Запрет смены управляющей организации в течение первого года работы: почему закон будет работать избирательно или не будет работать вовсе
07.08.2023
10:00
7 августа 2023 в 10:00
Лето 2023 отмечено чередой законопроектов, многие из которых способны принести серьезные проблемы отрасли. Одним из таковых стал введенный запрет смены УО в течение первого года работы. Разбираем, как этот закон будет работать и каковы его коррупционные риски.
Зачем вообще понадобилось вводить такое регулирование
Рынок жилищного управления не всегда отличается стабильностью. До недавнего времени УК можно было менять хоть каждый день: достаточно принять решение на общем собрании и подать заявление о внесении изменений в реестр лицензий.
Серьезным фактором, подрывающим стабильность, продолжает оставаться рейдерство. Оно происходит из-за неэффективной административной процедуры при смене УК. Компания-рейдер подает в ГЖИ полностьюфальсифицированный протокол[1], а госорган принимает на основании него решение по реестру лицензий. На любые жалобы жителей ГЖИ разводит руками и отправляет собственников в суд. А уголовные дела по подделкам протоколов возбуждают крайне редко[2].
То есть, сама административная процедура, которая была введена Минстроем (приказ № 938) обрекает участников рынка на злоупотребление и рейдерство, поскольку реальное волеизъявление собственников уходит на второй план (а на первый становится реестр лицензий, в который важно попасть любой ценой).
Проблемы такой управленческой чехарды следующие:
● УК понимает, что она на доме временно, поэтому с него нужно стремиться выжать по максимуму;
● никаких планов работы не строится, т.к. невозможно планировать бюджет в долгую.
В чем суть изменений
Чтобы решить эту проблему государство подошло кардинально, а именно: внесли изменения[3] в п. 8 ст. 162 ЖК РФ, где прописали, что: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее, чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случая невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом. В указанном случае собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления таким домом».
В итоге получилось следующее:
1. Изменить способ управления можно только спустя год после заключения договора управления. Как считать дату заключения такого договора — закон не упоминает, но скорее всего она будет исчисляться с даты внесения изменений в реестр лицензий.
2. Такое же ограничение действует в случае создания ТСЖ. Формально создать ТСЖ как юрлицо (то есть зарегистрировать его) — можно в любое время (тем более, что регистрирующий орган ФНС, а не ГЖИ). Но сможет ли ТСЖ приступить к управлению и не будет ли ГЖИ отказывать по реестру лицензий на основании того, что не прошел год работы УК, пока непонятно. Скорее всего, мы увидим большую избирательность по всем регионам и весьма занятную судебную практику споров с ГЖИ[4].
Как поменять УК в течение первого года ее работы
Закон это не запрещает, но лишь указывает, что такая смена возможна в случае невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом. И этот факт нужно будет доказывать и в ГЖИ, а возможно и в суде (если протокол с решениями собственников будет оспариваться по такому основанию).
Доказывать факт неисполнения условий договора управления можно будет следующим способом.
Существуют Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее — Правила № 491).
В соответ. с п. 15, 16 и 17 Правил № 491, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который будет основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.
Интересно, что сам акт составляется не по Правилам № 491, а по Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (абз. 5-6 п. 109).
Акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке. При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами.
Проблема здесь в том, что акт, подтверждающий невыполнения управляющей организацией условий договора управления выдает сама УК, т.е. исполнитель услуги. А она будет крайне не заинтересована в выдаче таких документов или же будет выдавать обратные акты, которые подтвердят обратное (факт выполнения договора). Формально правила предполагают проведение экспертизы в случае спора сторон о качестве услуги (правда, касается такая экспертиза только коммунальных услуг в части отбора проб воды).
Так что скорее всего такие акты будут или подписываться с возражениями или же они будут подписываться в одностороннем порядке без участия УК (особенно, если УК будет игнорировать подобные встречи).
С другой стороны, факт невыполнения управляющей организацией условий договора управления может подтвердить сама ГЖИ, если она выдаст УК предписание на проведение каких-либо работ по итогам внеплановой проверки по жалобе.
В любом случае процедура подготовки актов проверки совершенно неидеальная. Правила № 491 имеют отсылку к Правилам № 354, а последние не предполагают нормального арбитража в случае спорной ситуации. В итоге это обрекает на злоупотребление со стороны УК. К тому же фразу «При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами» — тоже можно читать по-разному: относится ли она только на потребителя, или и на УК? Ответ даст судебная практика будущих споров с ГЖИ.
