Размещение рекламы на общем имуществе многоквартирного дома: варианты решений
25.08.2021
14:35
25 августа 2021 в 14:35
Рекламирование с использованием общего имущества многоквартирного дома обывателем воспринимается чаще враждебно, чем дружелюбно. Причина такой позиции носит скорее универсальный характер: жители негативно воспринимают любое использование в коммерческих целях их имущества, даже если оно используется во благо и в интересах жителей.
Технические варианты рекламных решений
Реклама в многоквартирном доме не должна восприниматься как абсолютное зло, поскольку этот инструмент при правильной его организации позволяет финансировать многие вопросы, связанные с внутридомовым благоустройством. Существующей практикой жилищного управления наработано несколько вариантов рекламного размещения на общем имуществе.
1. Брандамауэр (он же бранд). Это рекламный плакат, размещаемый на фасаде многоквартирного дома. Никаких стандартных опций по размеру брандамауэра не предусмотрено, его пространственные характеристики зависят от особенностей стены. Если стена является торцевой и не имеет окон, а сам дом находится на красной линии и виден издалека, то такая стена является серьезным рекламным актовом, способным приносить рекламные доходы.
2. Ситиборд или билборд на земельном участке многоквартирного дома. Мы имеем такую практику не так часто, как с использованием фасада здания, но все же ситиборды и билборды распространены, если конфигурация земельного участка позволяет разместить такую рекламную конструкцию (а муниципальные правовые нормы этого не запрещают).
3. Indoor реклама есть практически в любом доме: например, это реклама в кабине лифтов. Иногда здесь также задействована кнопка вызова кабины лифта или стенд перед входом в лифты. Рекламные агентства, торгующие индур-рекламой, сегментируют многоквартирные дома на группы по покупательской способности жителей, чем она выше, чем выше аренда. Еженедельное обновление рекламной информации обеспечивается рекламными агентствами, арендующими такое пространство.
4. Световая (неоновая) реклама. Она может быть крышной (то есть, захватывать отдельные элементы крыш) или иметь иные конфигурации. Здесь важно не допускать засветки окон и неучтённого потребления по электроэнергии, которое будет уходить на общедомовое потребление. Иногда световая реклама используется для брендирования застройщика или управляющей компании.
5. Рекламное использование ограждения многоквартирного дома, малых архитектурных форм. Например, на распашных воротах могут размещаться рекламные ростовые фигуры, продвигающие предпринимательский вид деятельности нежилого помещения.
6. Кроме наружной и индур-рекламы есть большое количество современных технических и облачных решений: рекламные рассылки, телефонные звонки, смс информирование. Эти действия могут осуществляться в том случае, если в договоре управления многоквартирным домом предусмотрено право для управляющей организации заниматься рекламой. Сама реклама в рассылка не обязательно должна носить отвлеченный характер (например, про массаж): это вполне может быть реклама организации, которая занимается поверкой счетчиков, т.е. рекламный таргетинг будет отражать ЖКХ-ожидания целевой аудитории жителей.
Важно, что с 25.08.2021 г. в многоквартирных домах запрещено размещать на звуковую рекламу, которую воспроизводит оборудование на фасадах, крышах и других элементах зданий, в том числе многоквартирных домов (п. 3.2 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон № 38)).
Процедурные вопросы рекламных решений
Есть общая норма закона о том, что размещение рекламы осуществляется с разрешения собственников.
Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются (п. 5 ст. 19 Закона № 38).
Эта позиция о согласии собственников на размещении в доме рекламы подтверждается судебной практикой высших судов, которая не менялась за все эти годы (например, Определение Верховного суда РФ от 17.11.2017 г. по делу № А60-45532/2016).
В случае размещения рекламной информации без согласования с собственниками, управляющая организация или иной рекламораспространитель может быть оштрафован на сумму до 500 000 рублей.
