Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Жилые и нежилые помещения  

Понятие жилых и нежилых помещений раскрывается в законе.

П. 1 ст. 16 ЖК ПФ к жилым помещениям относит:

• жилой дом, часть жилого дома;

• квартиру, часть квартиры;

• комнату.

Жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (п. 2 и 3 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.012006 № 25, далее – Правила № 25).

Нежилое помещение в многоквартирном доме – это помещение в многоквартирном доме, указанное в проектной или технической документации на многоквартирный дом либо в электронном паспорте многоквартирного дома, которое не является жилым помещением и не включено в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. К нежилым помещениям приравниваются части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией) (п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, далее – Правила № 354).

По сравнению с нежилыми помещениями, жилые помещения имеют ряд ограничений в части ведения бизнеса. Так, в силу п. 4 Правил № 25 размещение в жилом помещении промышленного производства не допускается, однако жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

На практике этого исключения часто недостаточно, поэтому для целей бизнеса возникает необходимость перевода одной категории помещения в другую.

Новый порядок смены категории помещений действует с июня 2019 года. До этого времени вопросы перевода помещений из одной категории в другую решались хаотично и часто нарушали права и законные интересы других собственников. До 2019 года мы часто сталкивались с ситуациями, когда жилые помещения становились нежилыми без реального согласия остальных собственников дома. Часто имели место угрозы и запугивания, порча общего имущества (например, газона при организации отдельного выхода в нежилые помещения).

В настоящее время процедура заметно усложнилась: государство требует существенный набор документов, собрать которые проблематично, однако если требования закона исполняются в полном объеме, никто не сможет сказать, что жилое помещение стало нежилым незаконно.

Такая щепетильность к процедуре при всей ее сложности, в целом – правильна, поскольку необходимость размещения в многоквартирном доме нежилых помещений должна оцениваться застройщиком дома, в том числе, в проектных решениях и технической документации. Организация же нежилых помещений постфактум (с одновременным их узакониванием) часто выглядит как единичная местечковая самодеятельность (хотя она вполне оправдана, если дом находится на видном месте и первые этажи дома «так и просятся» на то, чтобы быть отданными под бизнес).

Единая программа для ЖКХ

Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ

Узнать больше

Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. Это связано в том числе с тем, что такие действия как правила предполагают переустройство и перепланировку, а согласование данных вопросов относится к компетенции местных властей.

Обратиться с заявлением на перевод может собственник или уполномоченное им лицо (по доверенности). Заявитель предоставляет следующие документы:

1) заявление о переводе помещения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения);

6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение. Пп. 4.5) п. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение отнесено к компетенции общего собрания собственников. Данное решение принимается:

• при наличии в многоквартирном доме более одного подъезда – большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в этом собрании собственников при условии голосования за принятие такого решения собственниками помещений, подъезде которого расположено переводимое помещение

• при наличии в многоквартирном доме одного подъезда – большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в этом собрании собственников (п. 1.2 ст. 46 ЖК РФ).

7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению (т.е. имеющих общую с переводимым помещением стену или расположенные непосредственно над или под переводимым помещением), на перевод жилого помещения в нежилое помещение (п. 2 ст. 23 ЖК РФ). Согласие оформляется в письменной произвольной форме, позволяющей определить его волеизъявление и в нем указываются фамилия, имя, отчество (при наличии), полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, паспортные данные собственника указанного помещения, номер принадлежащего собственнику указанного помещения, реквизиты документов, подтверждающих право собственности на указанное помещение (п. 2.2 ст. 23 ЖК РФ).

Документы подаются в орган местного самоуправления или в МФЦ. При этом план переводимого помещения с его техническим описанием и поэтажный план дома можно не предоставлять в общем пакете документов, если право на жилое помещение ранее было зарегистрировано Росреестром (п. 2.1 ст. 23 ЖК РФ). Список указанных выше документов является закрытым: не допускается требовать от заявителя каких-либо дополнительных сведений. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов (п. 2 ст. 23 ЖК РФ).

Несмотря на общую процедуру, есть ряд ограничений по смене (переводу) одно категории помещений на другую.

1. В случае, если переводимое помещение является квартирой (ст. 16 ЖК РФ), то ее перевод допускается, если:

- квартира расположена на первом этаже указанного дома  

- или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (п. 3 ст. 22 ЖК РФ).

2. Не допускается перевод помещений в нежилые в наемном доме социального использования (п. 3.1 ст. 22 ЖК РФ).

3. Не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение в целях осуществления религиозной деятельности (п. 3.2 ст. 22 ЖК РФ).

4. Не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение, если:

- если такое помещение не отвечает установленным требованиям

- если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц (например, ипотека в банке) (п. 4 ст. 22 ЖК РФ).

5. Не допускается перевод жилого помещения в нежилое помещение, если:

• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям;

• отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

• если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

• если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

В помещении после его перевода из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа с использованием помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям.

В случае отказа в переводе помещения, решение органа местного самоуправления может быть обжаловано в судебном порядке (п. 3 ст. 24 ЖК РФ). Оспаривание неправомерных отказов от согласования переводов помещений осуществляется в порядке КАС РФ.  

Анализ судебной практики показывает, что при оспаривании незаконных действий органа местного самоуправления суды довольно щепетильно относятся к составу пакета документов.

Например, в решении Балашихинского городского суда Московской области по делу № 2А-621/2020 от 19.02.2020 г. указано на то, что протокол общего собрания собственников помещений, предоставленный административным истцом, не содержит номер и сведения о месте его хранения, к протоколу не приложены уведомления (сообщения) о проведении собрания, документы, подтверждающие вручение уведомления (сообщения) каждому собственнику или направление каждому собственнику помещения такого уведомления заказанным письмом, также отсутствуют документы, подтверждающие результате голосования собственников помещений в многоквартирном доме. На этом основании орган местного самоуправления отказал в переводе, а суд такую позицию поддержал.  

В решении Дзержинского городского суда Нижегородской области по делу № 2А-5979/2019 от 11.02.2020 г. суд аналогично учитывает, что протокол общего собрания не был передан для хранения в контролирующий орган (жилищную инспекцию).

В решении Каспийского городского суда Республики Дагестан по делу №2-358/2020 от 12.02.2020 г. суд соглашается с доводами администрации, что устройство лестничной площадки для организации входа в нежилое помещение приведет к перекрытию пешеходной дорожки, которая находится в полуметре от торцовой стены многоквартирного жилого дома.

В решении Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда № 2-3829/2019 от 28.01.2020 г. было установлено, что в ходе проведенной перепланировки спорной квартиры выполнен отдельный вход с пробивкой одного из оконных проемов с устройством лестницы, существующий вход в жилое помещение с лестничной клетки жилого дома в помещение заложен. Поскольку установка отдельного входа в помещение связана с занятием части земельного участка, с учетом того, что земельный участок относится к общей долевой собственности собственников многоквартирного дома, суд приходит к выводу что при уменьшении общего имущества по результатам переоборудования жилой квартиры в нежилое помещение, необходимо согласие иных собственников в соответствии с требованиями, установленными ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 36 ЗК РФ. Так как устройство отдельного входа с крыльцом, произведенные истцом работы затрагивают общее имущество многоквартирного дома, истцом должно быть получено и представлено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на переоборудование жилой квартиры с устройством отдельного входа в помещение.

Судебная практика 2019-2020 гг. показывает, что суды часто отказывают в переводе одной категории помещений в другую.  

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук,
Сайт: pavelkuznetzov.ru