Блог Инфокрафт ЖКХ

Правила определения вида работ по капитальному ремонту и его отличия от текущего ремонта

Действующее законодательство различает работы по текущему содержанию общего имущества и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. У этих видов работ разный правовой режим регулирования и механизм реализации.

Текущий ремонт и капитальный ремонт: понятия

Особенность текущего ремонта состоит в том, что в законе нет прямого определения того, что понимается под этим понятием.
В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения, включает в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, то, что называется «текущий ремонт общего имущества» на уровне ЖК РФ включается в состав платы за содержание жилого помещения.

В соответствии с п. 18 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)), текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Подразумевая фразу «по решению общего собрания» законодатель предполагает, что принимая такие решения собственники определяют объемы и источники финансирования подобных работ.

В соответствии с пп. «З» п. 11 Правил № 491, содержание общего имущества включает в себя текущий и капитальный ремонт. Несмотря на то, что содержание понятия текущего ремонта нигде не раскрывается правоприменительная практика идет по пути возложения на управляющую компанию обязанности по выполнению совокупности нормативных актов, образующих состав работ по текущему содержанию. Все эти акты могут быть сведены к двум словам «контроль состояния». На обывательском уровне текущий ремонт воспринимается именно таким образом.
В отличие от текущего ремонта понятие «капитальный ремонт» четко определено в законе.

В соответствии с п. 14.2) ст. 2 ГрК ПФ, капитальный ремонт – это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Ключевые слова здесь – это «замена и (или) восстановление», а также «на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы». Таким образом, предполагается, что капитальному ремонту подлежит то, что изначально построено.

И все же, несмотря на все эти трактовки, грань между капитальным ремонтом и текущим ремонтом очень неопределенная (размытая). Например, региональный оператор делает капитальный ремонт фасада в многоквартирном доме (утепление), но только с двух сторон, а не с четырех. Такой капитальный ремонт получается половинчатым и больше походит на текущий ремонт (при всех затратах регоператора по капитальности работ).
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
й ситуации мы часто имеем дело с практикой, при которой капитальным ремонтом и региональный оператор, и управляющие компании «закрывают дыры» по текущему ремонту (потому что грань между двумя данными понятиями очень условна и неопределена).

Содержание работ по капитальному ремонту

Ст. 166 ЖК РФ устанавливает три уровня возможных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
1. Федераьный, в рамках которого можно проводить:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
2. Региональный, по которому дополнительный состав работ определяется в законе субъекта РФ по капитальному ремонту.
3. Факультативный: можно делать любые виды работ по капитальному ремонту, при условии, что размер взноса на капремонт превышает установленную в законе величину (ремонт делается на эту разницу). Однако такая практика практические не распространена, т.к. собственники не хотят переплачивать выше минимальной «обязаловки» взноса.

Проблемы статьи 166 ЖК РФ состоят в ее неконкретности, а каких-либо дополнительных разъяснений на уровне правительства по многоквартирным домам принято так и не было.

Например:
- Как быть в ситуации, когда необходимо ремонтировать оголовки вентканалов, расположенные на крыше? Будут ли являться оголовки (с крышными элементами в виде козырьков) частью крышного оборудования или частью вентиляционных систем;
- Является ли входная группа частью фасада? Практика проведения капитальных ремонтов идет по тому пути, что является, но фактического нормативного регулирования – нет.

Наконец, очень спорным вопросом является установка объектов, которые изначально не находились в многоквартирном доме. Например, можно ли делать по капитальному ремонту систему видеонаблюдения или архитектурно-художественную подсветку? Формально, можно, поскольку оба данных объекта будут запитаны от внутридомовой системы энергоснабжения. Но фактически в законе не предусмотрена ситуация приращения общего имущества в процессе проведения капитального ремонта.

Смежные нормы: Методические рекомендации 2007 года

Взносы на капитальный ремонт стали собираться ноября 2014 года. При этом еще в 2007 году были принятs Методические рекомендации по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Закон № 185) (далее – Методические рекомендации).

Эти рекомендации не являются документом прямого действия и относятся в большеq степени к Фондe содействия реформированию ЖКХ. Но других рекомендаций с подобной детализацией у нас нет, поэтому мы используем жилищное право по аналогии (ст. 7 ЖК РФ).

Так, в п. 2.1.12 Методических рекомендаций указано, что следует разграничивать, работы по капитальному ремонту и текущему ремонту, поскольку работы по текущему ремонту являются работами профилактического характера, направленными не на ликвидацию или снижение уровня физического износа, а на предотвращение преждевременного износа конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, и заключаются в устранении отдельных неисправностей или замене отдельных частей конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования, имеющих сроки службы, соответствующие усреднённым срокам эксплуатации зданий между текущими ремонтами.

С другой стороны, Методические рекомендации указывают, что работы по модернизации, как составной части капитального ремонта, идентичны ряду работ, выполняемых в процессе реконструкции многоквартирных домов. Например: оборудование (вновь) и полная замена инженерных систем, устройство лифтов, ремонт встроенных помещений в зданиях. Существенным признаком работ по модернизации, проводимых при любом виде капитального ремонта, является их выполнение в существующих габаритах многоквартирного дома. При реконструкции многоквартирных домов выполняются работы по надстройке, пристройке и другие работы, связанные с изменением габаритов дома, а иногда и его назначением (п. 2.1.11).

Таблица 2.3 Методических рекомендаций содержит определённую методическую привязку технологических процессов к перечню работ по капитальному ремонту. Так, капитальный ремонт и замена лифтового оборудования с его модернизацией, в т.ч. может включать:
1. Ремонт или полная замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации;
2. Ремонт при необходимости шахт, замена приставных шахт;
3. Ремонт машинных помещений
4. Ремонт, замену элементов автоматизации и диспетчеризацию лифтового оборудования
5. Оборудование устройств, необходимых для подключения к действующим системам автоматизация и диспетчеризация лифтового оборудования.

Аналогичные рекомендации технологических процессов и работ приведены и по другим направлениям капитального ремонта. И хотя, повторим, этот документ является рекомендацией и документом непрямого действия, мы можем его использовать как некий ориентир.

Также в Методических рекомендациях есть норма о том, что при капитальном ремонте конструкций и инженерных систем в составе общего имущества многоквартирного дома, что определено Законом № 185, осуществляется замена не менее 50% каждой конструкции и инженерной системы. Однако на практике соблюсти эту норму очень сложно, а еще сложнее проконтролировать. Кроме того, нужно учитывать, что требование в 50% относилось на Закон № 185, а не ст. 166 ЖК РФ, в которой подобных ограничений нет.

Тема капитального ремонта – очень непростая и спорная. Очень часто мы сталкиваемся с недобросовестной практикой проведения данных работ, что объясняется слабым правовым регулированием, неопределенностью по многим вопросам, на которые никто не может дать ответа.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Повышение платы за текущее содержание: рабочие схемы для управляющей компании
Читать
Квалификационный аттестат: нужно ли его получать и зачем?
Читать
Как организовать вывоз крупногабаритного мусора региональным оператором
Читать