Рассмотрим пример. На стенах при входе в подъезды домов №№ 4,6, 8, 10, 12, 14 по ул. Римского-Корсакова, а всего на 29 подъездах установлены объекты наружной рекламы в виде настенного панно, содержащие следующий текст рекламного характера «Интернет на все лето со скоростью 100 мб/с от 300 рублей», «Смайл 1500 руб. в подарок только в сети СМАИЛ», «Яшма золото Выгодный обмен старых украшений на новые! – 35 % дополнительная скидка на все украшения из серебра», «Весенняя акция Ветеринарная клиника «Оберег» стрижка+ окраска = бонус укладка, покрытие ногтей Shelac =бонус»... в количестве 29 панно.
Поскольку право размещения объектов наружной рекламы управляющей организацией подтверждено не было, а общее собрание собственников жилых помещений по факту установки рекламных конструкций в вышеуказанных домах не проводилось, прокуратура передала материалы проверки в суд, который оштрафовал рекламораспространителя на 500 000 рублей по ст. 14.37 КоАП РФ («Нарушения требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции») (Постановление Верховного суда РФ от 16 января 2015 г. по делу № А40-102825/2013).
Между тем, формулировка «при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации» заслуживает внимания. Понятно, что решения о коммерческом использовании общего имущества проголосовываются собственниками очень тяжело. Поэтому многие управляющие организации не выносят данные вопросы в виде самостоятельных элементов повестки общего собрания (п. 3 ст. 34 ЖК РФ). Вопрос решается следующим образом: право управляющей организации на размещение рекламного и иного подобного оборудования прописывается в договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, проголосовав за условия договора управления о праве управляющей организации решать вопросы размещения рекламы на общем имуществе, тем самым, собственники формально дают свое согласие.
Понятно, что такая процедура является до известной степени суррогатной: потому что в идеале данное решение нужно проголосовывать иначе. Однако вместе с тем, для управляющей организации крайне важно довести до жителей, что деньги с рекламной аренды будут тратиться не на управляющую организацию, а на нужды и благоустройство жителей. Тогда и отношение к размещению в доме рекламы будет со стороны жителей – терпимее.
Управляющей организации важно доносить до жителей, что финансирование за счет рекламы текущего содержания открывает возможности для качественного благоустройства. Хуже всего бывает в ситуации, когда для жителей вопрос рекламы на доме – вопрос принципа. В таком случае, жителям не надо повышения качества жизни в их доме, лишь бы на их имуществе не размещалось какой-либо рекламной информации.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
Технические варианты рекламных решений
Реклама в многоквартирном доме не должна восприниматься как абсолютное зло, поскольку этот инструмент при правильной его организации позволяет финансировать многие вопросы, связанные с внутридомовым благоустройством. Существующей практикой жилищного управления наработано несколько вариантов рекламного размещения на общем имуществе.
1. Брандамауэр (он же бранд). Это рекламный плакат, размещаемый на фасаде многоквартирного дома. Никаких стандартных опций по размеру брандамауэра не предусмотрено, его пространственные характеристики зависят от особенностей стены. Если стена является торцевой и не имеет окон, а сам дом находится на красной линии и виден издалека, то такая стена является серьезным рекламным актовом, способным приносить рекламные доходы.
2. Ситиборд или билборд на земельном участке многоквартирного дома. Мы имеем такую практику не так часто, как с использованием фасада здания, но все же ситиборды и билборды распространены, если конфигурация земельного участка позволяет разместить такую рекламную конструкцию (а муниципальные правовые нормы этого не запрещают).
3. Indoor реклама есть практически в любом доме: например, это реклама в кабине лифтов. Иногда здесь также задействована кнопка вызова кабины лифта или стенд перед входом в лифты. Рекламные агентства, торгующие индур-рекламой, сегментируют многоквартирные дома на группы по покупательской способности жителей, чем она выше, чем выше аренда. Еженедельное обновление рекламной информации обеспечивается рекламными агентствами, арендующими такое пространство.
4. Световая (неоновая) реклама. Она может быть крышной (то есть, захватывать отдельные элементы крыш) или иметь иные конфигурации. Здесь важно не допускать засветки окон и неучтённого потребления по электроэнергии, которое будет уходить на общедомовое потребление. Иногда световая реклама используется для брендирования застройщика или управляющей компании.
5. Рекламное использование ограждения многоквартирного дома, малых архитектурных форм. Например, на распашных воротах могут размещаться рекламные ростовые фигуры, продвигающие предпринимательский вид деятельности нежилого помещения.
