Блог Инфокрафт ЖКХ

Нежилые помещения: инструкция собственнику по взаимоотношениям с управляющей организацией

Понятие нежилого помещения в многоквартирном доме было введено в обиход с 1 января 2017 года. Режим пользования таким помещением отличается от жилых помещений, одновременно есть определенные особенности в части взаимоотношений с управляющей домом организацией. Настоящий материал – это инструкция собственнику нежилого помещения по работе с управляющей организацией.

Понятие нежилого помещения в многоквартирном доме

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение:
- указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома,
- которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения,
- которое может быть встроенным и пристроенным помещением.

Важной оговоркой является то, что к нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (то есть, машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией на дом) (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (далее – Правила № 354)).

Таким образом, машино-места, подземные гаражи и автостоянки являются нежилыми помещениями только в том случае, если они являются часть многоквартирных домов (например, сюда относится подземный паркинг под многоквартирным домом, а вот отдельно стоящий паркинг – формально не подпадает под это определение).

Чаще всего на цеховом ЖКХ-сленге собственников нежилых помещений называют «коммерсами» или сокращенно «нежилые» (т.е. коммерсантами), хотя по факту структура собственников таких объектов недвижимости очень часто неоднородная (государственная, региональная, муниципальная или частная собственность).

Право собственности на нежилое помещение подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ), а сами помещения располагаются либо в подвале (с отдельным или без отдельного входа/выхода), либо первом этаже многоквартирного дома (как правило, с отдельным входом/выходом с улицы, а также изнутри подъездов).

Плата за услуги управляющей организации для нежилого помещения

Несмотря на то, что ст. 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, тем не менее, в части исполнения данных обязанностей положения данной статьи в полном объеме применяются к собственникам нежилых помещений.

Однако в части внесения платы для нежилых помещений есть некоторые особенности.

1. Плату за содержание помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – КР на СОИ) – нежилые помещения платят наравне с жилыми помещениями.

При этом в силу п. 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений, хотя с учетом позиции Конституционного суда РФ, изложенной в постановлении от 29.01.2018 №5-П, тариф для собственников нежилых помещений может отличаться в большую или меньшую сторону по отношению к аналогичному тарифу для жилых помещений. Но в любом случае в части оплаты КР на СОИ расчет платы для нежилых помещений должен быть полностью идентичен размеру для жилых (п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ).

2. Взнос на капитальный ремонт платится собственниками нежилых помещений с учетом следующей особенности: управляющая организация вправе представить платежный документ, содержащий расчет размеров взноса на капитальный ремонт на предстоящий календарный год, однократно в течение первого расчетного периода такого года. А дальше собственник нежилого помещения вправе оплатить такой платежный документ единовременно в месяце, следующем за месяцем, в котором он представлен, либо ежемесячно равными долями в течение календарного года. Если собственником нежилого помещения является юридическое лицо, платежный документ доставляется по адресу (месту нахождения), указанному в выписке из ЕГРЮЛ (п. 3 ст. 171 ЖК РФ).
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
При этом собственник нежилого помещения (как и собственник любого жилого помещения) имеет право обраться в банк, в котором открыт специальный счет, и владелец специального счета предоставляют по требованию собственника информацию о сумме зачисленных на счет платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме, об остатке средств на специальном счете, о всех операциях по данному специальному счету (п. 7 ст. 177 ЖК РФ).

3. Плата за коммунальные ресурсы. Ряд коллег указывают на то, что собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные услуги, но это неверно.

В соответствии с абз. 3 п. 6 Правил № 354, поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией. Тепловая энергия или отведение сточных вод – не являются коммунальными услугами (коммунальная услуга – это отопление, горячее водоснабжение и канализирование), но выступают в качестве коммунальных ресурсов.
И если в случае жилых помещений при прямых договорах с поставщиками ресурса заключение договора в письменной форме не требуется (п. 7 ст. 157.2 ЖК РФ), то в случае нежилых помещений наличие письменного договора с каждыми поставщиком ресурса (за исключением регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами) – это обязательное требование. После заключения данных договоров собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные ресурсы напрямую поставщику, который отминусовывает это потребление из общедомового.
Ранее отмечалось, что машино-места, подземные гаражи и автостоянки приравнены к нежилым помещениям. Однако обязанности заключения письменных договоров с поставщиками ресурсов у данных собственников – не возникает (абз. 6 п. 6 Правил № 354). Таким образом, машино-места, подземные гаражи и автостоянки оплачивают не коммунальные ресурсы по письменным договорам, а коммунальные услуги на основании квитанций, выставляемых управляющей организацией.

