Блог Инфокрафт ЖКХ

Наниматели жилых помещений: особенности оплаты услуг управляющей организации при найме

Практика найма широко распространена в многоквартирных домах. Во вновь вводимых в эксплуатациях домах, как правило от 1 до 10 квартир относится на жилищный фонд социального использования, реже на специализированный жилищный фонд. Оплата услуг управляющей организации при найме и практика взаимодействия с нанимателями имеет некоторые особенности.

Механизм найма в многоквартирных домах

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда (п. 1 ст. 49 ЖК РФ). Такие помещения предоставляются нуждающимся категориями лиц с определенным порядком их выделения.

Собственник жилого помещения выступает как наймодатель, а гражданин, принимающий жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем, является нанимателем. Между данными сторонами заключается договор социального найма жилого помещения (п. 1 ст. 60 ЖК РФ).
Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме (п. 2 ст. 61 ЖК РФ), а предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) (п. 1 ст. 62 ЖК РФ).

Если управляющая организация вновь приступает к управлению многоквартирным домом и видит, что в структуре собственников есть некоторое количество жилых помещений, владельцем которых является орган местного самоуправления (или, например, Министерство обороны, Следственный комитет, Прокуратура или ФСБ), то в 90% случаев в данных помещениях живут наниматели (либо по договорам социального найма, либо по договорам найма служебного жилого помещения). В таком случае целесообразно направить запрос собственнику жилых помещений, чтобы он прояснил ситуацию по использованию принадлежащего ему жилого фонда.

Общая характеристика специализированного жилищного фонда, как правило, связана с временным характером его использования (например, на период учебы, службы, работы и так далее) (ст. 92 ЖК РФ).

Как оплачивать наем: собственники и наниматели

В случае социального найма между наймодателем и нанимателем заключается Типовой договор социального найма жилого помещения, условия которого утверждены Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315.

Правила отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и условия типовых договоров найма специализированных жилых помещений, утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 № 42. Они определяют условия следующих договоров для специализированных жилых помещений:
- типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
- типовой договор найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
вой договор найма жилого помещения маневренного фонда;
- типовой договор найма служебного жилого помещения;
- типовой договор найма жилого помещения в общежитии.

Во всех случаях наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в порядке ст. 154 ЖК РФ. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента заключения договора найма.

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя включает в себя:
- плату за пользование жилым помещением (плату за наем)
- плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее также – коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме).

При этом размер платы за содержание жилого помещения в части оплаты коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отражается в платежном документе отдельной строкой по каждому виду ресурсов (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491).
- плату за коммунальные услуги (п. 1 ст. 154 ЖК РФ).

Важно отметить, что обязанность по оплате взноса на капитальный ремонт относится законом не на нанимателя, а на собственника помещения. Согласно типовым договорам найма, именно наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Проблемы управляющей организации с нанимателями

С учетом своего статуса наниматели жилых помещений способны создать много хлопот управляющей домом организации.
В п. 4 ст. 155 ЖК РФ есть норма о том, что если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Формально, в таком случае, если муниципальный тариф на содержание жилого помещения, прописанный в договоре найма, составляет (например), 20 р. за 1 кв. м, а тариф управляющей организации 25 р. за 1 кв. м, то возможны споры между управляющей организацией, нанимателями и наймодателем (собственником).

Наймодатель и управляющая организация обязаны информировать в письменной форме нанимателей жилых помещений об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов с новым тарифом (п. 13 ст. 155 ЖК РФ). Такое «особое» отношение к нанимателям (которые, нужно отметить, не всегда ведут себя добросовестно и корректно) создает управляющей домом организации дополнительные сложности.

Еще одна проблема – дефицит информации. Для того, чтобы подать заявления о вынесении судебных приказов на нанимателей в порядке ст. 124 ГПК РФ, необходимо получить сведения о нанимателях (или договора социального найма), чтобы приложить их к заявлению в суд. Наймодатели неохотно предоставляют такую информацию, ссылаясь на законодательство о защите персональных данных.

С другой стороны, применительно к социальному найму есть норма п. 1 ст. 90 ЖК РФ, в соответствии с которой если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

В п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» пояснено, что к уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. При этом заявленный иск не может быть удовлетворен, если суд придет к выводу об уважительности причин невнесения платы нанимателем и членами его семьи за жилое помещение и коммунальные услуги более чем шесть месяцев подряд.

Орган местного самоуправления обычно не занимается такими вопросами (да и суды, как видим, неохотно встают на сторону управляющих организаций), однако письменное требование провести выселение нанимателя с предоставлением копии данного письма нанимателю – способно мотивировать должника начать оплату.

Конечно, взаимодействие управляющей домом организации с нанимателями имеет ряд особенностей, однако при изначально правильно выстроенной системе учета и контроля – многих проблем можно будет избежать.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Коммунальная квартира: особенности управления и начисления платы за жилищно-коммунальные услуги
Читать
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
Читать
Застройщики и строительный брак в новостройках: как заставить исполнить договорные обязательства
Читать