Бесхозяйные (брошенные) инженерные сети: откуда они берутся и как решать проблему?
14.05.2020
13:22
14 мая 2020 в 13:22
Проблема бесхозяйных сетей в последнее время стоит все более остро с связи с многочисленными авариями на инженерных коммуникациях. Ситуация, при которой протяженные объекты внешних сетей никто не обслуживает – является опасной как для коммунальной инфраструктуры, в целом, так и для жителей (или даже горожан), в частности.
Откуда берутся бесхозяйные сети
Под бесхозяйными сетями мы понимаем внешние сети инженерно-технического обеспечения, которые используются для поставки в многоквартирный дом коммунального ресурса (холодной и горячей воды, тепла, электроэнергии и отведения сточных вод).
Чаще всего бесхозяйные сети образуются по причине неумной градостроительной политики. Если мы говорим про старые (или неновые) дома (скажем, построенные до начала 2000х годов), то проблема с бесхозом перед ними стоит не особо остро: граница по внешним сетям определяется по наружной стене дома. Единственный риск для таких объектов – транзитные сети.
Транзитные сети – наследие советского городского строительства, когда все вокруг было общее и в то же время ничье. Понятие сервитутов отсутствовало, а поэтому строители руководствовались принципом «прямая есть кратчайшее расстояние между двумя точками». Исходя из этого постулата инженерные сети в объекты капитального строительства иногда прокладывались через сторонние подвалы и земельные участки. В ряде домов транзитные сети не закреплены за отдельными владельцами до настоящего времени.
Если говорить про новые дома, то есть те дома, которые строились в последние 20 лет, то ситуация с бесхозом отличается в разных регионах и завязана на особенности муниципальной градостроительной политики.
Если регион богатый, то обычно муниципалитет берет на свой баланс все внешние сети в отношении многоквартирных домов. Но большинство российских регионов не могут считаться богатыми, а поэтому муниципалитет старается экономить на всем, включая и обслуживание инженерных сетей.
Градостроительная политика в таких регионах строится следующим образом. Муниципалитет выделяет застройщику определенный участок под комплексную застройку территории (например, множества многоквартирных домов).
В соответ. с пп. 4 п. 1 ст. 16 закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся организация в границах муниципального, городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом.
В лучшем случае муниципалитет тянет коммуникации до границы земельного участка, который отводится под застройку территории застройщиком. Затем застройщик делает самостоятельные подключения каждого из многоквартирных домов внутри данного участка, а муниципальные власти полностью самоустраняются.
Затем, когда застройщик построит объект, то инженерные сети в границах земельного участка дома он закрепляет в виде общего имущества за управляющей компанией от застройщика (которую он выбирает сам через п. 14 ст. 161 ЖК РФ).
После чего обычно эта же управляющая организация «выбирается» жителями не как назначенная, а как «выбранная» и управляет домом и всеми внешними сетями, которые застройщик повесил на дом. Жители об этом ничего не знают до тех пор, пока в доме не будет создано ТСЖ.
Почему так происходит. Дело в том, что в Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (от 28.10.2014 № 1110) есть норма о том, что к грубым нарушениям лицензионных требований относятся незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Если управляющая организация начнет артачиться с ресурсником по поводу внешних сетей, то ресурсник пожалуется на нее в жилищную инспекцию и при повторном нарушении управляющая организация потеряет или отдельный дом или весь бизнес. У управляющих организаций нет инструментов и возможностей сопротивляться ресурснику, поэтому они берут дома в управление как есть, со всеми плетями внешних сетей.
Естественно, жители оплачивают содержание внешних сетей из своего кармана: по тепловым сетям за каждый их метр оплачиваются тепловые потери доставки тепловой энергии. Платятся потери по электрической энергии (где точка подключения обычно в трансформаторной подстанции, а не во вводно-распределительном устройстве дома). Жители оплачивают прочистку канализации по внешним сетям отведения сточных вод.
Однако все это – не самый худший сценарий. Самый худший сценарий наступает тогда, когда муниципалитет отказывается тянуть сети даже до границы земельного участка, который он выделяет под застройку. Например, по одному из моих домов на баланс жителей было повешено 6 километров водяных и канализационных сетей. Точка подключения располагалась на противоположной дому части города, проходила вдоль и под федеральной трассой «Москва-Челябинск». Аналогичная ситуация была и по тепловым сетям, а по уличному освещению на один дом было запитано освещение еще четырех, включая 2 детских сада. Такие технические условия на подключение согласовал застройщик, а город закрыл на это глаза.
