Как управляющей организации получить доступ в помещение собственника
07.02.2022
10:00
7 февраля 2022 в 10:00
Традиционной проблемой для управляющей организации является доступ в помещение собственника для проведения работ на общем имуществе или его осмотре. Зачастую мы сталкиваемся с непониманием или прямым нежеланием жителя обеспечить такой доступ. Разбираем варианты решения для управляющей организации.
Зачем нужно обеспечивать доступ в помещение
Необходимость обеспечения доступа актуальна, прежде всего, для многоквартирных домов с вертикальной разводкой по инженерным коммуникациям. Стояки, через которые предоставляются коммунальные услуги, расположены внутри помещений, а УК и ТСЖ необходимо контролировать их надлежащее состояние.
В домах с горизонтальной разводкой поводов для визита в помещение собственника меньше (все счетчики и коммуникации обычно вынесены в места общего пользования), но они все равно есть.
УК и ТСЖ нужен доступ в следующих случаях:
- проведение текущих, сезонных и внеочередных осмотров общего имущества. Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год (весной и осенью). Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. (п. 13.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Текущие осмотры технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования делаются не чаще 1 раза в 3 месяца;
- проведение проверки достоверности передаваемых потребителем сведений о данных приборов учета, которые расположены внутри помещения. Такая проверка также осуществляется не чаще 1 раза в 3 месяца (пп. «Г» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354));
- проведение текущего или капитального ремонтов, подготовки к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (пп. «З» п. 11 Правил № 491); выполнение необходимых ремонтных работ и проверка устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – делается по мере необходимости, а при ликвидации аварий – доступ обеспечивается в любое время (пп. «Б» п. 32 Правил № 354);
- обязанность доступа в помещение для контроля за переустройством и перепланировкой для УК и ТСЖ в законе прямо не определена, но суды обычно идут навстречу таким требованиям и понуждают собственников обеспечивать доступ при наличии такой необходимости.
В Определение Верховного суда РФ № 4-кг19-6 от 7 мая 2019 года указано следующее:
- требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность;
- обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования осуществляется путем осуществления периодических осмотров.
Таким образом, поводы для визита УК и ТСЖ к собственнику носят широкий характер и не могут ограничиваться исключительно проверкой счетчика воды.
Способы обеспечения доступа в помещение
Статья 25 Конституции РФ устанавливает, что жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Вместе с тем, есть определенный порядок доступа в помещение для УК и ТСЖ.
Прежде всего, при осмотре и проверке приборов учета доступ осуществляется, как было отмечено, не чаще 1 раза в 3 месяца. А вот в случае аварийной ситуации (при ликвидации аварии) – доступ должен обеспечиваться в любое время (пп. «Б» п. 32 Правил № 354).
При этом потребитель имеет право требовать от представителя УК или ТСЖ предъявления документов, подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение. К таким документам относится паспорт и доверенность, либо наряд, приказ, задание исполнителя о направлении такого лица в целях проведения указанной проверки либо иной подобный документ (пп. «Ж» п. 33 Правил № 354).
УК и ТСЖ должны заранее позаботиться об обеспечении своих сотрудников такими документами. Лучше всего их сделать многоразовыми и универсальными, а затем заламинировать. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы (п. 17.3 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
Полезной практикой является разработка специального порядка по обеспечению доступа, которая прописывается в договоре управления многоквартирным домом. В ней можно прописать порядок уведомления собственника (например, по емейлу, смс или телефонному звонку) и предельные сроки на предоставление доступа в помещение. Если речь идет про ТСЖ, то можно принять отдельный «Порядок обеспечения доступа в жилое помещение» и утвердить его на общем собрании.
Целесообразно также разработать отдельную форму уведомления об обеспечении доступа, а в случае аварийной ситуации разместить его на входной двери в помещение собственника (с последующим актированием такого уведомления).
В том случае, если работы носят плановый (а не аварийный) характер, нужно согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:
- дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;
- номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;
- должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ (п. «О» п. 31 Правил № 354).
Закон не содержит описания ситуации, если с потребителем не получается согласовать доступ в определенное время, а ему постоянно неудобно предложено время. Здесь нужно договариваться и помнить, что законы пишутся для разумных людей. Не стоит списывать со счетов процедуры медиации и диалога. Зачастую нормальный и аргументированный разговор решает вопрос быстрее и проще, чем бумажные уведомления и волокита.
