Назначение временной управляющей организации: алгоритм и особенности
30.08.2021
15:51
30 августа 2021 в 15:51
Жилищное законодательство реализует три основные модели управления многоквартирным домом: по выбору собственников, по выбору застройщика или по проведению открытого конкурса на право управления. Однако уже четвертый год действует порядок работы временной управляющей организации, которая в ряде случаев назначается по решению органа местного самоуправления.
Случаи работы временной управляющей организации
Временная управляющая организация работает в трех случаях:
- если в многоквартирном доме не выбран способ управления (например, договор управления был заключен с застройщиком через п. 14 ст. 161 ЖК РФ, но в дальнейшем конкурс по выбору управляющей организации проведен не был);
- если выбранный способ управления не был реализован (например, жители проголосовали за ТСЖ, но документы на его регистрацию как юридического лица не подали);
- в случае признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).
В целом такие ситуации встречаются, но не часто. Управляющая организация назначается на основании решения органа местного самоуправления. В целях упорядочения этих вопросов Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации (далее – Правила № 1616).
Временная управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и быть включенной в специальный перечень организаций, который утверждается постановлением администрации муниципального образования и размещается в ГИС ЖКХ.
Фактически любая управляющая организация имеет право войти в данный перечень, который в таком случае будет актуализирован в срок, не превышающий 3 рабочих дней (п. 7 Правил № 1616). В дальнейшем орган местного самоуправления принимает решение об определении управляющей организации, обладающей наименьшим количеством многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций (п. 8 Правил № 1616). Если число домов одинаково, то новый дом получает та управляющая организация, которая была внесена в перечень раньше.
После принятия решения о назначении временной управляющей организации, орган местного самоуправления обязан в течение одного рабочего дня направить копию данного решения в региональную жилищную инспекцию и разместить текст решения на своем сайте (пп. «А» п. 10 Правил № 1616).
Работа назначенной управляющей организации с реестром лицензий
Назначенная управляющая организация обязана подать в региональную жилищную инспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий по форме, установленной Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденными Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.
После рассмотрения данного заявления жилищной инспекцией, на сайте ГИС ЖКХ не будет указана информация об управлении многоквартирным домом временной управляющей организацией (на месте данной графы будет стоять прочерк). Однако само управление домом будет начато с даты, указанной в решении муниципального органа власти.
Для органа местного самоуправления модель временной управляющей организации открывает дополнительные возможности по управлению жилым фондом. В небольших городах часто есть одна компания-монополист с городским участием в уставном капитале. В таком случае периодическое назначение временных управляющих организаций из числа «своих» позволяет удерживать дома в управлении без проведения конкурса.
При этом сами собственники уведомляются органом местного самоуправления о назначенной управляющей организацией в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения. Если речь идет про новостройку, то уведомляются дольщики которой еще не успели зарегистрировать право собственности (пп. «Б» п. 10 Правил № 1616). В части порядка уведомления в законе сказано, что власти «направляю свое решение собственникам», однако порядок такого направления – не определен. Обычно местные власти ограничиваются размещением информации на информационных стендах около подъездов, иногда информация доводится путем публикации на квитанциях.
Особенности предоставления услуг при временной управляющей организации
При временной управляющей организации письменные договора, как правило, не заключаются. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).
Тариф на текущее содержание устанавливается на основании решения органа местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). При этом формально власти должны руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр, однако это происходит не всегда (потому что эти рекомендации не носят обязательного характера), потому тариф может быть установлен произвольно.
Предельный срок договора управления для временной управляющей организации – 1 год. Он может быть сокращен, если будет проведен открытый конкурс или собственники сами проголосуют на общем собрании за смену способа управления домом.
Временная управляющая организация не заключает договора с ресурсоснабжающими организациями. Предоставление коммунальных услуг жителям осуществляется поставщикам ресурсов (п. 3 Правил № 1616). При этом коммунальный ресурс на содержание общего имущества в данном случае в законе поименован как общедомовые нужды и является не жилищной, а коммунальной услугой, выставление которой потребителю также осуществляет ресурсник (пп. «Б» п. 17 и п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).
Несмотря на то, что в законе есть указание на то, что перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, тем не менее, состав работ и услуг для временной управляющей организации будет полностью основан на Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290.