В этом негативном сценарии речь и близко не идет про то, что точка подключения находится в границах земельного участка дома. Такое отношение к коммунальной инфраструктуре – это бомба замедленного действия в механизм ЖКХ. И по опыту разных городов, по общению с коллегами, мы видим, что описанная ситуация не является каким-то исключением из правил, это практика становится все более распространенной.
Что делать с бесхозяйными сетями
Идеальная схема решения проблемы с бесхозом описана в ст. 225 ГК РФ. В соответ. с п. 3 ст. 225 ГК РФ, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Затем, в соответ. с п. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности.
В соответ. с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжеии», в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение тридцати дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Орган регулирования обязан включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования. Однако описанная в законе схема прекрасна тем, что ни разу не выполняется муниципалитетом и не работает.
Решаем проблему бесхоза самостоятельно
Проблема в том, что муниципалитет отказывается признавать внешние сети бесхозом. И заявляет, что данные сети являются либо общим имуществом в силу положений ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, либо имуществом застройщика, построившего внешние сети (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Поэтому решение проблемы с бесхозяйными сетями должно идти в два этапа:
1.На этапе преддоговорного спора с ресурсником в порядке ст. 445 и 446 ГК РФ в арбитражном суде необходимо определить границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по коммунальному ресурсу соответствующего вида по стене здания. Таким образом, у нас появится решение суда, где будет написано, что внешние сети, которые ведут в дом, не являются общим имуществом собственников.
2.Затем, при наличии решения суда о том, что внешние сети, которые ведут в дом, не являются общим имуществом собственников, необходимо обращаться в орган местного самоуправления с требованием закрепления бесхоза за ресурсниками, а если администрация отказывается, то нужно в порядке КАС РФ подавать иск о признании действий уполномоченного органа незаконными и понуждать власти совершить действия, предусмотренные ст. 225 ГК РФ.
К сожалению, муниципальные власти не демонстрируют признаков понимания бережного обращения с коммунальной инфраструктурной. А отношение в обслуживании, основанное на принципе «Кто угодно, только не мы», будет провоцировать аварии и коммунальный коллапс на внешних сетях.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Откуда берутся бесхозяйные сети
Под бесхозяйными сетями мы понимаем внешние сети инженерно-технического обеспечения, которые используются для поставки в многоквартирный дом коммунального ресурса (холодной и горячей воды, тепла, электроэнергии и отведения сточных вод).
Чаще всего бесхозяйные сети образуются по причине неумной градостроительной политики. Если мы говорим про старые (или неновые) дома (скажем, построенные до начала 2000х годов), то проблема с бесхозом перед ними стоит не особо остро: граница по внешним сетям определяется по наружной стене дома. Единственный риск для таких объектов – транзитные сети.
Транзитные сети – наследие советского городского строительства, когда все вокруг было общее и в то же время ничье. Понятие сервитутов отсутствовало, а поэтому строители руководствовались принципом «прямая есть кратчайшее расстояние между двумя точками». Исходя из этого постулата инженерные сети в объекты капитального строительства иногда прокладывались через сторонние подвалы и земельные участки. В ряде домов транзитные сети не закреплены за отдельными владельцами до настоящего времени.
Если говорить про новые дома, то есть те дома, которые строились в последние 20 лет, то ситуация с бесхозом отличается в разных регионах и завязана на особенности муниципальной градостроительной политики.
Если регион богатый, то обычно муниципалитет берет на свой баланс все внешние сети в отношении многоквартирных домов. Но большинство российских регионов не могут считаться богатыми, а поэтому муниципалитет старается экономить на всем, включая и обслуживание инженерных сетей.
Градостроительная политика в таких регионах строится следующим образом. Муниципалитет выделяет застройщику определенный участок под комплексную застройку территории (например, множества многоквартирных домов).
В соответ. с пп. 4 п. 1 ст. 16 закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения муниципального, городского округа относятся организация в границах муниципального, городского округа электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом.
В лучшем случае муниципалитет тянет коммуникации до границы земельного участка, который отводится под застройку территории застройщиком. Затем застройщик делает самостоятельные подключения каждого из многоквартирных домов внутри данного участка, а муниципальные власти полностью самоустраняются.
Затем, когда застройщик построит объект, то инженерные сети в границах земельного участка дома он закрепляет в виде общего имущества за управляющей компанией от застройщика (которую он выбирает сам через п. 14 ст. 161 ЖК РФ).
После чего обычно эта же управляющая организация «выбирается» жителями не как назначенная, а как «выбранная» и управляет домом и всеми внешними сетями, которые застройщик повесил на дом. Жители об этом ничего не знают до тех пор, пока в доме не будет создано ТСЖ.
