Блог Инфокрафт ЖКХ

Работа с выморочным имуществом: заставляем расплачиваться орган местного самоуправления

Любой объект недвижимого имущества должен иметь своего хозяина, который будет нести расходы за содержание такого имущества и обеспечивать его надлежащую эксплуатацию. Если собственник недвижимого имущества умирает, а наследников у него нет, то такое имущество считается выморочным. Наличие в доме выморочного имущества создает дополнительные проблемы и хлопоты для управляющей организации.

Откуда берется выморочное имущество в многоквартирном доме

Выморочное имущество в многоквартирном доме возникает в случае, если:
- отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию;
- никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования;
- никто из наследников не принял наследства, либо все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (п. 1 ст. 1151 ГК РФ).

В данном случае орган местного самоуправления осуществляет наследования по закону следующего имущества:
- жилого помещения в многоквартирном доме;
- иные объекты недвижимого имущества (например, нежилое помещение в многоквартирном доме);
- долю в праве общей долевой собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме (п. 2 ст. 1151 ГК РФ).

Жилое помещение в случае выморочного имущества включается в жилищный фонд социального использования и в дальнейшем предоставляется гражданам по договорам социального найма жилых помещений (п. 2 ст. 1151 ГК РФ  и пп. 1 п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Что делать с выморочным имуществом

Наследство открывается со смертью гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет за собой те же правовые последствия, что и смерть гражданина (ст. 1113 ГК РФ).  Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя (ст. 20 и 1115 ГК РФ).

В дальнейшем возможно наследование либо по закону, либо по завещанию. Основная проблема для управляющей организации состоит в дефиците информации: нотариусы (ссылаясь на тайну совершения нотариальных действий) не предоставляют сведений об открытом наследственном деле, а также о том, принято спорное помещение в наследство наследником или нет. Кроме того, у управляющей организации нет возможности получить информации о том, было ли завещание на объект.

В законе есть общая норма о том, что наследство может быть принято в течение 6 месяцев со дня открытия наследства (п. 1 ст. 1154 ГК РФ). Однако фактически управляющая организация будет знать о принятии наследства определенным лицом только в том случае, если он сам о себе придет и заявит управляющей компании как кредитору (оказывающему услуги ЖКХ), чего обычно не происходит.

По общему правилу принятие наследства осуществляется путем подачи нотариусу соответствующего заявления о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст. 1153 ГК РФ). Кроме того, в законе есть понятие «действий, свидетельствующих о фактическом принятии наследства», которые имеют место, если наследник:
- вступил во владение или в управление наследственным имуществом;
- принял меры по сохранению наследственного имущества, защите его от посягательств или притязаний третьих лиц;
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
звел за свой счет расходы на содержание наследственного имущества;
- оплатил за свой счет долги наследодателя или получил от третьих лиц причитавшиеся наследодателю денежные средства (п. 3 ст. 1153 ГК РФ).

В п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» раскрываются дополнительные действия, которые свидетельствуют о принятии наследником наследства:
- вселение наследника в принадлежавшее наследодателю жилое помещение или проживание в нем на день открытия наследства (в том числе без регистрации наследника по месту жительства или по месту пребывания);
- подача в суд заявления о защите своих наследственных прав;
- осуществление оплаты коммунальных услуг;
- иные действия по владению, пользованию и распоряжению наследственным имуществом.

При этом указанные действия должны быть совершены в течение срока принятия наследства, т.е. 6 месяцев. При этом такие действия могут быть совершены как самим наследником, так и по его поручению другими лицами.

Для управляющей организации в отношении выморочного имущества важен факт внесения платежей, предусмотренных ст. 154 ЖК РФ. Таким образом, если по документам наследство не было принято, а фактически установленное лицо проживает в помещении и вносит плату за услуги ЖКХ, то наследство считается им принятым (пока в суде не будет установлено иного).

