Платные дополнительные услуги управляющей организации по содержанию общего имущества: получение дополнительных средств на законных основаниях
10.09.2020
14:53
10 сентября 2020 в 14:53
Наряду с теми работами по содержанию общего имущества, которые установлены в законе и являются обязательными для любой управляющей домом организации, собственники вправе принять решения и утвердить дополнительные платные услуги, направленные на повышение качества проживания в доме, а также уровня благоустройства.
Откуда берутся платные дополнительные услуги
Конкретный набор работ по содержанию общего имущества определяется составом, конструктивными особенностями, степенью физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. При этом в законе, в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Перечень № 290) указаны примерные ориентиры того, что управляющая домом организация обязана делать в обязательном порядке в рамках утвержденного тарифа на содержание общего имущества.
Перечень № 290 применяются к правоотношениям:
- вытекающим из договоров управления многоквартирным домом
- договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
Безусловно, Перечень № 290 не всегда является достаточным и неспособен охватить те работы по содержанию общего имущества, которые связаны с дополнительным благоустройством на объекте. К данным работам (услугам) или сервисам относится:
- организация консьержкой службы
- оборудование системы видеонаблюдения
- ограничением придомовой территории, контроль доступа за придомовой территорией
- любые работы, связанные с благоустройством, которые идут помимо или поверх Перечня № 290.
Законность включения в квитанцию дополнительных услуг
В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, в одностороннем порядке включать в квитанцию плату за дополнительную услугу – нельзя, данный вопрос необходимо проводить через общее собрание. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией вопросы дополнительных услуг утверждаются в договоре управления многоквартирным домом.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
С учетом нормы закона о том, что собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, требование о согласии потребителя на выполнение дополнительных работ является соблюденным (т.е. такой формат работы считается предусмотренным ЖК РФ).
В случае управления многоквартирным домом ТСЖ вопросы дополнительных услуг утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, к компетенции которого пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
В п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ указано, что на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья распространяются положения ст. 45-48 ЖК РФ (в законе установлена прямая отсылка).
В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Таким образом, если руководствоваться отсылкой п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ на п. 5 ст. 46 ЖК РФ, то решение общего собрания членов ТСЖ в части установления платы за дополнительные услуги будет являться обязательным.
Такой юридический довод также подтверждается п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), где указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 3 апреля 1998 г. № 10-П, отсутствие членства в ТСЖ не влечет для таких домовладельцев утраты с ТСЖ иных правовых связей, кроме членства в товариществе, и их отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.
Таким образом, решения общего собрания членов ТСЖ в части установления платы за дополнительные услуги будет являться обязательным также и для собственников, которые не входят в состав членов ТСЖ (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Эта позиция согласуется с решением Верховного суда РФ от 26.11.2010 № ГКПИ10-1256, который указал, что для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, органы управления товарищества собственников жилья устанавливают плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как начислять плату за дополнительные услуги, фиксированного или с 1 кв. м?
Ответ на данный вопрос зависит от того, на что собираются денежные средства. Рассмотрим пример с организацией системы видеонаблюдения. Данная система является низковольным оборудованием и теоретически может относиться к внутридомовой системе электроснабжения. В таком случае целесообразно принять решение о включении ее в состав общего имущества и финансировать расходы на ее содержание исходя из принципа взимания платы за 1 кв. м.
Например, в апелляционном определении Архангельского областного суда по делу № 33 – 0580/2019 от 30 января 2019 г., суд указал, что:
- принятое членами ТСЖ «Московский» решение об утверждении единовременного взноса на установку видеонаблюдения с включением в платежный документ за март 2018 г. в сумме 22 руб. с 1 квадратного метра общей площади квартиры является обязательным для исполнения как членами ТСЖ, так и другими собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ;
- установление дополнительного вида услуги и размера ее оплаты относится к компетенции органов управления ТСЖ. И, несмотря на то, является собственник помещения в доме членом ТСЖ или нет, он обязан оплачивать такие расходы, поскольку данная услуга обусловлена необходимостью содержать и эксплуатировать надлежащим образом общее имущество многоквартирного дома.
С другой стороны, если рассматриваться домофоны, то тут может быть такая ситуация. В законе домофоны поименованы как автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома (п. 2 Правил № 491) и также отнесены в состав внутридомовой системы электроснабжения. Однако в Перечне № 290 обязанность для управляющей организации обслуживать данные системы – не прописана.
Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме включают техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования (п. 20 Перечня № 290).
Можно ли подвести под «внутридомовых электросетей» «автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома»? Связь непрямая и очень хлипкая. Поэтому в случае домофонов общее собрание собственников (или членов) вправе установить любой вариант дополнительного взноса: с 1 кв. м. или размер фиксированной ежемесячной платы.
