Новый СанПиН 1.2.3685-21 о ежедневной уборке подъездов: как управляющей организации работать в новых условиях
22.03.2021
13:29
22 марта 2021 в 13:29
В марте 2021 года управляющие организации и ТСЖ оказались ошарашены новостью о том, что согласно новому СанПиН 1.2.3685-21 требуется ежедневно проводить влажную уборку мест общего пользования. В такой ситуации состав работ по текущему содержанию существенно вырос (вместе с затратами управляющих организаций), а тариф на содержание остался прежним. Пытаемся разобраться с этим вопросом и найти решения.
Как часто мыли до СанПиН 1.2.3685-21 и как должны мыть после СанПиН 1.2.3685-21
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 исходит лишь из общей констатации обязанности управляющей организации осуществлять:
- сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
- влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
- мытье окон (п. 23).
При этом периодичность данных работ в обязательном минимуме установлена не была, однако она была установлена в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, где сказано, что:
- сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже чем через пять дней, а стен – не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц (п. 3.2.7);
- обметание окон, подоконников, отопительных приборов лестничных клеток – не реже 1 раза в 5 дней; стены – не менее 2 раз в месяц; мытье – не реже 1 раза в месяц (п. 4.8.14).
По сложившейся практике уборку мест общего пользования по факту мы делали чаще, чем это было установлено (потому что за 1 месяц отсутствия влажной уборки подъезд «зарастает» грязью).
С 1 марта 2021 года был введен в действие п. 126 СанПиН 1.2.3685-21, где указано, что в помещениях общего пользования многоквартирных жилых домов хозяйствующим субъектом, осуществляющим управление многоквартирным домом, должна проводиться ежедневная влажная уборка с применением моющих и чистящих средств.
Проблема в том, что формулировка «помещения общего пользования» очень широка, поскольку в силу пп. «А» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 к ним относятся:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи;
- построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки;
- технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- мусороприемные камеры, мусоропроводы;
- иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
Таким образом, чтобы исполнить данную норму на 100% нужно каждый день мыть каждый подъезд «сверху донизу» (и не только подъезд, но и все перечисленные выше объекты). Без изменения тарифа на текущее содержание выполнить эту норму в полном объеме – просто невозможно.
Ответственность за отсутствие ежедневной влажной уборки
Контроль за исполнение СанПиН осуществляет Роспотребнадзор, который (скорее всего) будет реагировать по п. 1 ст. 6.3 КоАП РФ («Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения») с максимальной степенью ответственности от 10 до 20 тысяч рублей или административное приостановлением деятельности на срок до 90 суток.
С другой стороны, и Роспотребнадзор, и жилищная инспекция вправе дать предписание на ежедневную влажную уборку и контролировать ее через ст. 19.5 КоАП РФ («Невыполнение в срок законного предписания»).
Практика применения контролирующими органами ст. 7.23.3 («Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами») и п. 2 ст. («Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований») – выглядит довольно сомнительно, поскольку ни правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, ни лицензионные требования – не предполагают ежедневной влажной уборки.
Попробуем разобрать возможные сценарии действий управляющей организации в новых условиях.
Вариант решения 1: не исполнять п. 126 СанПиН 1.2.3685-21
Итак, норму о ежедневной влажной уборке ввели, однако источников для финансирования расходов по данным работам – не предусмотрели (и отдельно на собственников эти затраты не возложили).
Поскольку норма новая, сказать, как именно сложится практика ее правоприменения – невозможно. Поэтому одним из сценариев является игнорирование п. 126 СанПиН 1.2.3685-21. Пока ситуация не прояснится, большинство управляющих организаций пойдут именно по такому пути. Проше и дешевле заплатить 10 тысяч рублей штрафа по п. 1 ст. 6.3 КоАП РФ, чем нести затраты по найму клининговой организации или расширению штата сотрудников (уборщиц).
С другой стороны, даже получив штраф (постановление о назначении административного наказания), его можно попытаться оспорить, что также позволит выгадать время, чтобы понять, как пойдет практика применения новой нормы. Наконец, можно оспорить в административном порядке сам п. 126 СанПиН 1.2.3685-21.
Вариант решения 2: исполнять п. 126 СанПиН 1.2.3685-21 формально
Раз обязанность осуществлять влажную уборку есть, то никуда от нее не деться. Нужно начинать мыть каждый день. В такой ситуации формальный подход будет предполагать влажную уборку проходных первых этажей подъездов многоквартирного дома, что отчасти позволит соблюсти требования п. 126 СанПиН 1.2.3685-21 и продемонстрирует жителям добросовестность действий управляющей организации (закон есть закон).
Вариант решения 3: поднимать тариф через общее собрание
Поскольку в договоре управления МКД была определена периодичность влажной уборки с одним графиком, а с 1 марта 2021 года государство ввело «новые правила игры», договор управления многоквартирным домом подлежит пересмотру на годовом общем собрании. Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, т.е. в период с апреля по июнь (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
На данном собрании управляющая организация может выйти к жителям с необходимостью утверждения новой редакции договора управления многоквартирным домом с новым тарифом, который должен быть достаточным для обеспечения ежедневной влажной уборке мест общего пользования в подъездах.
