Распродажа (увод) общего имущества собственников застройщиком: что делать?
11.12.2020
12:20
11 декабря 2020 в 12:20
Все более распространенной практикой является увод (включая любые способы отчуждения) застройщиком объектов, которые изначально относились в состав общего имущества многоквартирного дома. Эта практика является повсеместной и когда собственники доходят до необходимости проведения инвентаризации и аудита, время на восстановление нарушенного права часто остается упущенным.
Практика отчуждения объектов общего имущества застройщиком
Многоквартирный дом – сложная вещь (ст. 134 ГК РФ) и помимо самого контура здания, как внутри, так и снаружи имеется значительное количество принадлежностей к дому как главной вещи (ст. 135 ГК РФ).
Застройщик является главным распорядителем стройки и лицом, которое осуществляет продажу объектов долевого строительства (жилых или нежилых помещений). Кроме того, в руках у застройщика техническая и проектная документация, в которую при ряде условий – допускается внесение изменений и отходов от первоначального проекта.
По разным городам мы видим, что очень часто застройщики выводят путем продажи (или иного отчуждения) из состава общего имущества всевозможные объекты. Это возможно:
- на этапе строительства;
- после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
- в период управления многоквартирным домом управляющей организацией от застройщика (п. 14 ст. 161 ЖК РФ);
- а также (реже) при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной по аукциону или на общем собрании собственников.
Основные способы отчуждения объектов общего имущества:
- продажа (например, помещения);
- аренда (например, части земельного участка после его размежевания).
Виды объектов, отчуждаемых застройщиком
Самая распространенная ситуация – увод из состава общего имущества нежилых помещений. Обычно строительной документацией в первоначальном проекте на дом предусматривается наличие отдельных помещений (например, диспетчерских комнат, колясочных и прочих подобных по социально-бытовому функционалу объектов). Уже в процессе строительства застройщик вносит изменения в проектную документацию, убирает эти помещения из состава общего имущества, а затем распродает физическим или юридическим лицам.
Другой пример – распродажа части подвала. Если подвале расположены отдельные помещения (первоначально относящиеся на нужды дома), то при прохождении через них сетей инженерно-технического обеспечения подобное отчуждение, осуществляемое застройщиком, создает дополнительные проблемы для последующего обслуживания общего имущества.
Реже встречаются ситуации, когда застройщик на этапе строительства распродает не помещения, а инженерные коммуникации. Например, в ряде муниципальных образований на этапе строительства многоквартирного дома застройщики заключают договора с сетевыми организациями, которые скупают трансформаторные подстанции (возводимые за счет средств дольщиков). Для сетевых организаций – это бизнес (быть монополистом и согласовывать за плату подключение новых домов при точечной застройке в свои сети). А для застройщика продажа трансформаторной подстанции – дополнительный источник заработка.
Все более распространенной практикой становится ситуация, когда застройщики продают не только инженерные сети, но целые инженерные объекты, например, крышные котельные. Первоначально собственники покупают дом с обещаниями застройщика о том, что в нем будет собственная крышная газовая котельная, а тариф на коммунальный ресурс будет отражать реальную себестоимость приготовления услуги (газ плюс вода). Однако по факту недавно мы столкнулись с ситуацией, когда директор застройщика продал себе как физическому лицу нежилое помещение с крышной газовой котельной. В дальнейшем застройщик сделал ряд переуступок по котельной в пользу иных организаций, одна из которых утвердила тариф на гигакалорию в тарифном органе. Притом, что изначально данный объект возводился как общее имущество собственников.
Такие ситуации, к сожалению, не являются оригинальными, а судебная практика по данной категории споров продолжает активно нарабатываться. Так, в решении Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-6341/2019 от 18.09.2019 г. было указано, что:
- право индивидуальной собственности на спорное помещение с крышной котельной было зарегистрировано за застройщиком неправомерно;
- суд признает право общей долевой собственности собственников на спорное помещение с крышной котельной со всем входящим в ее состав оборудованием;
- и обязывает застройщика возвратить ТСЖ помещение крышной котельной со всем входящим в ее состав оборудованием путем передачи помещения и оборудования по акту приёма-передачи ТСЖ в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
Реже застройщики распродают части крыши, части земельных участков или иных объектов, ликвидность которых в гражданском обороте затруднительна.
Решаем проблемы с отчуждением общего имущества
Прежде всего, любое отчуждение – это сделка. Гражданское законодательство различает ничтожные и оспоримые сделки. Отчуждение общего имущества, как правило, оспоримая сделка.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Однако стоит отметить, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Этого времени обычно не хватает, чтобы сразу разобраться в вопросе состава общего имущества многоквартирного дома, и время оказывается упущенным.
