует только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Выводы для управляющих организаций
Получение в управление дома от застройщика – это изначально выгодная конкурентная позиция, которая открывает возможности к тому, чтобы хорошо себя проявить и зарекомендовать. Политика управляющей организации, не учитывающая интересы новых жильцов, является губительной с точки зрения перспективы. Жители на теме неэффективного управления могут относительно быстро сорганизоваться и объединиться. А новая команда управленцев не будет отличаться лояльностью ни к прежней управляющей компании, ни к застройщику.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Мотивация застройщика иметь свою УК
1. Отсутствие проблем со строительным браком.
Качество строительства очень часто вызывает обоснованную критику. Посторонняя управляющая организация, не связанная формальными или неформальными обязательствами с застройщиком, не будет действовать мягко в случае обнаружения строительного брака на объект капитального строительства. Срок гарантии на инженерные коммуникации составляет 3 года, а на сам дом – 5 лет. Следствием обнаружения строительного брака будет обращение управляющей организации в суд с требованием о понуждении устранения недостатков строительных работ в натуре. Поэтому цель своей управляющей организации состоит в сокрытии строительного брака и в очень гибкой и бережной работе с застройщиком.
2. Решение репутационных вопросов.
Имея свою УК, застройщик тем самым показывает, что он не только строит, но и не допускает безответственного подхода к управлению им построенной недвижимостью. В конечном итоге это работает на стабильность и контроль всех процессов: от стройки до эксплуатации. Это хорошо влияет на продажи, поскольку покупатели (дольщики) смотрят не только на то, что они покупают, но и на то, как их недвижимость будет впоследствии управляться.
3. Финансовая сторона вопроса.
Многоквартирный дом – это не только ответственность по эксплуатации, но и бизнес для управляющей организации. Новый дом, как правило, не требует существенных финансовых вливаний. Поэтому эксплуатация такими объектами не будет проблематичной для управляющей организации. Первые годы после сдачи дома в эксплуатацию открывают хорошие возможности для заработка управляющей организации.
Процедура перехода в УК от застройщика
В ЖК РФ есть общая норма. В течение 5 дней с момента получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязан заключить договор управления с управляющей организацией, которую он выбирает сам, ни с кем не советуясь (п. 14 ст. 161 ЖК РФ). Это делается для того, чтобы реализовать принцип непрерывности процессом управления домом, который предполагает жилищное законодательство.
Затем в течение 20 дней орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации, а в течение 40 дней с даты размещения такого сообщения этот конкурс проводит. Однако на этапе раздаче ключей застройщик, как правило, просит проголосовать жителей за собственную управляющую компанию. После чего конкурс отменяется, поскольку управляющая компания становится выбранной не застройщиком, а собственниками, проголосовавшими за нее собственноручно (п. 13 ст. 161 ЖК РФ).
Часто встречаются ситуации, когда собственники в массе своей реально не голосуют, а их подписи проставляются неустановленными лицами. Так происходит потому, что на этапе получения ключей от квартир жители заняты преимущественно ремонтами, они разобщены и не знакомы друг с другом. И лишь в случае, если управляющая организация в новом доме успевает им сильно надоесть своей бесхозяйственностью и стремлением «отмазать» застройщика от исполнения гарантийных обязательств по дому, собственники начинают задумываться о том, как им убрать навязанную управляющую организацию без их реального согласия.
Плюсы и минусы для жителей
Управляющая компания от застройщика – это не всегда плохо. Если такая организация хорошо себя зарекомендовала на рынке, ответственно подходит к практике жилищного управления и работает по принципу участка, то это хорошо для жителей. Когда к работе по эксплуатации нет претензий, жителям безразлична аффилированность управляющей компании с застройщиком.
Проблемы начинаются когда управляющая компания реализует не подход к ответственной эксплуатации, а занимается исключительно «снятием сливок» с дома и покрывательством застройщика за реальные проблемы по строительному браку. Эта бесхозяйственность формируется объективное недовольство, которое способно привести к смене способа управления или к смене УК от застройщика.
Смена УК от застройщика
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).
С формальной точки зрения нет никаких проблем для того, чтобы поменять одну управляющую организацию на другую или создать в доме ТСЖ.
С 1 января 2018 года действует норма о том, что дольщики могут голосовать на общем собрании по акту или иному документу о передаче помещения (п. 1.1 ст. 44 ЖК РФ). Это сделано для того, чтобы упростить процедуру проведения общих собраний именно в новостройках, поскольку между подписанием передаточного акта с застройщиком и реальным оформлением права собственности в Росреестре может пройти много времени. Однако условие о голосовании по передаточным актам действует только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Выводы для управляющих организаций
Получение в управление дома от застройщика – это изначально выгодная конкурентная позиция, которая открывает возможности к тому, чтобы хорошо себя проявить и зарекомендовать. Политика управляющей организации, не учитывающая интересы новых жильцов, является губительной с точки зрения перспективы. Жители на теме неэффективного управления могут относительно быстро сорганизоваться и объединиться. А новая команда управленцев не будет отличаться лояльностью ни к прежней управляющей компании, ни к застройщику.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