При этом собственники могут как проголосовать за такое решение, так и отказать управляющей организации в увеличении тарифа.
Вариант решения 4: поднимать тариф через решение органа местного самоуправления
Если управляющая организация представила свои расчеты на новый тариф и его обоснование, а собственники настаивают на том, чтобы тариф был низкий (полагая, что изменившийся правовой решим содержания мест общего пользования – это всего лишь предпринимательские риски управляющей организации), то на помощь можно позвать орган местного самоуправления.
Решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (если жители не утвердили тариф на собрании) принимается органом местного самоуправления (городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти) (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). Для того, чтобы подобное установление не было произвольным, орган местного самоуправления должен руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр.
В данном случае управляющая организация проводит общее собрание, фиксирует протоколом общего собрания факт отсутствия решения собственников на изменение тарифа и требует от органа местного самоуправления установить его с учетом особенностей благоустройства конкретного дома.
Позиция Роспотребнадзора
15.03.2021 г. Роспотребнадзор выпустил письмо № 02/4905-2021-23 «О применении СанПиН 2.1.3684-21», где дал общие пояснения по применению СанПиН 2.1.3684-21.
В частности, Роспотребнадзор указал, что:
- в части требования о проведении ежедневной влажной уборки с применением моющих и чистящих средств в помещениях общего пользования многоквартирных жилых домов в п. 126 СанПиН 2.1.3684-21 имеется техническая неточность;
- в адрес Территориальных органов Роспотребнадзора направлено методическое письмо в соответствии с которым при осуществлении надзорных мероприятий необходимо руководствоваться требованиями жилищного законодательства, а не СанПиН 2.1.3684-21;
- кроме того, Роспотребнадзором с целью единообразного применения подготовлены изменения в СанПиН 1.2.3684-2.
Конечно, письмо не является нормативным актом, а изменения в СанПиН 1.2.3684-2 мы пока еще не видели. Можно сказать, что само письмо издавалось Роспотребнадзором под некоторым давлением (потому что ежедневное мытье подъездов сильно всполошило коллег по цеху). Как именно будет применяться СанПиН 1.2.3685-21 мы скоро увидим по скалывающейся судебной практике, однако очевидно, что в конечном итоге за развитие благоустройства с ежедневным мытьем подъездов – заплатят сами жители.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Как часто мыли до СанПиН 1.2.3685-21 и как должны мыть после СанПиН 1.2.3685-21
Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 исходит лишь из общей констатации обязанности управляющей организации осуществлять:
- сухую и влажную уборку тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов и кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
- влажную протирку подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
- мытье окон (п. 23).
При этом периодичность данных работ в обязательном минимуме установлена не была, однако она была установлена в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170, где сказано, что:
- сухую уборку и мойку пола лестничных площадок и маршей, а также обметание пола и стен, подоконников, отопительных приборов и т.д. следует производить не реже чем через пять дней, а стен – не менее двух раз в год. Мокрую уборку всех поверхностей в этом случае необходимо выполнять не реже одного раза в месяц (п. 3.2.7);
- обметание окон, подоконников, отопительных приборов лестничных клеток – не реже 1 раза в 5 дней; стены – не менее 2 раз в месяц; мытье – не реже 1 раза в месяц (п. 4.8.14).
По сложившейся практике уборку мест общего пользования по факту мы делали чаще, чем это было установлено (потому что за 1 месяц отсутствия влажной уборки подъезд «зарастает» грязью).
С 1 марта 2021 года был введен в действие п. 126 СанПиН 1.2.3685-21, где указано, что в помещениях общего пользования многоквартирных жилых домов хозяйствующим субъектом, осуществляющим управление многоквартирным домом, должна проводиться ежедневная влажная уборка с применением моющих и чистящих средств.
Проблема в том, что формулировка «помещения общего пользования» очень широка, поскольку в силу пп. «А» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 к ним относятся:
- помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме;
- межквартирные лестничные площадки;
- лестницы;
- лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи;
- построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки;
- технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
- мусороприемные камеры, мусоропроводы;
- иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.
Таким образом, чтобы исполнить данную норму на 100% нужно каждый день мыть каждый подъезд «сверху донизу» (и не только подъезд, но и все перечисленные выше объекты). Без изменения тарифа на текущее содержание выполнить эту норму в полном объеме – просто невозможно.
Ответственность за отсутствие ежедневной влажной уборки
Контроль за исполнение СанПиН осуществляет Роспотребнадзор, который (скорее всего) будет реагировать по п. 1 ст. 6.3 КоАП РФ («Нарушение законодательства в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения») с максимальной степенью ответственности от 10 до 20 тысяч рублей или административное приостановлением деятельности на срок до 90 суток.
С другой стороны, и Роспотребнадзор, и жилищная инспекция вправе дать предписание на ежедневную влажную уборку и контролировать ее через ст. 19.5 КоАП РФ («Невыполнение в срок законного предписания»).
