• Главная
  •  > 
  • Блог Инфокрафт ЖКХ
  •  > 
  • Размещение кондиционеров на фасаде многоквартирного дома: вопросы регулирования и ответственности

Блог Инфокрафт ЖКХ

Размещение кондиционеров на фасаде многоквартирного дома: вопросы регулирования и ответственности

Установка климатического оборудования на фасаде многоквартирного дома является распространенной практикой в отношении каждого многоквартирного дома. Причем это актуально не только для южных, но и северных широт России, поскольку с точки зрения собственников «кондер» добавляет премиальности помещению.

Установка кондиционера и переустройство

Практикой наработано три варианта установки климатического оборудования в многоквартирных домах.
1.Крепление кондиционера на фасаде по стене, прилегающей к помещению собственника (справа или слева от окна). К этом случае вывод климатической техники идет строго на помещение собственника. Этот вариант является одним из самых распространенных.

2.Установка кондиционера на отмостке многоквартирного дома. Вариант наиболее распространен для встроенно-пристроенных нежилых помещений (особенно, магазинов с большими холодильными установками). Чаще всего такая техника имеет антивандальные средства защиты и закрывается металлической решеткой с калиткой на замке.

3.Макскирующая установка кондиционера с обратной стороны здания или внутри здания. Этот вариант используется редко и преимущественно в отношении многоквартирных домов, являющихся объектами культурного наследия, памятниками архитектуры. Однако с учетом плохо качества отношения к объектам культурного наследия, очень часто мы встречаем дома, являющиеся памятниками архитектуры, но с иссверленными стенами под климатическое оборудование и установкой оборудования по первому варианту.

Является ли установка кондиционера переустройством?

В соответствии с п. 1 ст. 25 ЖК РФ, переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующего внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме. Таким образом, если говорить строго формально, то является.

Кроме того, в соответствии с п. 3.5.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 организации по обслуживанию жилищного фонда следят за недопущением крепления к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установку кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения.
Однако механизм получения «соответствующего разрешения» в федеральном законе не описан. В ряде муниципальных образований размещение кондиционеров урегулировано на уровне муниципальных правил благоустройства.

Например, в п. 2.1.15 Правилах благоустройства территории городского округа «Город Белгород», утвержденных решением Белгородского городского Совета от 29.01.2019 г. № 64 (далее – Правила благоустройства № 64), указано, что наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции размещаются:
Единая программа для ЖКХ
Начисление ЖКУ, бухучет, работа с жильцами, обмен с ГИС ЖКХ
о на кровле вновь строящихся зданий и сооружений (крышные кондиционеры с внутренними каналами воздуховодов);
- на главных фасадах вновь строящихся зданий – упорядоченно, с размещением в специально отведенных проектом местах, в однотипных корзинах, не нарушающих архитектурные решения фасадов;
- на главных фасадах реконструируемых зданий – упорядоченно, с привязкой к единой системе вертикальных линий на фасаде, с применением декоративных элементов (сборных корзин под наружные блоки кондиционеров);
- на дворовых фасадах реконструируемых и вновь строящихся многоквартирных жилых домов – упорядоченно, с привязкой к единой системе вертикальных линий на фасаде, с применением декоративных элементов (сборных корзин под наружные блоки кондиционеров);
- на фасадах реконструируемых и вновь строящихся многоквартирных жилых домов – согласно паспорту фасада зданий, предусматриваются для каждой квартиры задекорированные места (сборные корзины) для установки жильцами наружных блоков кондиционеров;
- на лоджиях, в нишах реконструируемых и вновь строящихся многоквартирных жилых домов – в наиболее незаметных местах, с применением декоративных элементов (сборных корзин под наружные блоки кондиционеров);
Кроме того, в Правилах благоустройства № 64 указано, что наружные блоки систем кондиционирования и вентиляции не размещаются:
- на поверхности главных и дворовых фасадов зданий, включенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации;
- над пешеходными тротуарами;
- с выступанием за плоскость фасада без использования декоративных элементов (сборных корзин под наружные блоки кондиционеров).
Однако такое регулирование на уровне муниципалитета – скорее редкость и исключение из общих правил.

Судебная практика

Формально, фасад является общим имуществом, ответственность за содержание которого в силу ст. 36 и 161 ЖК РФ осуществляет управляющая домом организация. Вместе с тем, довольно часто собственники принимают решение об использование фасада под размещение кондиционеров, проголосовывая данный вопрос на общем собрании собственников.

Однако нужно отметить, что если процедура особого содержания фасадов урегулирована на муниципальном уровне (а дом, скажем, находится на главной улице), то такого решения будет недостаточно для того, чтобы узаконить факт размещения кондиционеров на фасаде.
Так, Администрация города Магнитогорска Челябинской области обратилась с иском к управляющей организации с требованием демонтировать наружный блок системы кондиционирования и вентиляции, поскольку его размещение противоречит Требованиям к внешнему архитектурному облику города Магнитогорска, утвержденными постановлением Администрации города Магнитогорска от 22.11.2013 № 15845-П. В частности запрещается размещение наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции на поверхности лицевых (уличных) фасадов, выходящих на основные магистрали, на дворовых фасадах, представляющих историко-культурную ценность.

Удовлетворяя данный иск, суд указал, что поддержание фасадов зданий в исправном и эстетическом состоянии отвечает публичным интересам в обеспечении безопасной эксплуатации зданий и сохранении внешнего архитектурного облика муниципального образования (Определение Верховного суда РФ от 29.05.2019 г. № 309-ЭС19-6630).

В другом случае один из собственников обратился в суд с требованием осуществить демонтаж внешний блок сплит-системы, козырька на ней и видеокамеры. Решением Волжского городского суда Волгоградской области от 21.02.2020 г. по делу № 2-104/2020 истцу было отказано, поскольку:
- действующим законодательством не предусмотрено получения каких-либо предварительных разрешений на установку кондиционеров собственником помещения в многоквартирном жилом доме;
- доводы истца и её представителя о том, что для установки внешнего блока кондиционера требуется согласие всех собственников жилых помещений, суд читает необоснованными, поскольку работы по установке на фасаде дома блока сплит- системы не являются переустройством, перепланировкой или реконструкцией помещения, для которых требуется обязательное согласие всех собственников помещений многоквартирного жилого дома;
- истцом не представлено в материалы дела доказательств того, что в результате установки внешнего блока сплит-системы общее имущество собственников помещений в жилом доме уменьшилось, что установленный кондиционер создает какие-либо препятствия в осуществлении прав по владению, пользованию и распоряжению помещениями многоквартирного дома либо её квартиры.

Конечно, между судами есть много противоречащей практики и с точки зрения установки кондиционеров в многоквартирных домах. Государством и муниципалитетами должны быть выработаны некие общие универсальные правила, которые бы сочетали право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться фасадом своего дома с одновременной необходимостью соблюдать требования законодательства об охране памятников архитектуры или общего облика городской застройки (хотя бы центральных улиц).

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Оставлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи облачного сервиса. Войти
Эту запись ещё никто не прокомментировал, станьте первым
Другие публикации в блоге
Корпоративное СМИ управляющей организации: как организовать, запустить и вести
Читать
Обслуживание вентиляции: способы решения проблем с запахами
Читать
Как сообщить соцслужбе о должниках, чтобы побудить собственников оплатить долг
Читать