Почему так происходит. Дело в том, что в Положении о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (от 28.10.2014 № 1110) есть норма о том, что к грубым нарушениям лицензионных требований относятся незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Если управляющая организация начнет артачиться с ресурсником по поводу внешних сетей, то ресурсник пожалуется на нее в жилищную инспекцию и при повторном нарушении управляющая организация потеряет или отдельный дом или весь бизнес. У управляющих организаций нет инструментов и возможностей сопротивляться ресурснику, поэтому они берут дома в управление как есть, со всеми плетями внешних сетей.
Естественно, жители оплачивают содержание внешних сетей из своего кармана: по тепловым сетям за каждый их метр оплачиваются тепловые потери доставки тепловой энергии. Платятся потери по электрической энергии (где точка подключения обычно в трансформаторной подстанции, а не во вводно-распределительном устройстве дома). Жители оплачивают прочистку канализации по внешним сетям отведения сточных вод.
Однако все это – не самый худший сценарий. Самый худший сценарий наступает тогда, когда муниципалитет отказывается тянуть сети даже до границы земельного участка, который он выделяет под застройку. Например, по одному из моих домов на баланс жителей было повешено 6 километров водяных и канализационных сетей. Точка подключения располагалась на противоположной дому части города, проходила вдоль и под федеральной трассой «Москва-Челябинск». Аналогичная ситуация была и по тепловым сетям, а по уличному освещению на один дом было запитано освещение еще четырех, включая 2 детских сада. Такие технические условия на подключение согласовал застройщик, а город закрыл на это глаза.
В этом негативном сценарии речь и близко не идет про то, что точка подключения находится в границах земельного участка дома. Такое отношение к коммунальной инфраструктуре – это бомба замедленного действия в механизм ЖКХ. И по опыту разных городов, по общению с коллегами, мы видим, что описанная ситуация не является каким-то исключением из правил, это практика становится все более распространенной.
Что делать с бесхозяйными сетями
Идеальная схема решения проблемы с бесхозом описана в ст. 225 ГК РФ. В соответ. с п. 3 ст. 225 ГК РФ, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь.
Затем, в соответ. с п. 5 ст. 8 Федерального закона от 07.12.2011 № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и канализационных сетей, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией со дня подписания с органом местного самоуправления передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности.
В соответ. с п. 6 ст. 15 Федерального закона от 27.07.2010 № 190-ФЗ «О теплоснабжеии», в случае выявления бесхозяйных тепловых сетей (тепловых сетей, не имеющих эксплуатирующей организации) орган местного самоуправления до признания права собственности на указанные бесхозяйные тепловые сети в течение тридцати дней с даты их выявления обязан определить теплосетевую организацию, тепловые сети которой непосредственно соединены с указанными бесхозяйными тепловыми сетями, или единую теплоснабжающую организацию в системе теплоснабжения, в которую входят указанные бесхозяйные тепловые сети и которая осуществляет содержание и обслуживание указанных бесхозяйных тепловых сетей. Орган регулирования обязан включить затраты на содержание и обслуживание бесхозяйных тепловых сетей в тарифы соответствующей организации на следующий период регулирования. Однако описанная в законе схема прекрасна тем, что ни разу не выполняется муниципалитетом и не работает.
Решаем проблему бесхоза самостоятельно
Проблема в том, что муниципалитет отказывается признавать внешние сети бесхозом. И заявляет, что данные сети являются либо общим имуществом в силу положений ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, либо имуществом застройщика, построившего внешние сети (п. 1 ст. 218 ГК РФ).
Поэтому решение проблемы с бесхозяйными сетями должно идти в два этапа:
1.На этапе преддоговорного спора с ресурсником в порядке ст. 445 и 446 ГК РФ в арбитражном суде необходимо определить границу балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по коммунальному ресурсу соответствующего вида по стене здания. Таким образом, у нас появится решение суда, где будет написано, что внешние сети, которые ведут в дом, не являются общим имуществом собственников.
2.Затем, при наличии решения суда о том, что внешние сети, которые ведут в дом, не являются общим имуществом собственников, необходимо обращаться в орган местного самоуправления с требованием закрепления бесхоза за ресурсниками, а если администрация отказывается, то нужно в порядке КАС РФ подавать иск о признании действий уполномоченного органа незаконными и понуждать власти совершить действия, предусмотренные ст. 225 ГК РФ.
К сожалению, муниципальные власти не демонстрируют признаков понимания бережного обращения с коммунальной инфраструктурной. А отношение в обслуживании, основанное на принципе «Кто угодно, только не мы», будет провоцировать аварии и коммунальный коллапс на внешних сетях.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