Ответственность для собственника за недоступ
Административной ответственности, т.е. специального штрафа за недопуск в помещение – для потребителя нет. Такая ответственность носит гражданско-правовой характер. Например, если на общем имуществе случилась авария, которая привела к заливу, то чаще всего УК и ТСЖ перекрывает подачу воды на весь дом (или на конкретный стояк). И отключение происходит до момента проведение ремонта.
Если собственник не может обеспечить доступ незамедлительно, то это повлечет нарушение продолжительности предоставления коммунальных услуг. Помимо недовольства жителей (считай, общественного осуждения от соседей) это еще и штрафные санкции на УК или ТСЖ, которые могут быть отнесены на собственника в порядке регресса. С этим соглашается и Минстрой, который в письме от 28 мая 2019 г. № 20295-ОГ/06 указал, что «В случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения».
Самая тяжелая ситуация возникает тогда, когда инженерные коммуникации жителя закрыты коробом и заделаны плиткой. Получается, чтобы установить причину залива, сначала нужно сломать эту «красоту». Собственник на такие действия разрешения не дает, поскольку не хочет в дальнейшем все это восстанавливать за свой счет.
И все же данные работы собственник должен провести за свой счет. В пользу этого судебная практика. В одном из случаев собственник перекрыл доступ к стоякам коробами, а демонтировать их отказался. Суд, обязывая ответчика демонтировать короба, указал, что:
- своими действиями ответчик создает предпосылки создания аварийных ситуаций в виде коммунальных аварий, которые несут угрозу залитий в том числе помещений ответчика, а также квартир принадлежащих другим собственникам многоквартирного дома, повреждения общего имущества дома, так как у истца отсутствует реальная возможность выполнить свои прямые обязанности в соответствии с вышеприведенными нормами, произвести осмотр стояков, в случае необходимости выполнить ремонтные работы на общем имуществе, находящемся в помещении;
- доводы об отсутствии течи стояка в помещении ответчика, не являются основанием к отказу в удовлетворении иска, поскольку из акта осмотра следует, что доступ в помещение ответчика необходим для устранения аварийной ситуации в выше расположенном жилом помещении – квартире. При этом ответчик такой доступ обязан предоставить в силу выше приведенных требований закона (решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 31 мая 2017 г. по делу № 2-1325/2017).
В случае судебного решения вопроса на собственника будет возложена необходимость оплаты 6000 р. расходов госпошлины, а также иные судебные издержки УК или ТСЖ. Недостаток этого способа – времяемкость. Зачастую доступ нужен прямо сейчас, а судебное решение вопроса займет 3-5 месяцев.
Из других мер воздействия на собственника, не обеспечившего доступ, можно выделить:
- жалобу в жилищную инспекцию (в случае перепланировки или переустройства с иском на обеспечение доступа обратится именно орган госжилнадзора);
- при недопуске 2 и более раз для проверки приборов учета УК и ТСЖ перестают принимать показания от собственника и рассчитывают размер платы за коммунальные услуги с учетом повышающих коэффициентов 1,5 и норматива. Это продолжается с момента составления акта о недопуске и до даты проверки с допуском (п. 60.1 Правил № 354).
Вопрос обеспечения управляющей организацией доступа в помещение собственника – непростой. Зачастую мы сталкиваемся с противодействием, УК и ТСЖ воспринимают как врага, которого ни в коем случае нельзя допустить до инженерных коммуникаций. Задача УК и ТСЖ – находить общий язык с собственниками во время проведения необходимых работ и ремонтов, вопросов налаживания коммерческого учета.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
Необходимость обеспечения доступа актуальна, прежде всего, для многоквартирных домов с вертикальной разводкой по инженерным коммуникациям. Стояки, через которые предоставляются коммунальные услуги, расположены внутри помещений, а УК и ТСЖ необходимо контролировать их надлежащее состояние.
В домах с горизонтальной разводкой поводов для визита в помещение собственника меньше (все счетчики и коммуникации обычно вынесены в места общего пользования), но они все равно есть.