Так, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на встроенное нежилое помещение и истребовании его из чужого незаконного владения. Суд отказал исходя из пропуска срока исковой давности:
- признавая пропущенным срок исковой давности, судебные инстанции правомерно исходили из того, что о нахождении спорного помещения во владении ответчика, которая использует его с 2005 г. под магазин, собственники квартир в доме могли и должны были узнать еще до создания ТСЖ, значительно ранее, чем за три года до предъявления иска;
- с учетом открытости сведений из Реестра, собственники помещений в доме, не владеющие спорным имуществом, имели возможность получить необходимую информацию о наличии/отсутствии зарегистрированных прав на помещение и своевременно обратиться за судебной защитой (Определение Верховного суда РФ от 07.08.2019 г. по делу № 307-ЭС19-12014).
Хотя с другой стороны, в решении Свердловского районного суда г. Иркутска по делу № 2-892/2018 от 23.07.2018 г. сделан вывод о том, что на требование истцов о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме на спорное нежилое помещение, срок исковой давности не распространяется, поскольку требование собственников помещений в здании о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в отношении которого зарегистрировано право индивидуальной собственности за одним лицом, рассматривается как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. И, соответственно, срок исковой давности не может быть применен судом при разрешении данного спора.
С другой стороны, наличие в нежилом помещении инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу, не обязательно свидетельствует о принадлежности нежилого помещения к общему имуществу (Определение Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС18-2133 от 26.03.2018 г.).
Наряду с признанием недействительной сделки по отчуждению объектов общего имущества все более распространенной судебной практикой является истребование имущества из незаконного владения.
В решении Кировского районного суда Омска по делу № 2-4831/2017 от 04.12.2017 г., суд указал, что:
- довод представителя ответчика о том, что помещение является не техническим подпольем, а подвальным этажом с нежилыми помещениями не имеет правового значения, поскольку подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, также принадлежат собственниками помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;
- подвальное нежилое помещение обладает признаком общности, направленным на удовлетворении потребностей собственников квартир в части инженерно-технического обслуживания, поэтому у собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома возник соответствующий титул и в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома в виде спорного помещения.
Проблема распродажи общего имущества собственников застройщиком в ближайшее время, по-видимому, решена не будет. А это означает, что необходимо формирование культуры ответственного собственника, который должен хорошо знать, чего и сколько ему принадлежит.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Практика отчуждения объектов общего имущества застройщиком
Многоквартирный дом – сложная вещь (ст. 134 ГК РФ) и помимо самого контура здания, как внутри, так и снаружи имеется значительное количество принадлежностей к дому как главной вещи (ст. 135 ГК РФ).
Застройщик является главным распорядителем стройки и лицом, которое осуществляет продажу объектов долевого строительства (жилых или нежилых помещений). Кроме того, в руках у застройщика техническая и проектная документация, в которую при ряде условий – допускается внесение изменений и отходов от первоначального проекта.
По разным городам мы видим, что очень часто застройщики выводят путем продажи (или иного отчуждения) из состава общего имущества всевозможные объекты. Это возможно:
- на этапе строительства;
- после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию;
- в период управления многоквартирным домом управляющей организацией от застройщика (п. 14 ст. 161 ЖК РФ);
- а также (реже) при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной по аукциону или на общем собрании собственников.
Основные способы отчуждения объектов общего имущества:
- продажа (например, помещения);
- аренда (например, части земельного участка после его размежевания).
Виды объектов, отчуждаемых застройщиком
Самая распространенная ситуация – увод из состава общего имущества нежилых помещений. Обычно строительной документацией в первоначальном проекте на дом предусматривается наличие отдельных помещений (например, диспетчерских комнат, колясочных и прочих подобных по социально-бытовому функционалу объектов). Уже в процессе строительства застройщик вносит изменения в проектную документацию, убирает эти помещения из состава общего имущества, а затем распродает физическим или юридическим лицам.
Другой пример – распродажа части подвала. Если подвале расположены отдельные помещения (первоначально относящиеся на нужды дома), то при прохождении через них сетей инженерно-технического обеспечения подобное отчуждение, осуществляемое застройщиком, создает дополнительные проблемы для последующего обслуживания общего имущества.
Реже встречаются ситуации, когда застройщик на этапе строительства распродает не помещения, а инженерные коммуникации. Например, в ряде муниципальных образований на этапе строительства многоквартирного дома застройщики заключают договора с сетевыми организациями, которые скупают трансформаторные подстанции (возводимые за счет средств дольщиков). Для сетевых организаций – это бизнес (быть монополистом и согласовывать за плату подключение новых домов при точечной застройке в свои сети). А для застройщика продажа трансформаторной подстанции – дополнительный источник заработка.