Вместе с тем, с точки зрения взыскания самым правильным вариантом будет являться включение всех дополнительных услуг в общий тариф на содержание (путем его увеличения). Важно также, чтобы собственники понимали, из чего тариф складывается и насколько он может быть снижен в случае исключения дополнительных услуг.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Откуда берутся платные дополнительные услуги
Конкретный набор работ по содержанию общего имущества определяется составом, конструктивными особенностями, степенью физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома. При этом в законе, в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Перечень № 290) указаны примерные ориентиры того, что управляющая домом организация обязана делать в обязательном порядке в рамках утвержденного тарифа на содержание общего имущества.
Перечень № 290 применяются к правоотношениям:
- вытекающим из договоров управления многоквартирным домом
- договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
Безусловно, Перечень № 290 не всегда является достаточным и неспособен охватить те работы по содержанию общего имущества, которые связаны с дополнительным благоустройством на объекте. К данным работам (услугам) или сервисам относится:
- организация консьержкой службы
- оборудование системы видеонаблюдения
- ограничением придомовой территории, контроль доступа за придомовой территорией
- любые работы, связанные с благоустройством, которые идут помимо или поверх Перечня № 290.
Законность включения в квитанцию дополнительных услуг
В соответствии с п. 3 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы. Согласие потребителя на выполнение дополнительных работ, услуг за плату оформляется продавцом (исполнителем) в письменной форме, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, в одностороннем порядке включать в квитанцию плату за дополнительную услугу – нельзя, данный вопрос необходимо проводить через общее собрание. В случае управления многоквартирным домом управляющей организацией вопросы дополнительных услуг утверждаются в договоре управления многоквартирным домом.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ).
С учетом нормы закона о том, что собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, требование о согласии потребителя на выполнение дополнительных работ является соблюденным (т.е. такой формат работы считается предусмотренным ЖК РФ).
В случае управления многоквартирным домом ТСЖ вопросы дополнительных услуг утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, к компетенции которого пп. 4 п. 2 ст. 145 ЖК РФ относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества.
В п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ указано, что на порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья распространяются положения ст. 45-48 ЖК РФ (в законе установлена прямая отсылка).
В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ, решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Таким образом, если руководствоваться отсылкой п. 1.1 ст. 146 ЖК РФ на п. 5 ст. 46 ЖК РФ, то решение общего собрания членов ТСЖ в части установления платы за дополнительные услуги будет являться обязательным.
Такой юридический довод также подтверждается п. 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), где указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в Постановлении от 3 апреля 1998 г. № 10-П, отсутствие членства в ТСЖ не влечет для таких домовладельцев утраты с ТСЖ иных правовых связей, кроме членства в товариществе, и их отказ от вступления в члены ТСЖ не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией дома.
Таким образом, решения общего собрания членов ТСЖ в части установления платы за дополнительные услуги будет являться обязательным также и для собственников, которые не входят в состав членов ТСЖ (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Эта позиция согласуется с решением Верховного суда РФ от 26.11.2010 № ГКПИ10-1256, который указал, что для собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, органы управления товарищества собственников жилья устанавливают плату за содержание и ремонт жилого помещения в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Как начислять плату за дополнительные услуги, фиксированного или с 1 кв. м?
Ответ на данный вопрос зависит от того, на что собираются денежные средства. Рассмотрим пример с организацией системы видеонаблюдения. Данная система является низковольным оборудованием и теоретически может относиться к внутридомовой системе электроснабжения. В таком случае целесообразно принять решение о включении ее в состав общего имущества и финансировать расходы на ее содержание исходя из принципа взимания платы за 1 кв. м.
Например, в апелляционном определении Архангельского областного суда по делу № 33 – 0580/2019 от 30 января 2019 г., суд указал, что:
- принятое членами ТСЖ «Московский» решение об утверждении единовременного взноса на установку видеонаблюдения с включением в платежный документ за март 2018 г. в сумме 22 руб. с 1 квадратного метра общей площади квартиры является обязательным для исполнения как членами ТСЖ, так и другими собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ;
- установление дополнительного вида услуги и размера ее оплаты относится к компетенции органов управления ТСЖ. И, несмотря на то, является собственник помещения в доме членом ТСЖ или нет, он обязан оплачивать такие расходы, поскольку данная услуга обусловлена необходимостью содержать и эксплуатировать надлежащим образом общее имущество многоквартирного дома.
С другой стороны, если рассматриваться домофоны, то тут может быть такая ситуация. В законе домофоны поименованы как автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома (п. 2 Правил № 491) и также отнесены в состав внутридомовой системы электроснабжения. Однако в Перечне № 290 обязанность для управляющей организации обслуживать данные системы – не прописана.
Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования в многоквартирном доме включают техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования (п. 20 Перечня № 290).
Можно ли подвести под «внутридомовых электросетей» «автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома»? Связь непрямая и очень хлипкая. Поэтому в случае домофонов общее собрание собственников (или членов) вправе установить любой вариант дополнительного взноса: с 1 кв. м. или размер фиксированной ежемесячной платы.
Вместе с тем, с точки зрения взыскания самым правильным вариантом будет являться включение всех дополнительных услуг в общий тариф на содержание (путем его увеличения). Важно также, чтобы собственники понимали, из чего тариф складывается и насколько он может быть снижен в случае исключения дополнительных услуг.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