4. Помимо обязательных платежей (п. 2 ст. 154 ЖК РФ), собственники нежилых помещений обязаны оплачивать дополнительные услуги и взносы, если они были установлены решением общего собрания собственников или членов ТСЖ (хотя довольно часто эта ситуация вызывает конфликты и споры с управляющей организацией).

Письменные договора с управляющей организацией, поставщиками коммунальных ресурсов

Как правило собственники нежилых помещений заключают письменные договора с управляющей организацией. Возражения на условия договора со стороны собственников нежилых помещений будут являться бессмысленными, поскольку условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 162 ЖК РФ). В то же время собственник нежилого помещения не лишен права сделать протокол разногласий на договор.

Заключение договора с поставщиками коммунальных ресурсов – крайне важно по двум причинам. Во-первых, копии данных договоров в течение 5 дней после заключения предоставляются собственниками нежилых помещений в управляющую организацию (п. 18 Правил № 354).

Во-вторых, в случае отсутствия письменных договоров с поставщиками ресурсов и одновременным не выставлением платы за коммунальные услуги со стороны управляющей организации, для нежилого помещения есть риск получить существенный штраф со стороны поставщиков ресурса, которые при расчете могут применить методику бездоговорного потребления (посчитать плату за поставленный коммунальный ресурс в нежилое помещение по сечению кабеля или диаметру подающей трубы, исходя из принципа их 24часовой работы) (абз. 2 п. 6 Правил № 354).

Согласование технологического присоединения по нежилым помещениям

Довольно сложным и спорным моментом является взимание с собственников нежилых помещений платы за согласование технологического присоединения с территориальной сетевой организацией (поскольку собственник нежилого помещения, как правило, запитан с внутридомовых сетей).
Порядок технологического присоединения энергопринимающих устройств, находящихся в нежилых помещениях определен Правилами технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861 (далее – Правила № 861).

В соответствии с пп. «Ж» п. 10 Правил № 861, к заявке на технологическое присоединение прилагается копия документа, подтверждающего согласие организации, осуществляющей управление многоквартирным домом, на подобное согласование. Действующее законодательство не содержит обязанности осуществлять такое согласование бесплатно (в виде выдачи документа), хотя обязанность его получения для собственника определена в пп. «Ж» п. 10 Правил № 861.

На практике это превращается в проблему, когда застройщик или управляющая организация незаконно распродали или вывели из состава общего имущества помещения, которые изначально не предполагались как нежилые. Ряд управляющих организаций идет по пути взимания платы за подобные согласования на основании публичной оферты. В таком случае собственник получает согласие управляющей организации на технологическое присоединение, затем оформляет акт в территориальной сетевой организации, а затем на основании полученного акта – заключает договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком.

Риски дифференцированного тарифа

В настоящее время для нежилых помещений добавились новые риски в виде повышенного тарифа (по сравнению с жилыми помещениями). Еще в начале 2018 года Конституционный суд РФ допустил возможность разного тарифа для разных категорий собственников, исходя из назначения соответствующих помещений.

В числе оснований для разного тарифа суд указал на соотношение общей площади жилых и нежилых помещений в конкретном доме, характер использования нежилых помещений.
Главное, на чем делается акцент судом – соблюдение баланса интересов различных категорий собственников (Постановление Конституционного суда РФ от 29.01.2018 №5-П).

Говоря еще проще: если содержание нежилых помещений в многоквартирном доме более затратно, чем содержание жилых, они могут платить управляющей организации больше (или меньше в обратной ситуации). Собственники нежилых помещений должны контролировать эти вопросы, чтобы увеличение тарифа не стало для них неприятной неожиданностью.

Безусловно, наличие в собственности нежилых помещений имеет ряд особенностей с точки зрения управления и содержания такой недвижимости. Однако если все сделать правильно, то будет возможным избежать спорные ситуации и не иметь проблем с управляющей организацией.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Узаконивание перепланировки в судебном порядке: особенности судебной практики
Читать
Форс-мажоры управляющей организации и страхование ответственности по общему имуществу многоквартирного дома
Читать
Лоббирование жилищными инспекциями интересов ресурсоснабжающих организаций: как противостоять органу государственного жилищного надзора
Читать