Все более распространенной практикой становится ситуация, когда застройщики продают не только инженерные сети, но целые инженерные объекты, например, крышные котельные. Первоначально собственники покупают дом с обещаниями застройщика о том, что в нем будет собственная крышная газовая котельная, а тариф на коммунальный ресурс будет отражать реальную себестоимость приготовления услуги (газ плюс вода). Однако по факту недавно мы столкнулись с ситуацией, когда директор застройщика продал себе как физическому лицу нежилое помещение с крышной газовой котельной. В дальнейшем застройщик сделал ряд переуступок по котельной в пользу иных организаций, одна из которых утвердила тариф на гигакалорию в тарифном органе. Притом, что изначально данный объект возводился как общее имущество собственников.
Такие ситуации, к сожалению, не являются оригинальными, а судебная практика по данной категории споров продолжает активно нарабатываться. Так, в решении Арбитражного суда Республики Мордовия по делу № А39-6341/2019 от 18.09.2019 г. было указано, что:
- право индивидуальной собственности на спорное помещение с крышной котельной было зарегистрировано за застройщиком неправомерно;
- суд признает право общей долевой собственности собственников на спорное помещение с крышной котельной со всем входящим в ее состав оборудованием;
- и обязывает застройщика возвратить ТСЖ помещение крышной котельной со всем входящим в ее состав оборудованием путем передачи помещения и оборудования по акту приёма-передачи ТСЖ в течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.
Реже застройщики распродают части крыши, части земельных участков или иных объектов, ликвидность которых в гражданском обороте затруднительна.
Решаем проблемы с отчуждением общего имущества
Прежде всего, любое отчуждение – это сделка. Гражданское законодательство различает ничтожные и оспоримые сделки. Отчуждение общего имущества, как правило, оспоримая сделка.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
Однако стоит отметить, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Этого времени обычно не хватает, чтобы сразу разобраться в вопросе состава общего имущества многоквартирного дома, и время оказывается упущенным.
Так, ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на встроенное нежилое помещение и истребовании его из чужого незаконного владения. Суд отказал исходя из пропуска срока исковой давности:
- признавая пропущенным срок исковой давности, судебные инстанции правомерно исходили из того, что о нахождении спорного помещения во владении ответчика, которая использует его с 2005 г. под магазин, собственники квартир в доме могли и должны были узнать еще до создания ТСЖ, значительно ранее, чем за три года до предъявления иска;
- с учетом открытости сведений из Реестра, собственники помещений в доме, не владеющие спорным имуществом, имели возможность получить необходимую информацию о наличии/отсутствии зарегистрированных прав на помещение и своевременно обратиться за судебной защитой (Определение Верховного суда РФ от 07.08.2019 г. по делу № 307-ЭС19-12014).
Хотя с другой стороны, в решении Свердловского районного суда г. Иркутска по делу № 2-892/2018 от 23.07.2018 г. сделан вывод о том, что на требование истцов о признании права общей долевой собственности за собственниками помещений в многоквартирном доме на спорное нежилое помещение, срок исковой давности не распространяется, поскольку требование собственников помещений в здании о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в отношении которого зарегистрировано право индивидуальной собственности за одним лицом, рассматривается как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения. И, соответственно, срок исковой давности не может быть применен судом при разрешении данного спора.
С другой стороны, наличие в нежилом помещении инженерных коммуникаций, относящихся к общему имуществу, не обязательно свидетельствует о принадлежности нежилого помещения к общему имуществу (Определение Верховного суда РФ по делу № 305-ЭС18-2133 от 26.03.2018 г.).
Наряду с признанием недействительной сделки по отчуждению объектов общего имущества все более распространенной судебной практикой является истребование имущества из незаконного владения.
В решении Кировского районного суда Омска по делу № 2-4831/2017 от 04.12.2017 г., суд указал, что:
- довод представителя ответчика о том, что помещение является не техническим подпольем, а подвальным этажом с нежилыми помещениями не имеет правового значения, поскольку подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, также принадлежат собственниками помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности;
- подвальное нежилое помещение обладает признаком общности, направленным на удовлетворении потребностей собственников квартир в части инженерно-технического обслуживания, поэтому у собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома возник соответствующий титул и в отношении общего имущества многоквартирного жилого дома в виде спорного помещения.
Проблема распродажи общего имущества собственников застройщиком в ближайшее время, по-видимому, решена не будет. А это означает, что необходимо формирование культуры ответственного собственника, который должен хорошо знать, чего и сколько ему принадлежит.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Компания Инфокрафт