6. Кроме наружной и индур-рекламы есть большое количество современных технических и облачных решений: рекламные рассылки, телефонные звонки, смс информирование. Эти действия могут осуществляться в том случае, если в договоре управления многоквартирным домом предусмотрено право для управляющей организации заниматься рекламой. Сама реклама в рассылка не обязательно должна носить отвлеченный характер (например, про массаж): это вполне может быть реклама организации, которая занимается поверкой счетчиков, т.е. рекламный таргетинг будет отражать ЖКХ-ожидания целевой аудитории жителей.
Важно, что с 25.08.2021 г. в многоквартирных домах запрещено размещать на звуковую рекламу, которую воспроизводит оборудование на фасадах, крышах и других элементах зданий, в том числе многоквартирных домов (п. 3.2 ст. 19 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон № 38)).
Процедурные вопросы рекламных решений
Есть общая норма закона о том, что размещение рекламы осуществляется с разрешения собственников.
Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются (п. 5 ст. 19 Закона № 38).
Эта позиция о согласии собственников на размещении в доме рекламы подтверждается судебной практикой высших судов, которая не менялась за все эти годы (например, Определение Верховного суда РФ от 17.11.2017 г. по делу № А60-45532/2016).
В случае размещения рекламной информации без согласования с собственниками, управляющая организация или иной рекламораспространитель может быть оштрафован на сумму до 500 000 рублей.
Рассмотрим пример. На стенах при входе в подъезды домов №№ 4,6, 8, 10, 12, 14 по ул. Римского-Корсакова, а всего на 29 подъездах установлены объекты наружной рекламы в виде настенного панно, содержащие следующий текст рекламного характера «Интернет на все лето со скоростью 100 мб/с от 300 рублей», «Смайл 1500 руб. в подарок только в сети СМАИЛ», «Яшма золото Выгодный обмен старых украшений на новые! – 35 % дополнительная скидка на все украшения из серебра», «Весенняя акция Ветеринарная клиника «Оберег» стрижка+ окраска = бонус укладка, покрытие ногтей Shelac =бонус»... в количестве 29 панно.
Поскольку право размещения объектов наружной рекламы управляющей организацией подтверждено не было, а общее собрание собственников жилых помещений по факту установки рекламных конструкций в вышеуказанных домах не проводилось, прокуратура передала материалы проверки в суд, который оштрафовал рекламораспространителя на 500 000 рублей по ст. 14.37 КоАП РФ («Нарушения требований к установке и (или) эксплуатации рекламной конструкции») (Постановление Верховного суда РФ от 16 января 2015 г. по делу № А40-102825/2013).
Между тем, формулировка «при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации» заслуживает внимания. Понятно, что решения о коммерческом использовании общего имущества проголосовываются собственниками очень тяжело. Поэтому многие управляющие организации не выносят данные вопросы в виде самостоятельных элементов повестки общего собрания (п. 3 ст. 34 ЖК РФ). Вопрос решается следующим образом: право управляющей организации на размещение рекламного и иного подобного оборудования прописывается в договоре управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 1 ст. 162 ЖК РФ, собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Таким образом, проголосовав за условия договора управления о праве управляющей организации решать вопросы размещения рекламы на общем имуществе, тем самым, собственники формально дают свое согласие.
Понятно, что такая процедура является до известной степени суррогатной: потому что в идеале данное решение нужно проголосовывать иначе. Однако вместе с тем, для управляющей организации крайне важно довести до жителей, что деньги с рекламной аренды будут тратиться не на управляющую организацию, а на нужды и благоустройство жителей. Тогда и отношение к размещению в доме рекламы будет со стороны жителей – терпимее.
Управляющей организации важно доносить до жителей, что финансирование за счет рекламы текущего содержания открывает возможности для качественного благоустройства. Хуже всего бывает в ситуации, когда для жителей вопрос рекламы на доме – вопрос принципа. В таком случае, жителям не надо повышения качества жизни в их доме, лишь бы на их имуществе не размещалось какой-либо рекламной информации.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук
Сайт: pavelkuznetzov.ru
