Блог Инфокрафт ЖКХ

Преддоговорные споры с ресурсоснабжающими организациями: проблемы и пути их решения

Договора с ресурсоснабжающими организациями являются сложными и от правильности их заключения зависит очень многое в части предоставления коммунальных услуг, содержания общего имущества и взаимодействия с поставщиком ресурса по различным вопросам, связанным с исполнением таких договоров. Очень часто управляющие организации выходят в преддоговорные споры, рассматриваемые в судебном порядке.

Договора между поставщика ресурса и управляющей организацией

Коммунальные ресурсы поставляются в многоквартирный дом для двух целей:
- предоставления коммунальных услуг исполнителем коммунальных услуг;
- содержания общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с п. 12 ст. 161 ЖК РФ, управляющие организации и ТСЖ (осуществляющие управление многоквартирными домами) не вправе отказываться от заключения договоров ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Исключение из этой нормы – ст. 157.2 ЖК РФ. В случая перехода на прямые договора договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления коммунальной услуги и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества (п. 5 ст. 157.2 ЖК РФ).

При этом нужно учитывать, что при прямых договорах не заключаются:
- договора с региональным оператором на обращения с твердыми коммунальными отходами (КР на СОИ по ТКО не бывает);
- договора газоснабжения по КР на СОИ (законодательством их не предусмотрено);
- есть ряд спорных моментов по заключению договора теплоснабжения на содержание общего имущества (их разберем ниже отдельно).

Кроме того, в силу пп. «Г» п. 4.1 Правил лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110, незаключение лицензиатом в течение 30 календарных дней со дня начала исполнения договора управления многоквартирным домом договоров с ресурсоснабжающими организациями в целях приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме – относится к грубым нарушениям лицензионных требований.

Вместе с тем, в силу п. 3 Правил, обязательных при заключении договоров снабжения коммунальными ресурсами, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124), договоры ресурсоснабжения заключаются в порядке, установленном гражданским законодательством РФ, с учетом предусмотренных Правилами № 124 особенностей. При этом ГК РФ допускает процедуру преддоговорного спора с поставщиком ресурса.

Основные причины преддоговорных споров

Поскольку договора с поставщиками ресурсов являются обязательными для обеих сторон, ни одна из сторон не имеет права уклониться от их заключения. Следовательно, преддоговорные споры начинаются тогда, когда:
- одна из сторон отказывается от заключения договора (например, судебная практика последних лет показывает, что невозможно заключить договор управляющей организации, которая не находится в реестре лицензий субъекта, см. дело (№ А41-1157/2020, № А41-1224/2020 и № А41-1226/2020);
- либо одна из сторон не соглашается с теми условиями, которые являются существенными для данного типа договора.

В такой ситуации мы выходим в классическую картину преддоговорного спора.
1. Поставщик ресурса направляет оферту (проект договора).
2. Затем управляющая организация обязана либо сообщить об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты).
Здесь надо быть очень внимательным со сроками. Если по всем видам договоров ресурсоснабжения срок ответа составляет 30 дней, то в части обращения с ТКО срок ответа на оферту составляет 15 рабочих дней со дня поступления 2 экземпляров проекта договора, затем наступает акцепт (п. 8.11 Правил обращения с твердыми коммунальными отходами, утв. Постановлением Правительства РФ от 12.11.2016 № 1156).
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
ле рассмотрения протокола разногласий поставщика ресурса готовит протокол согласования разногласий и направляет его управляющей организации.
4. Если управляющая организация несогласна с результатом рассмотрения протокола разногласий, она может передать преддоговорной спор на рассмотрение суда. При этом разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение 6 месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке (п. 2 ст. 446 ГК РФ). Таким образом, этот вопрос нужно решать сразу, а не откладывать на долги годы.

Довольно часто мы видим практику, при которой управляющие компании очень долго и активно обмениваются протоколами разногласий с ресурсниками, но не идут в суд. Эта практика также имеет право на существование и в отдельных случая логична: суды, как правило, встают на сторону сильных, т.е. РСО.

При преддоговорных спорах с поставщиком ресурса нужно помнить главное: большая часть условий типовой оферты РСО – кабальна, жестока и несправедлива по отношению к управляющей организации. Хороших договоров с поставщиками ресурсов не бывает, поэтому крайне важно разобрать каждый пункт и понять, как он будет работать. В этих договорах очень много несправедливости и ловушек, а поставщики ресурса как правило осуществляют недобросовестное поведение и злоупотребление.

О чем мы спорим с ресурсниками

Основной предмет спора – существенные условия договора. В п. 17 Правил № 124 приведено 7 общих таких условий:
а) предмет договора (вид коммунального ресурса);
б) дата начала поставки коммунального ресурса;
в) показатели качества поставляемого коммунального ресурса;
г) порядок определения объемов поставляемого коммунального ресурса;
д) порядок определения цены договора;
е) порядок оплаты коммунального ресурса;
ж) иные условия, являющиеся существенными в соответствии с нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения.

