Пять способов сделать из многоквартирного дома объект класса люкс
30.10.2020
09:24
30 октября 2020 в 9:24
Многоквартирные дома различаются по степени своей премиальности, которая закладывается при изначальном проектировании и строительстве объекта. Вместе с тем, степень благоустройства многоквартирного дома может меняться в результате работы управляющей организации. Говоря о жилищных услугах, стоит помнить, что тарифообразование по ним полностью в руках жителей. Между тем, вместо намеренного занижения тарифа целесообразнее попытаться просчитать и реализовать различные варианты повышения уровня комфорта проживания, конечная цель которых состоит в том, чтобы сделать из многоквартирного дома объект класса люкс.
Условия для повышенного и комфортного благоустройства
Прежде всего, данный материал является гипотетическим построением, поскольку конечная степень реализации всех предлагаемых мер упирается:
- технико-эксплуатационные характеристики многоквартирного дома как объекта капитального строительства;
- в строительные нормы, позволяющие или не позволяющие реализовать дополнительные возможности по комфортному проживанию;
- позицию жителей, согласных или несогласных «трудовым рублем» поддерживать предложения по благоустройству.
Если все эти пункты или хотя бы часть пунктов – совпадают, то особых препятствий в реализации задуманного нет. Весьма важна в этом списке психологическая составляющая, то есть, готовность жителей к переменам, помимо установленного в законе минимума работ и услуг, оказываемых управляющей домом организацией.
При этом расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Таким образом, намеренное занижение расходов – является ошибочной позицией, способной довести дом до ненадлежащего содержания и эксплуатации.
Крыша: ресторан или сад?
Крыша многоквартирного дома является общим имуществом в силу ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил № 491. Порядок использования общего имущества определяют сами собственники (ст. 44 и 46 ЖК РФ). Крыша может быть вентилируемой или невентилируемой, с самостоятельным выходом на кровлю или без него. Как правило, в современных многоквартирных домах постройки последних 10-15 лет – крыша строится в плоском варианте с ливневыми воронками, желобами и парапетом по периметру здания.
Практика использования крыши объектов капитального строительства для целей благоустройства получила широкое распространение в западных странах Европы и США. На крышах обустраивают сады для прогулок, зоны для фотосессии, либо организуют мини-бары или рестораны.
Такая практика становится все более распространенной не только для крупных городов, но и для провинции. Например, в Ижевске есть жилой комплекс Ocean City с возможностью использования его крыши в качестве общественного пространства с элементами озеленения. Таких примеров по стране становится все больше.
С другой стороны, в домах, которые изначально не проектировались с использованием крыши под элементы благоустройства – организовать подобное общественное пространство сложнее: необходимо пройти через процедуру согласования с жителями, строительные экспертизы с последующим финансированием данных работ.
Фонтан на придомовой территории
Нельзя сказать, что фонтан является особо сложным инженерным объектом, однако он требует к себе повышенного внимания с точки зрения обслуживания. Сама по себе текущая вода фонтана на придомовой территории достойно смотрится, хорошо презентует многоквартирный дом и выделяет его на фоне соседей, тем самым повышая стоимость одного квадратного метра жилья в данном доме.
Для обустройства фонтана, прежде всего, необходимо место. Затем нужно продумать, будет ли это обычный фонтан или фонтан с элементами подсветки и светомузыки. В том случае, если территория позволяет (особенно при П-образной форме доме с большим двором), препятствий и особых сложностей к реализации проекта фонтана во дворе дома – нет.
На фонтан должна быть выведена точка энергоснабжения, водоснабжения (с одновременной системой фильтрации воды при ее рециркуляции) и отведения сточных вод (канализирования). Некоторая специфика в части обслуживания фонтана связана с необходимостью с наступлением холодов сливать воду из системы, чтобы не допустить размораживания фонтана в морозы.
Управляющие домами организации часто игнорируют обустройство фонтанов во дворе дома, однако этот объект (при первоначальных инвестициях в него) обслуживать не очень сложно, а смотрится он очень достойно.
Работа с подсветкой
Тема архитектурно-художественной подсветки часто уходит на второй план из-за текущих забот и хлопот управляющей домом организации. Между тем, реализовав идею подсветки возможно:
- выделить дом, подсветив его на фоне всех остальных домов в микрорайоне или городе;
- получить дополнительное освещение проблемных зон, которые не охвачены уличными опорами (каскадом) муниципального освещения.
Подсветка (в случае ее установки) подлежит включению в состав общего имущества (внутридомовой системы энергоснабжения), а расходы на ее содержание должны быть заложены в тарифе на текущее содержание. Крайне важно здесь не нарушить санитарное законодательство и не допустить засветки окон жилых домов.