Практика применения контролирующими органами ст. 7.23.3 («Нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами») и п. 2 ст. («Осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами с нарушением лицензионных требований») – выглядит довольно сомнительно, поскольку ни правила осуществления предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, ни лицензионные требования – не предполагают ежедневной влажной уборки.
Попробуем разобрать возможные сценарии действий управляющей организации в новых условиях.
Вариант решения 1: не исполнять п. 126 СанПиН 1.2.3685-21
Итак, норму о ежедневной влажной уборке ввели, однако источников для финансирования расходов по данным работам – не предусмотрели (и отдельно на собственников эти затраты не возложили).
Поскольку норма новая, сказать, как именно сложится практика ее правоприменения – невозможно. Поэтому одним из сценариев является игнорирование п. 126 СанПиН 1.2.3685-21. Пока ситуация не прояснится, большинство управляющих организаций пойдут именно по такому пути. Проше и дешевле заплатить 10 тысяч рублей штрафа по п. 1 ст. 6.3 КоАП РФ, чем нести затраты по найму клининговой организации или расширению штата сотрудников (уборщиц).
С другой стороны, даже получив штраф (постановление о назначении административного наказания), его можно попытаться оспорить, что также позволит выгадать время, чтобы понять, как пойдет практика применения новой нормы. Наконец, можно оспорить в административном порядке сам п. 126 СанПиН 1.2.3685-21.
Вариант решения 2: исполнять п. 126 СанПиН 1.2.3685-21 формально
Раз обязанность осуществлять влажную уборку есть, то никуда от нее не деться. Нужно начинать мыть каждый день. В такой ситуации формальный подход будет предполагать влажную уборку проходных первых этажей подъездов многоквартирного дома, что отчасти позволит соблюсти требования п. 126 СанПиН 1.2.3685-21 и продемонстрирует жителям добросовестность действий управляющей организации (закон есть закон).
Вариант решения 3: поднимать тариф через общее собрание
Поскольку в договоре управления МКД была определена периодичность влажной уборки с одним графиком, а с 1 марта 2021 года государство ввело «новые правила игры», договор управления многоквартирным домом подлежит пересмотру на годовом общем собрании. Годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, т.е. в период с апреля по июнь (п. 1 ст. 45 ЖК РФ).
На данном собрании управляющая организация может выйти к жителям с необходимостью утверждения новой редакции договора управления многоквартирным домом с новым тарифом, который должен быть достаточным для обеспечения ежедневной влажной уборке мест общего пользования в подъездах.
При этом собственники могут как проголосовать за такое решение, так и отказать управляющей организации в увеличении тарифа.
Вариант решения 4: поднимать тариф через решение органа местного самоуправления
Если управляющая организация представила свои расчеты на новый тариф и его обоснование, а собственники настаивают на том, чтобы тариф был низкий (полагая, что изменившийся правовой решим содержания мест общего пользования – это всего лишь предпринимательские риски управляющей организации), то на помощь можно позвать орган местного самоуправления.
Решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (если жители не утвердили тариф на собрании) принимается органом местного самоуправления (городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – органом государственной власти) (п. 4 ст. 158 ЖК РФ). Для того, чтобы подобное установление не было произвольным, орган местного самоуправления должен руководствоваться Методическими рекомендациями по установлению размера платы за содержание жилого помещения, утвержденными Приказом Минстроя России от 06.04.2018 № 213/пр.
В данном случае управляющая организация проводит общее собрание, фиксирует протоколом общего собрания факт отсутствия решения собственников на изменение тарифа и требует от органа местного самоуправления установить его с учетом особенностей благоустройства конкретного дома.
Позиция Роспотребнадзора
15.03.2021 г. Роспотребнадзор выпустил письмо № 02/4905-2021-23 «О применении СанПиН 2.1.3684-21», где дал общие пояснения по применению СанПиН 2.1.3684-21.
В частности, Роспотребнадзор указал, что:
- в части требования о проведении ежедневной влажной уборки с применением моющих и чистящих средств в помещениях общего пользования многоквартирных жилых домов в п. 126 СанПиН 2.1.3684-21 имеется техническая неточность;
- в адрес Территориальных органов Роспотребнадзора направлено методическое письмо в соответствии с которым при осуществлении надзорных мероприятий необходимо руководствоваться требованиями жилищного законодательства, а не СанПиН 2.1.3684-21;
- кроме того, Роспотребнадзором с целью единообразного применения подготовлены изменения в СанПиН 1.2.3684-2.
Конечно, письмо не является нормативным актом, а изменения в СанПиН 1.2.3684-2 мы пока еще не видели. Можно сказать, что само письмо издавалось Роспотребнадзором под некоторым давлением (потому что ежедневное мытье подъездов сильно всполошило коллег по цеху). Как именно будет применяться СанПиН 1.2.3685-21 мы скоро увидим по скалывающейся судебной практике, однако очевидно, что в конечном итоге за развитие благоустройства с ежедневным мытьем подъездов – заплатят сами жители.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