Между тем по факту существенных условий по каждому виду коммунального ресурса несколько десятков и они раскрываются в специальных постановлениях правительства (принятых под каждый вид коммунального ресурса).

Особенно сложными являются договора энергоснабжения. Они многосоставные (границу мы определяем с сетевой организацией, которая передает электроэнергию, а сам договор заключаем с гарантирующим поставщиком, который продает ресурс/мощность). Разбирая договора энергоснабжения мы руководствуемся целой группой нормативно-правовых актов, которые учитываются при определении условий, являющихся существенными.

Задача управляющей организации – исключить из договоров ресурсоснабжения кабальные условия и привести их нормы в строгое соответствие с правовыми актами. Факт того, что данные договора являются публичными и согласованными с Федеральной антимонопольной службой – не должен вводить в заблуждение: все договора с поставщиками ресурса, повторим, являются кабальными, жестокими и несправедливыми.

Природа исполнителя коммунальных услуг при прямых договорах

Один из главных вопросов, который мы неоднократно поднимали в данном блоге, кто является исполнителем коммунальных услуг при прямых договорах. Формально им должен быть ресурсник, однако последний себя в такой роли видеть не хочет. Например, такая позиция приведена в решении суда по делу № А41-58908/2020.

Хотя есть и обратная судебная практика, и аргументы, например:
- истец как ресурсоснабжающая организация стал исполнителем коммунальных услуг в тех домах, где собственники приняли решение о заключении прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями (дело № А53-44812/19 от 26.06.2020 г.);
- при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация (дело № 32-44783/2017 от 07.02.2020 г.);
- ресурсоснабжающая организация является исполнителем коммунальных услуг при наличии прямых договорных связей по ресурсоснабжению с собственниками и владельцами нежилых помещений многоквартирного дома (дело № А43-25261/2018 от 15.04.2019 г.)

Кроме того, в Письме Минстроя РФ № 20073-АЧ/04 от 04.05.2018 даны разъяснения о порядке взаимодействия управляющей и ресурсоснабжающей организаций в случае, предусмотренном ст. 157.2 ЖК РФ, а именно: при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится ресурсоснабжающая организация и на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов потребителям.

Подобный подход суд транслирует в также в решениях по делу № А49-13203/2019 от 20.05.2020 г., № А41-101798/2019 от 3.03.2020 г., № А41-107839/2018 от 4.06.2019 г., № А40-240601/2018 от 5.03.2020 г.

В любом случае управляющей организации или ТСЖ нужно в письменной форме заявить ресурснику в протоколе разногласий о том, что исполнителем коммунальной услуги является именно поставщик ресурса.

Договор теплоснабжения на содержание общего имущества

По субъектам складывается очень противоречивая практика заключения договоров теплоснабжения на содержание общего имущества. В ряде субъектов такие договора не заключаются вообще, поскольку весь объем коммунального ресурса в виде тепловой энергии в полном объеме выставляется потребителям.

Вместе с тем в ряде субъектов (Московская область, Хабаровский край и пр.) теплоснабжающие организации требуют заключения таких договоров на общедомовое потребление.

Между тем есть нормы права о том, что тепловая энергия не может признаваться в качестве коммунального ресурса, используемого в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 9.2 ст. 156 ЖК РФ, размер расходов граждан и организаций в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов.

Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 306 (далее – Правила № 306).
В соответствии с п. 2 Правил № 306, «норматив потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме» - определяемый в соответствии с настоящими Правилами количественный показатель объема потребления коммунального ресурса, применяемый для расчета размера платы за коммунальные услуги, предоставленные при содержании общего имущества в многоквартирном доме в случаях, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг, а также размера расходов потребителей в составе платы за содержание жилого помещения на оплату холодной воды, горячей воды, отведения сточных вод, электрической энергии, потребляемых при выполнении минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ и при использовании входящего в состав общего имущества оборудования, предназначенного для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.
Норматива на тепловую энергию в данном перечне нет. Единицы измерения норматива потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме на тепловую энергию также не предусмотрено.

В соответствии с п. 10 Правил № 306, нормативы потребления устанавливаются:
- в отношении коммунальных услуг, предоставляемых в жилых помещениях, - по каждому виду предоставляемых коммунальных услуг, которые определяются степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома;
- в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме, - по каждому виду потребляемых коммунальных ресурсов (за исключением тепловой энергии), которые определяются степенью благоустройства многоквартирного дома, а также наличием ресурсопотребляющего оборудования и устройств, включенных в состав общего имущества.

Таким образом, законодатель прямо исключает норматив на тепловую энергию, потребляемую в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Однако теплоснабжающие организации не торопятся руководствоваться данной нормой.
Преддоговорные споры с ресурсоснабжающими организациями – очень сложное, тяжелое, а часто заведомо проигрышное дело. Это вопросы нужно решать качественно и вдумчиво.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Повышение платы за текущее содержание: рабочие схемы для управляющей компании
Читать
Квалификационный аттестат: нужно ли его получать и зачем?
Читать
Правила определения вида работ по капитальному ремонту и его отличия от текущего ремонта
Читать