Варианты организации архитектурно-художественной подсветки могут быть общие или частичные. Общий или полный вариант реализуется при комплексной организации проекта, установке прожекторов на фасаде здания и на его парапетах. Частичная организация может предполагать точечную установку освещающих элементов в проблемных местах (например, на входных группах).
Стоит отметить, что в ряде муниципальных образований проект архитектурно-художественной подсветки (если он размещается на фасаде) необходимо согласовывать с органом местного самоуправления. Это предусматривается муниципальными правилами благоустройства (и если такая норма есть, то стоит заранее получить все необходимые согласования).
Дворовое благоустройство
Вариантов организации дворового благоустройства современной практикой наработано очень много и конечный перечень объектов малых архитектурных форм (или иных объектов) ограничивается лишь территорией многоквартирного дома и бюджетом.
В числе вариантов дворового благоустройства мы можем выделить:
- установку вазонов с цветами во дворе или кашпо с цветами на фасаде (вариант очень бюджетный, а род растений бархатцев или петуний способны цвести во дворе до начала октября; хорошо показывают себя различные виды суккулентных растений типа очитков);
- установку велопарковки (либо общей во дворе дома, либо небольшой у каждого подъезда), для спокойствия жителей рекомендуется устанавливать велопарковку под камерами видеонаблюдения;
- нанесение автомобильной разметки (что способно оптимизировать парковочное пространство), указание стрелочек движения во дворе дома
- размещение полусфер, лежачих полицейских (что необходимо для организации безопасного дорожного движения во дворе, особенно, если проезд сквозной, а сам двор не тупиковый).
Конечный набор направлений дворового благоустройства зависит от запроса жителей и планируемого бюджета.
Ограничение территории
Практикой наработано три варианта ограничения придомовой территории:
- полное (сплошное) ограждение многоквартирного дома забором с воротами для въезда-выезда автомобильного транспорта и калитками для пешеходов;
- точечное ограждение (в том случае, если нужно защитить детскую площадку или газон, или место сбора твердых коммунальных отходов);
- установка шлагбаума (здесь основной акцент не на пешеходов, а на ограничение движения автомобильного транспорта).
Концепция «закрытого двора» является очень привлекательной для жителей. Отсутствие во дворе посторонних, увеличение парковочного пространства, меньшая нагрузка на малые архитектурные формы двора и пр. При этом минусы связаны со стоимостью ограждения, а также необходимости проводить данные решения через общее собрание (и согласований с органом местного самоуправления, где это предусмотрено муниципальными нормами благоустройства).
В любом случае вариантов сделать из многоквартирного дома (и двора такого дома) комфортную и доступную среду для проживания практикой наработано много, главное – наличие желания жителей и управляющей организации. Работая сообща (с советом дома) можно достичь хороших успехов в плане благоустройства.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Условия для повышенного и комфортного благоустройства
Прежде всего, данный материал является гипотетическим построением, поскольку конечная степень реализации всех предлагаемых мер упирается:
- технико-эксплуатационные характеристики многоквартирного дома как объекта капитального строительства;
- в строительные нормы, позволяющие или не позволяющие реализовать дополнительные возможности по комфортному проживанию;
- позицию жителей, согласных или несогласных «трудовым рублем» поддерживать предложения по благоустройству.
Если все эти пункты или хотя бы часть пунктов – совпадают, то особых препятствий в реализации задуманного нет. Весьма важна в этом списке психологическая составляющая, то есть, готовность жителей к переменам, помимо установленного в законе минимума работ и услуг, оказываемых управляющей домом организацией.
При этом расходы за содержание жилого помещения определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (п. 29 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491). Таким образом, намеренное занижение расходов – является ошибочной позицией, способной довести дом до ненадлежащего содержания и эксплуатации.
Крыша: ресторан или сад?
Крыша многоквартирного дома является общим имуществом в силу ст. 36 ЖК РФ и п. 2 Правил № 491. Порядок использования общего имущества определяют сами собственники (ст. 44 и 46 ЖК РФ). Крыша может быть вентилируемой или невентилируемой, с самостоятельным выходом на кровлю или без него. Как правило, в современных многоквартирных домах постройки последних 10-15 лет – крыша строится в плоском варианте с ливневыми воронками, желобами и парапетом по периметру здания.
Практика использования крыши объектов капитального строительства для целей благоустройства получила широкое распространение в западных странах Европы и США. На крышах обустраивают сады для прогулок, зоны для фотосессии, либо организуют мини-бары или рестораны.
Такая практика становится все более распространенной не только для крупных городов, но и для провинции. Например, в Ижевске есть жилой комплекс Ocean City с возможностью использования его крыши в качестве общественного пространства с элементами озеленения. Таких примеров по стране становится все больше.
С другой стороны, в домах, которые изначально не проектировались с использованием крыши под элементы благоустройства – организовать подобное общественное пространство сложнее: необходимо пройти через процедуру согласования с жителями, строительные экспертизы с последующим финансированием данных работ.