УК и ТСЖ нужен доступ в следующих случаях:
- проведение текущих, сезонных и внеочередных осмотров общего имущества. Сезонные осмотры проводятся в отношении всего общего имущества 2 раза в год (весной и осенью). Внеочередные осмотры проводятся в течение одних суток после произошедших аварий, опасного природного процесса или явления, катастрофы, стихийного или иного бедствия. (п. 13.1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Текущие осмотры технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования делаются не чаще 1 раза в 3 месяца;
- проведение проверки достоверности передаваемых потребителем сведений о данных приборов учета, которые расположены внутри помещения. Такая проверка также осуществляется не чаще 1 раза в 3 месяца (пп. «Г» п. 32 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354));
- проведение текущего или капитального ремонтов, подготовки к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества (пп. «З» п. 11 Правил № 491); выполнение необходимых ремонтных работ и проверка устранения недостатков предоставления коммунальных услуг – делается по мере необходимости, а при ликвидации аварий – доступ обеспечивается в любое время (пп. «Б» п. 32 Правил № 354);
- обязанность доступа в помещение для контроля за переустройством и перепланировкой для УК и ТСЖ в законе прямо не определена, но суды обычно идут навстречу таким требованиям и понуждают собственников обеспечивать доступ при наличии такой необходимости.
В Определение Верховного суда РФ № 4-кг19-6 от 7 мая 2019 года указано следующее:
- требования по осуществлению технического обслуживания и текущего ремонта носят обязательный характер, относятся как к зданию и сооружению в целом, так и к входящим в состав таких объектов системам инженерно-технического обеспечения и их элементам, внутриквартирному оборудованию и являются неотъемлемой частью процесса эксплуатации этих систем, оборудования, обеспечивающей его безопасность;
- обязанность исполнителя осуществлять эксплуатационный контроль за техническим состоянием зданий и внутриквартирного оборудования осуществляется путем осуществления периодических осмотров.
Таким образом, поводы для визита УК и ТСЖ к собственнику носят широкий характер и не могут ограничиваться исключительно проверкой счетчика воды.
Способы обеспечения доступа в помещение
Статья 25 Конституции РФ устанавливает, что жилище неприкосновенно. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нем лиц иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании судебного решения.
Вместе с тем, есть определенный порядок доступа в помещение для УК и ТСЖ.
Прежде всего, при осмотре и проверке приборов учета доступ осуществляется, как было отмечено, не чаще 1 раза в 3 месяца. А вот в случае аварийной ситуации (при ликвидации аварии) – доступ должен обеспечиваться в любое время (пп. «Б» п. 32 Правил № 354).
При этом потребитель имеет право требовать от представителя УК или ТСЖ предъявления документов, подтверждающих его личность и наличие у него полномочий на доступ в жилое или нежилое помещение. К таким документам относится паспорт и доверенность, либо наряд, приказ, задание исполнителя о направлении такого лица в целях проведения указанной проверки либо иной подобный документ (пп. «Ж» п. 33 Правил № 354).
УК и ТСЖ должны заранее позаботиться об обеспечении своих сотрудников такими документами. Лучше всего их сделать многоразовыми и универсальными, а затем заламинировать. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан иметь при себе служебное удостоверение, опознавательный знак (бейдж, нашивка на одежду и др.) с указанием названия организации, фамилии, имени, отчества (при наличии) и профессиональной специализации, а также одноразовые бахилы (п. 17.3 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
Полезной практикой является разработка специального порядка по обеспечению доступа, которая прописывается в договоре управления многоквартирным домом. В ней можно прописать порядок уведомления собственника (например, по емейлу, смс или телефонному звонку) и предельные сроки на предоставление доступа в помещение. Если речь идет про ТСЖ, то можно принять отдельный «Порядок обеспечения доступа в жилое помещение» и утвердить его на общем собрании.
Целесообразно также разработать отдельную форму уведомления об обеспечении доступа, а в случае аварийной ситуации разместить его на входной двери в помещение собственника (с последующим актированием такого уведомления).
В том случае, если работы носят плановый (а не аварийный) характер, нужно согласовать с потребителем устно время доступа в занимаемое им жилое или нежилое помещение либо направить ему письменное уведомление о проведении плановых работ внутри помещения не позднее чем за 3 рабочих дня до начала проведения таких работ, в котором указать:
- дату и время проведения работ, вид работ и продолжительность их проведения;
- номер телефона, по которому потребитель вправе согласовать иную дату и время проведения работ, но не позднее 5 рабочих дней со дня получения уведомления;
- должность, фамилию, имя и отчество лица, ответственного за проведение работ (п. «О» п. 31 Правил № 354).