Как закон будет применяться на деле
Совершенно избирательно с сильными перегибами под нужды административного ресурса. Разберем гипотетические ситуации.
Ситуация 1. На группу домов (например, 10-15) через административный ресурс ГЖИ заходит компания-рейдер на поддельном протоколе. Жители не смогут ее сменить в течение первого года работы, пока не будет доказано, что она не исполняет условия договора управления. Другой путь — долгие суды с оспариванием поддельных протоколов.
Ситуация 2. Региональные власти (например, подмосковные или воронежские, как это не так давно прозвучало) хотят сменить одного крупного игрока (УК) на другого (например, на региональную сервисную организацию). ГЖИ как надзорный орган по формальной причине подтверждает факт невыполнения управляющей организацией условий договора управления, после чего внесение изменений в реестр лицензий — дело техники.
Ситуация 3. Собственники решили поменять УК в первый год ее работы. Теперь, чтобы это сделать, они запасаются актами проверки, фотографиями и видео о неисполнении условий договора управления. Это максимально усложнит их борьбу за лучшую жизнь в своем доме.
Ситуация 4. УК добросовестно выполняла свои обязанности, строила планы по текущему ремонту, вела активную работу с советом дома, но внезапно узнает, что домом она больше не управляет, потому что ГЖИ внесла изменения в реестр лицензий на основе «липового» протокола. И дальше новым голосованием компанию-рейдер в первый год работы уже не убрать.
Итоги запрета смены управляющей организации в течение первого года работы будут следующие:
● рост рейдерства недобросовестных УК, которые будет сложно убрать с дома в первый год их работы;
● коррупционный фактор ГЖИ сильно вырастет, формальных и надуманных предлогов отказов по реестру лицензий будет больше;
● усложняется процедура сбора доказательств неисполнения УК условий договора управления (акты собрать сложно, но можно).
Нормы п. 8 ст. 162 ЖК РФ совершенно гибкие, двусмысленные и в защиту интересов собственников не будут работать ни дня.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Рынок жилищного управления не всегда отличается стабильностью. До недавнего времени УК можно было менять хоть каждый день: достаточно принять решение на общем собрании и подать заявление о внесении изменений в реестр лицензий.
Серьезным фактором, подрывающим стабильность, продолжает оставаться рейдерство. Оно происходит из-за неэффективной административной процедуры при смене УК. Компания-рейдер подает в ГЖИ полностьюфальсифицированный протокол[1], а госорган принимает на основании него решение по реестру лицензий. На любые жалобы жителей ГЖИ разводит руками и отправляет собственников в суд. А уголовные дела по подделкам протоколов возбуждают крайне редко[2].
То есть, сама административная процедура, которая была введена Минстроем (приказ № 938) обрекает участников рынка на злоупотребление и рейдерство, поскольку реальное волеизъявление собственников уходит на второй план (а на первый становится реестр лицензий, в который важно попасть любой ценой).
Проблемы такой управленческой чехарды следующие:
● УК понимает, что она на доме временно, поэтому с него нужно стремиться выжать по максимуму;
● никаких планов работы не строится, т.к. невозможно планировать бюджет в долгую.
В чем суть изменений
Чтобы решить эту проблему государство подошло кардинально, а именно: внесли изменения[3] в п. 8 ст. 162 ЖК РФ, где прописали, что: «Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не ранее, чем через год с даты заключения такого договора, за исключением случая невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом. В указанном случае собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления таким домом».
В итоге получилось следующее:
1. Изменить способ управления можно только спустя год после заключения договора управления. Как считать дату заключения такого договора — закон не упоминает, но скорее всего она будет исчисляться с даты внесения изменений в реестр лицензий.
2. Такое же ограничение действует в случае создания ТСЖ. Формально создать ТСЖ как юрлицо (то есть зарегистрировать его) — можно в любое время (тем более, что регистрирующий орган ФНС, а не ГЖИ). Но сможет ли ТСЖ приступить к управлению и не будет ли ГЖИ отказывать по реестру лицензий на основании того, что не прошел год работы УК, пока непонятно. Скорее всего, мы увидим большую избирательность по всем регионам и весьма занятную судебную практику споров с ГЖИ[4].