Фонтан на придомовой территории
Нельзя сказать, что фонтан является особо сложным инженерным объектом, однако он требует к себе повышенного внимания с точки зрения обслуживания. Сама по себе текущая вода фонтана на придомовой территории достойно смотрится, хорошо презентует многоквартирный дом и выделяет его на фоне соседей, тем самым повышая стоимость одного квадратного метра жилья в данном доме.
Для обустройства фонтана, прежде всего, необходимо место. Затем нужно продумать, будет ли это обычный фонтан или фонтан с элементами подсветки и светомузыки. В том случае, если территория позволяет (особенно при П-образной форме доме с большим двором), препятствий и особых сложностей к реализации проекта фонтана во дворе дома – нет.
На фонтан должна быть выведена точка энергоснабжения, водоснабжения (с одновременной системой фильтрации воды при ее рециркуляции) и отведения сточных вод (канализирования). Некоторая специфика в части обслуживания фонтана связана с необходимостью с наступлением холодов сливать воду из системы, чтобы не допустить размораживания фонтана в морозы.
Управляющие домами организации часто игнорируют обустройство фонтанов во дворе дома, однако этот объект (при первоначальных инвестициях в него) обслуживать не очень сложно, а смотрится он очень достойно.
Работа с подсветкой
Тема архитектурно-художественной подсветки часто уходит на второй план из-за текущих забот и хлопот управляющей домом организации. Между тем, реализовав идею подсветки возможно:
- выделить дом, подсветив его на фоне всех остальных домов в микрорайоне или городе;
- получить дополнительное освещение проблемных зон, которые не охвачены уличными опорами (каскадом) муниципального освещения.
Подсветка (в случае ее установки) подлежит включению в состав общего имущества (внутридомовой системы энергоснабжения), а расходы на ее содержание должны быть заложены в тарифе на текущее содержание. Крайне важно здесь не нарушить санитарное законодательство и не допустить засветки окон жилых домов.
Варианты организации архитектурно-художественной подсветки могут быть общие или частичные. Общий или полный вариант реализуется при комплексной организации проекта, установке прожекторов на фасаде здания и на его парапетах. Частичная организация может предполагать точечную установку освещающих элементов в проблемных местах (например, на входных группах).
Стоит отметить, что в ряде муниципальных образований проект архитектурно-художественной подсветки (если он размещается на фасаде) необходимо согласовывать с органом местного самоуправления. Это предусматривается муниципальными правилами благоустройства (и если такая норма есть, то стоит заранее получить все необходимые согласования).
Дворовое благоустройство
Вариантов организации дворового благоустройства современной практикой наработано очень много и конечный перечень объектов малых архитектурных форм (или иных объектов) ограничивается лишь территорией многоквартирного дома и бюджетом.
В числе вариантов дворового благоустройства мы можем выделить:
- установку вазонов с цветами во дворе или кашпо с цветами на фасаде (вариант очень бюджетный, а род растений бархатцев или петуний способны цвести во дворе до начала октября; хорошо показывают себя различные виды суккулентных растений типа очитков);
- установку велопарковки (либо общей во дворе дома, либо небольшой у каждого подъезда), для спокойствия жителей рекомендуется устанавливать велопарковку под камерами видеонаблюдения;
- нанесение автомобильной разметки (что способно оптимизировать парковочное пространство), указание стрелочек движения во дворе дома
- размещение полусфер, лежачих полицейских (что необходимо для организации безопасного дорожного движения во дворе, особенно, если проезд сквозной, а сам двор не тупиковый).
Конечный набор направлений дворового благоустройства зависит от запроса жителей и планируемого бюджета.
Ограничение территории
Практикой наработано три варианта ограничения придомовой территории:
- полное (сплошное) ограждение многоквартирного дома забором с воротами для въезда-выезда автомобильного транспорта и калитками для пешеходов;
- точечное ограждение (в том случае, если нужно защитить детскую площадку или газон, или место сбора твердых коммунальных отходов);
- установка шлагбаума (здесь основной акцент не на пешеходов, а на ограничение движения автомобильного транспорта).
Концепция «закрытого двора» является очень привлекательной для жителей. Отсутствие во дворе посторонних, увеличение парковочного пространства, меньшая нагрузка на малые архитектурные формы двора и пр. При этом минусы связаны со стоимостью ограждения, а также необходимости проводить данные решения через общее собрание (и согласований с органом местного самоуправления, где это предусмотрено муниципальными нормами благоустройства).
В любом случае вариантов сделать из многоквартирного дома (и двора такого дома) комфортную и доступную среду для проживания практикой наработано много, главное – наличие желания жителей и управляющей организации. Работая сообща (с советом дома) можно достичь хороших успехов в плане благоустройства.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