Поскольку в силу п. 1 ст. 1175 ГК РФ, наследники, принявшие наследство, отвечают по долгам наследодателя солидарно, а каждый из наследников отвечает по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к нему наследственного имущества, то все прежние долги умершего «за коммуналку» относятся на наследников и подлежат взысканию управляющей организации с них на основании фактического использования помещения умершего.

Работаем с органом местного самоуправления

В некоторых муниципалитетах есть муниципальные правила с условным названием «Положение о порядке принятия в муниципальную собственность выморочного имущества в виде жилых помещений, расположенных на территории муниципального образования». Обычно в них указывается, что выявление выморочного имущества может быть осуществлено на основании заявлений и уведомлений физических и юридических лиц (например, заявления управляющей организации).

В случае отсутствия сведений о лицах, имеющих право наследования данного выморочного имущества (а если таковые имеются – непринятия ими мер по вступлению в наследство в установленные законом сроки), уполномоченное структурное подразделение муниципалитета:
- обращается в органы нотариата с заявлением об открытии наследственного дела, предоставляя при этом необходимые документы
- получает в органах нотариата свидетельство о праве на наследство по закону
- регистрирует право муниципальной собственности на выморочное имущество в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Худший для управляющей организации сценарий встречается следующий:
- собственник помещения умирает, а в наследство никто не вступает;
- сведений о наследственном деле управляющей организации нотариус не представляет;
- в ответ на требование управляющей организации к органу местного самоуправления признать имущество выморочным – приходят отказы и отписки;
- при этом в помещении проживают без регистрации неустановленные лица, которые пользуются жилищными и коммунальными услугами, не оплачивая их;
- муниципальных правил по работе с выморочным имуществом по жилым помещения не принято.

Как в данной ситуации вести работу с органом местного самоуправления?

Первое. Можно обжаловать бездействие местных властей в порядке административного судопроизводства с исковым заявлением об обязании органа местного самоуправления о признании права собственности на выморочное имущество.

В данном случае суд общей юрисдикции установит в отказе муниципальной власти считать имущество выморочным незаконное бездействие и понудит власти осуществить мероприятия, предусмотренные ст. 1151 ГК РФ и ст. 225 ГК РФ. Однако для управляющей организации в данном случае важно не столько установить справедливость, сколько получить плату за оказанные услуги. Поэтому рассмотрим другой вариант возможных действий.
Второе. Необходимо обратиться в арбитражный суд к органу местного самоуправления о взыскании платежей, предусмотренных в ст. 154 ЖК РФ с имущества, которое по факту является выморочным, но формально таковым не признано.

В случае, если после смерти гражданина в управляющую организацию никто из новых собственников по прошествии 6 месяцев не обратился, то у управляющей организации есть все основания, во-первых, направить претензию в адрес органа местного самоуправления, а затем, спустя 30 дней (п. 5 ст. 4 АПК РФ), обратиться в арбитражный суд для взыскания долга в виде платы за содержание жилого помещения, коммунальные услуги и взнос на капитальный ремонт.

В решении по делу № А49-1911/2020 суд указал, что принятие выморочного имущества в собственность муниципального образования происходит «автоматически» в силу закона, поскольку переход к муниципальному образованию имущества прямо установлен статьями 1151, 1152 ГК РФ и не поставлен в зависимость от каких-либо его действий.

Аналогичная позиция судов приведена по делу № А49-4460/2019, делу № А49-6289/2018.
При необходимости суд истребует данные из наследственного дела и если в процессе судебного разбирательства выяснится, что новый наследник вступил в наследство, произойдет смена ответчика. В любом случае нотариус не сможет отказать суду в предоставлении тех сведений, которые не предоставляются управляющей организации.

Работать с выморочным имуществом непросто, однако управляющая организация обязана быть заинтересованной в надлежащей инвентаризации объектов жилого фонда многоквартирного дома и собираемости обязательных платежей, в том числе, с выморочного имущества.

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Кронирование (вырубка) зеленых насаждений: обязанные лица и схемы работы
Читать
Как ТСЖ получить судебное решение о взыскании задолженности
Читать
Некачественные коммунальные услуги по вине ресурсоснабжающей организации: заставляем ресурсника работать
Читать