Нельзя сказать, что назначение временной управляющей организации отвечает интересам дома и жителей. Формально это делается потому, что жилищное законодательство исходит из непрерывности процесса управления. Однако фактически любой «временщик» будет по минимуму вкладываться в дом, понимая, что он может прекратить управление в любой момент. Поэтому временные управляющие организации редко назначаются в отношении хороших домов, но чаще в отношении домов брошенных, разобщённых и невыгодных для предпринимательской деятельности по их управлению.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Случаи работы временной управляющей организации
Временная управляющая организация работает в трех случаях:
- если в многоквартирном доме не выбран способ управления (например, договор управления был заключен с застройщиком через п. 14 ст. 161 ЖК РФ, но в дальнейшем конкурс по выбору управляющей организации проведен не был);
- если выбранный способ управления не был реализован (например, жители проголосовали за ТСЖ, но документы на его регистрацию как юридического лица не подали);
- в случае признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).
В целом такие ситуации встречаются, но не часто. Управляющая организация назначается на основании решения органа местного самоуправления. В целях упорядочения этих вопросов Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации (далее – Правила № 1616).
Временная управляющая организация должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами и быть включенной в специальный перечень организаций, который утверждается постановлением администрации муниципального образования и размещается в ГИС ЖКХ.
Фактически любая управляющая организация имеет право войти в данный перечень, который в таком случае будет актуализирован в срок, не превышающий 3 рабочих дней (п. 7 Правил № 1616). В дальнейшем орган местного самоуправления принимает решение об определении управляющей организации, обладающей наименьшим количеством многоквартирных домов относительно других управляющих организаций, включенных в перечень организаций (п. 8 Правил № 1616). Если число домов одинаково, то новый дом получает та управляющая организация, которая была внесена в перечень раньше.
После принятия решения о назначении временной управляющей организации, орган местного самоуправления обязан в течение одного рабочего дня направить копию данного решения в региональную жилищную инспекцию и разместить текст решения на своем сайте (пп. «А» п. 10 Правил № 1616).
Работа назначенной управляющей организации с реестром лицензий
Назначенная управляющая организация обязана подать в региональную жилищную инспекцию заявление о внесении изменений в реестр лицензий по форме, установленной Порядком и сроками внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденными Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр.
После рассмотрения данного заявления жилищной инспекцией, на сайте ГИС ЖКХ не будет указана информация об управлении многоквартирным домом временной управляющей организацией (на месте данной графы будет стоять прочерк). Однако само управление домом будет начато с даты, указанной в решении муниципального органа власти.
Для органа местного самоуправления модель временной управляющей организации открывает дополнительные возможности по управлению жилым фондом. В небольших городах часто есть одна компания-монополист с городским участием в уставном капитале. В таком случае периодическое назначение временных управляющих организаций из числа «своих» позволяет удерживать дома в управлении без проведения конкурса.
При этом сами собственники уведомляются органом местного самоуправления о назначенной управляющей организацией в течение 5 рабочих дней со дня принятия решения. Если речь идет про новостройку, то уведомляются дольщики которой еще не успели зарегистрировать право собственности (пп. «Б» п. 10 Правил № 1616). В части порядка уведомления в законе сказано, что власти «направляю свое решение собственникам», однако порядок такого направления – не определен. Обычно местные власти ограничиваются размещением информации на информационных стендах около подъездов, иногда информация доводится путем публикации на квитанциях.
Особенности предоставления услуг при временной управляющей организации
При временной управляющей организации письменные договора, как правило, не заключаются. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации (п. 17 ст. 161 ЖК РФ).
Тариф на текущее содержание устанавливается на основании решения органа местного самоуправления (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). При этом формально власти должны руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр, однако это происходит не всегда (потому что эти рекомендации не носят обязательного характера), потому тариф может быть установлен произвольно.
Предельный срок договора управления для временной управляющей организации – 1 год. Он может быть сокращен, если будет проведен открытый конкурс или собственники сами проголосуют на общем собрании за смену способа управления домом.
Временная управляющая организация не заключает договора с ресурсоснабжающими организациями. Предоставление коммунальных услуг жителям осуществляется поставщикам ресурсов (п. 3 Правил № 1616). При этом коммунальный ресурс на содержание общего имущества в данном случае в законе поименован как общедомовые нужды и является не жилищной, а коммунальной услугой, выставление которой потребителю также осуществляет ресурсник (пп. «Б» п. 17 и п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354).
Несмотря на то, что в законе есть указание на то, что перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, тем не менее, состав работ и услуг для временной управляющей организации будет полностью основан на Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 г. № 290.
Нельзя сказать, что назначение временной управляющей организации отвечает интересам дома и жителей. Формально это делается потому, что жилищное законодательство исходит из непрерывности процесса управления. Однако фактически любой «временщик» будет по минимуму вкладываться в дом, понимая, что он может прекратить управление в любой момент. Поэтому временные управляющие организации редко назначаются в отношении хороших домов, но чаще в отношении домов брошенных, разобщённых и невыгодных для предпринимательской деятельности по их управлению.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