Как поменять УК в течение первого года ее работы
Закон это не запрещает, но лишь указывает, что такая смена возможна в случае невыполнения управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом. И этот факт нужно будет доказывать и в ГЖИ, а возможно и в суде (если протокол с решениями собственников будет оспариваться по такому основанию).
Доказывать факт неисполнения условий договора управления можно будет следующим способом.
Существуют Правила изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества, которые утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (далее — Правила № 491).
В соответ. с п. 15, 16 и 17 Правил № 491, факт выявления ненадлежащего качества услуг и работ отражается в акте, который будет основанием для уменьшения размера платы за содержание жилого помещения.
Интересно, что сам акт составляется не по Правилам № 491, а по Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (абз. 5-6 п. 109).
Акт проверки составляется в количестве экземпляров по числу заинтересованных лиц, участвующих в проверке, подписывается такими лицами (их представителями), 1 экземпляр акта передается потребителю (или его представителю), второй экземпляр остается у исполнителя, остальные экземпляры передаются заинтересованным лицам, участвующим в проверке. При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами.
Проблема здесь в том, что акт, подтверждающий невыполнения управляющей организацией условий договора управления выдает сама УК, т.е. исполнитель услуги. А она будет крайне не заинтересована в выдаче таких документов или же будет выдавать обратные акты, которые подтвердят обратное (факт выполнения договора). Формально правила предполагают проведение экспертизы в случае спора сторон о качестве услуги (правда, касается такая экспертиза только коммунальных услуг в части отбора проб воды).
Так что скорее всего такие акты будут или подписываться с возражениями или же они будут подписываться в одностороннем порядке без участия УК (особенно, если УК будет игнорировать подобные встречи).
С другой стороны, факт невыполнения управляющей организацией условий договора управления может подтвердить сама ГЖИ, если она выдаст УК предписание на проведение каких-либо работ по итогам внеплановой проверки по жалобе.
В любом случае процедура подготовки актов проверки совершенно неидеальная. Правила № 491 имеют отсылку к Правилам № 354, а последние не предполагают нормального арбитража в случае спорной ситуации. В итоге это обрекает на злоупотребление со стороны УК. К тому же фразу «При уклонении кого-либо из заинтересованных участников проверки от подписания акта проверки такой акт подписывается другими участниками проверки и не менее чем 2 незаинтересованными лицами» — тоже можно читать по-разному: относится ли она только на потребителя, или и на УК? Ответ даст судебная практика будущих споров с ГЖИ.
Как закон будет применяться на деле
Совершенно избирательно с сильными перегибами под нужды административного ресурса. Разберем гипотетические ситуации.
Ситуация 1. На группу домов (например, 10-15) через административный ресурс ГЖИ заходит компания-рейдер на поддельном протоколе. Жители не смогут ее сменить в течение первого года работы, пока не будет доказано, что она не исполняет условия договора управления. Другой путь — долгие суды с оспариванием поддельных протоколов.
Ситуация 2. Региональные власти (например, подмосковные или воронежские, как это не так давно прозвучало) хотят сменить одного крупного игрока (УК) на другого (например, на региональную сервисную организацию). ГЖИ как надзорный орган по формальной причине подтверждает факт невыполнения управляющей организацией условий договора управления, после чего внесение изменений в реестр лицензий — дело техники.
Ситуация 3. Собственники решили поменять УК в первый год ее работы. Теперь, чтобы это сделать, они запасаются актами проверки, фотографиями и видео о неисполнении условий договора управления. Это максимально усложнит их борьбу за лучшую жизнь в своем доме.
Ситуация 4. УК добросовестно выполняла свои обязанности, строила планы по текущему ремонту, вела активную работу с советом дома, но внезапно узнает, что домом она больше не управляет, потому что ГЖИ внесла изменения в реестр лицензий на основе «липового» протокола. И дальше новым голосованием компанию-рейдер в первый год работы уже не убрать.
Итоги запрета смены управляющей организации в течение первого года работы будут следующие:
● рост рейдерства недобросовестных УК, которые будет сложно убрать с дома в первый год их работы;
● коррупционный фактор ГЖИ сильно вырастет, формальных и надуманных предлогов отказов по реестру лицензий будет больше;
● усложняется процедура сбора доказательств неисполнения УК условий договора управления (акты собрать сложно, но можно).
Нормы п. 8 ст. 162 ЖК РФ совершенно гибкие, двусмысленные и в защиту интересов собственников не будут работать ни дня.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Компания Инфокрафт