Закон не содержит описания ситуации, если с потребителем не получается согласовать доступ в определенное время, а ему постоянно неудобно предложено время. Здесь нужно договариваться и помнить, что законы пишутся для разумных людей. Не стоит списывать со счетов процедуры медиации и диалога. Зачастую нормальный и аргументированный разговор решает вопрос быстрее и проще, чем бумажные уведомления и волокита.
Ответственность для собственника за недоступ
Административной ответственности, т.е. специального штрафа за недопуск в помещение – для потребителя нет. Такая ответственность носит гражданско-правовой характер. Например, если на общем имуществе случилась авария, которая привела к заливу, то чаще всего УК и ТСЖ перекрывает подачу воды на весь дом (или на конкретный стояк). И отключение происходит до момента проведение ремонта.
Если собственник не может обеспечить доступ незамедлительно, то это повлечет нарушение продолжительности предоставления коммунальных услуг. Помимо недовольства жителей (считай, общественного осуждения от соседей) это еще и штрафные санкции на УК или ТСЖ, которые могут быть отнесены на собственника в порядке регресса. С этим соглашается и Минстрой, который в письме от 28 мая 2019 г. № 20295-ОГ/06 указал, что «В случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ или капитального ремонта, до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения».
Самая тяжелая ситуация возникает тогда, когда инженерные коммуникации жителя закрыты коробом и заделаны плиткой. Получается, чтобы установить причину залива, сначала нужно сломать эту «красоту». Собственник на такие действия разрешения не дает, поскольку не хочет в дальнейшем все это восстанавливать за свой счет.
И все же данные работы собственник должен провести за свой счет. В пользу этого судебная практика. В одном из случаев собственник перекрыл доступ к стоякам коробами, а демонтировать их отказался. Суд, обязывая ответчика демонтировать короба, указал, что:
- своими действиями ответчик создает предпосылки создания аварийных ситуаций в виде коммунальных аварий, которые несут угрозу залитий в том числе помещений ответчика, а также квартир принадлежащих другим собственникам многоквартирного дома, повреждения общего имущества дома, так как у истца отсутствует реальная возможность выполнить свои прямые обязанности в соответствии с вышеприведенными нормами, произвести осмотр стояков, в случае необходимости выполнить ремонтные работы на общем имуществе, находящемся в помещении;
- доводы об отсутствии течи стояка в помещении ответчика, не являются основанием к отказу в удовлетворении иска, поскольку из акта осмотра следует, что доступ в помещение ответчика необходим для устранения аварийной ситуации в выше расположенном жилом помещении – квартире. При этом ответчик такой доступ обязан предоставить в силу выше приведенных требований закона (решение Железнодорожного районного суда г. Самары от 31 мая 2017 г. по делу № 2-1325/2017).
В случае судебного решения вопроса на собственника будет возложена необходимость оплаты 6000 р. расходов госпошлины, а также иные судебные издержки УК или ТСЖ. Недостаток этого способа – времяемкость. Зачастую доступ нужен прямо сейчас, а судебное решение вопроса займет 3-5 месяцев.
Из других мер воздействия на собственника, не обеспечившего доступ, можно выделить:
- жалобу в жилищную инспекцию (в случае перепланировки или переустройства с иском на обеспечение доступа обратится именно орган госжилнадзора);
- при недопуске 2 и более раз для проверки приборов учета УК и ТСЖ перестают принимать показания от собственника и рассчитывают размер платы за коммунальные услуги с учетом повышающих коэффициентов 1,5 и норматива. Это продолжается с момента составления акта о недопуске и до даты проверки с допуском (п. 60.1 Правил № 354).
Вопрос обеспечения управляющей организацией доступа в помещение собственника – непростой. Зачастую мы сталкиваемся с противодействием, УК и ТСЖ воспринимают как врага, которого ни в коем случае нельзя допустить до инженерных коммуникаций. Задача УК и ТСЖ – находить общий язык с собственниками во время проведения необходимых работ и ремонтов, вопросов налаживания коммерческого учета.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru
