Реестр спецсчетов по капремонту и контроль за тратой средств: обеспечит ли законопроект порядок
30.10.2023
10:00
30 октября 2023 в 10:00
Государство решило озаботиться вопросами контроля операций по спецсчетам по капремонту. Законопроект об этом прошел первое чтение и шансы его принятия велики. Разбираем вопрос, как механизм контроля выстроен сейчас и что поменяется.
Почему изменения по спецсчетам назрели
По данным ГИС ЖКХ на ноябрь 2023, в региональные программы капитального ремонта включены 640 929 многоквартирных домов. Выбор формирования фонда капремонта осуществлен в 622 918 многоквартирных домах.
При этом 529 220 многоквартирных домов находятся на счете регоператора («в котле»). На спецсчетах (УК, ТСЖ, ЖСК или регоператора) фонд формирует 93 596 домов, т.е. всего лишь 14,60% от общего числа. Вот их и коснутся новые изменения.
Если говорить про деньги, то речь идет примерно про 240 млрд рублей (именно такой объем средств накоплен на спецсчетах по оценкеАссоциации региональных операторов капитального ремонта МКД (октябрь 2023).
Причины новой системы контроля связаны со следующим:
Что предлагается на уровне законопроекта
В суть изменений зашито сразу несколько мер, которые приведут к нагрузке на органы ГЖИ, которые будут должны:
1. Вести реестр уведомлений о выбранном собственниками помещений в способе формирования фонда капитального ремонта. Сейчас практика такая, что ГЖИ просто уведомляется об открытии счета, что в дальнейшем будет выступать в качестве основания для контроля за движениями по нему.
2. Вести реестр специальных счетов. Строго говоря, тут мало что поменяется, потому что такой реестр чаще всего ведется на уровне региона. Почти что в каждом субъекте предусмотрена обязанность для владельца спецсчета отчитываться перед ГЖИ о собираемости средств. Если она менее 50%, то дом переведут со спецсчета на общий счет регоператора.
3. Вести реестр протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, содержащих решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В принципе, подлинники протоколов общего собрания в любом случае передаются в орган ГЖИ для того, чтобы храниться там в течение трех лет (п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Однако ГЖИ анализирует сами протоколы только в случае смены способа управления (при проверке признаков ничтожности), либо в спорных ситуациях с начислением платы за ЖКУ (когда нужно сверить цифры квитанции с теми тарифными и иными решениями, которые принимались собственниками). Теперь же появится безусловная обязанность собирать все протоколы с решениями по капремонту в условную «отдельную папочку» и хранить их.
Помимо административного контроля вводится обязательность использования строительного контроля при приемке работ. Вот как это работает. При заключении договора подряда на проведение капитального ремонта его приложением выступает локально-сметный расчет. Затем, после окончания самих работ на основании расчета делается КС2 (Акт о приемке выполненных работ (Унифицированная форма № КС-2)) и Справка о стоимости выполненных работ и затрат (Унифицированная форма № КС-3). Эти формы утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100 и они предоставляются в банк для оплаты с подрядчиком.
Сейчас должностное лицо — владелец спецсчета теоретически может принять на бумаге любые работы, даже если они фактически не проведены на объекте.
При процедуре строительного контроля каждую позицию акта о приемке выполненных работ (КС2) предстоит предъявить контролеру и защитить. И если какой-то позиции не окажется или она будет завышена, потребуется вносить изменения и в КС2 и в КС3, меняя цену в сторону снижения.
Для того, чтобы банк проведен авансовый платеж нужно предъявить ему договор оказания услуг по проведению строительного контроля при осуществлении капитального ремонта (помимо договора на сами работы). А чтобы расчет был произведен полностью нужно представить акт по результатам проведения строительного контроля.
Изменения вносятся не только в Жилищный кодекс, но и в порядок наполнения ГИС ЖКХ. Акт по результатам проведения строительного контроля подлежит обязательному размещению в системе, наряду с реестром сведений, которые будет вести ГЖИ и раскрывать это в системе.
Будет ли закон работать
На сегодняшний день специальных методов контроля за принимаемыми решениями по капремонту к ГЖИ не добавляется. Само по себе условие о том, чтобы сформировать реестр решений или спецсчетов — ни к чему не обязывает и может выступать в качестве рабочего инструмента мониторинга проведения капремонта. То есть, полномочий помимо ведения реестров — пока не предвидится. Что не исключает возможностей для проведения избирательного контроля по тем владельцам спецсчетов, на которых очень много жалоб или иных тревожных «сигналов».
Что касается мер по строительному контролю, то нововведения безусловно благо для отрасли проведения капремонта со спецсчетами. Как было сказано, при приемке работ подписывается смета КС2 (которая обычно соответствует локально-сметному расчету) и акт об оценочной стоимости работ КС3. Для того, чтобы разобраться в позициях таких закрывающих документов необходимы специальные знания, которых у владельцев счетсчетов чаще всего нет. И теоретически они могу принять «на бумаге» объемы работ большие, чем те были проведены на самом деле. Особенно, если речь идет про скрытые работы.
В случае строительного контроля его процедура предполагает, что каждую позицию сметы нужно защитить (доказать, предъявить) лицу, которое будет делать стройконтроль. Конечно, возможен субъективный коррупционный фактор, связанный с самой приемкой конкретным лицом. Однако это не отменяет ценности процедуры. Прятать объемы выполненных работ станет затруднительно и такой подход к приемке, на взгляд автора, способен снять наиболее вопиющие нарушения.
Что в итоге?
Есть ощущение некоторой половинчатости принимаемых мер. Например, ГЖИ загрузили работой по размещению сведений. А какие последствия этого для участников рынка? Будет ли меняться срок проведения ремонта в программе капремонта по дому, если такой ремонт ранее уже был проведен со спецсчета. Как будет проводиться проверка кворума в протоколе за проведение капремонта (спойлер: никак). Наконец, было бы неплохо добавить ГЖИ полномочия не просто вести реестры, но проводить фактическую проверку признаков ничтожности, когда собственники голосуют за спецсчет.
Пока все сводится к исключительным формальным процедурам с размещением (раскрытием) информации, которая не обязательно приведет к каким-либо последствиям. И все это за исключением строительного контроля: этот институт действительно нужен и необходимость его введения для контроля трат по спецсчетам давно назрела.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
Почему изменения по спецсчетам назрели
По данным ГИС ЖКХ на ноябрь 2023, в региональные программы капитального ремонта включены 640 929 многоквартирных домов. Выбор формирования фонда капремонта осуществлен в 622 918 многоквартирных домах.
При этом 529 220 многоквартирных домов находятся на счете регоператора («в котле»). На спецсчетах (УК, ТСЖ, ЖСК или регоператора) фонд формирует 93 596 домов, т.е. всего лишь 14,60% от общего числа. Вот их и коснутся новые изменения.
Если говорить про деньги, то речь идет примерно про 240 млрд рублей (именно такой объем средств накоплен на спецсчетах по оценкеАссоциации региональных операторов капитального ремонта МКД (октябрь 2023).
Причины новой системы контроля связаны со следующим:
- подмена работ по капитальному ремонту текущим. Эта практика достаточно распространена и по всей видимости государство решило основательно «закрутить гайки» по данному вопросу. Конечно, тариф на текущее содержание часто недостаточен для того, чтобы проводить необходимые работы, но общий посыл законодателей такой, чтобы в капремонт лишний раз не лезть;
- прекратить практику приемки дутых работ. Часто мы видим, что на бумаге пишут один объем работ, а по факту на объекте он значительно меньше. Причем особенно сложно контролировать скрытые работы, ведь требований об обязательном составлении актов скрытых работ, нет, а значит, нет и контроля;
- усложнить практику явных «откатов» должностным лицам по капремонту при их финансировании со спецсчетов. Когда выбранный подрядчик в качестве благодарности делает какой-либо презент за проведенные или принятые работы.
Что предлагается на уровне законопроекта
В суть изменений зашито сразу несколько мер, которые приведут к нагрузке на органы ГЖИ, которые будут должны:
1. Вести реестр уведомлений о выбранном собственниками помещений в способе формирования фонда капитального ремонта. Сейчас практика такая, что ГЖИ просто уведомляется об открытии счета, что в дальнейшем будет выступать в качестве основания для контроля за движениями по нему.
2. Вести реестр специальных счетов. Строго говоря, тут мало что поменяется, потому что такой реестр чаще всего ведется на уровне региона. Почти что в каждом субъекте предусмотрена обязанность для владельца спецсчета отчитываться перед ГЖИ о собираемости средств. Если она менее 50%, то дом переведут со спецсчета на общий счет регоператора.
3. Вести реестр протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, содержащих решения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. В принципе, подлинники протоколов общего собрания в любом случае передаются в орган ГЖИ для того, чтобы храниться там в течение трех лет (п. 1.1 ст. 46 ЖК РФ). Однако ГЖИ анализирует сами протоколы только в случае смены способа управления (при проверке признаков ничтожности), либо в спорных ситуациях с начислением платы за ЖКУ (когда нужно сверить цифры квитанции с теми тарифными и иными решениями, которые принимались собственниками). Теперь же появится безусловная обязанность собирать все протоколы с решениями по капремонту в условную «отдельную папочку» и хранить их.
Помимо административного контроля вводится обязательность использования строительного контроля при приемке работ. Вот как это работает. При заключении договора подряда на проведение капитального ремонта его приложением выступает локально-сметный расчет. Затем, после окончания самих работ на основании расчета делается КС2 (Акт о приемке выполненных работ (Унифицированная форма № КС-2)) и Справка о стоимости выполненных работ и затрат (Унифицированная форма № КС-3). Эти формы утверждены Постановлением Госкомстата РФ от 11.11.1999 № 100 и они предоставляются в банк для оплаты с подрядчиком.
Сейчас должностное лицо — владелец спецсчета теоретически может принять на бумаге любые работы, даже если они фактически не проведены на объекте.
При процедуре строительного контроля каждую позицию акта о приемке выполненных работ (КС2) предстоит предъявить контролеру и защитить. И если какой-то позиции не окажется или она будет завышена, потребуется вносить изменения и в КС2 и в КС3, меняя цену в сторону снижения.
Для того, чтобы банк проведен авансовый платеж нужно предъявить ему договор оказания услуг по проведению строительного контроля при осуществлении капитального ремонта (помимо договора на сами работы). А чтобы расчет был произведен полностью нужно представить акт по результатам проведения строительного контроля.
Изменения вносятся не только в Жилищный кодекс, но и в порядок наполнения ГИС ЖКХ. Акт по результатам проведения строительного контроля подлежит обязательному размещению в системе, наряду с реестром сведений, которые будет вести ГЖИ и раскрывать это в системе.
Будет ли закон работать
На сегодняшний день специальных методов контроля за принимаемыми решениями по капремонту к ГЖИ не добавляется. Само по себе условие о том, чтобы сформировать реестр решений или спецсчетов — ни к чему не обязывает и может выступать в качестве рабочего инструмента мониторинга проведения капремонта. То есть, полномочий помимо ведения реестров — пока не предвидится. Что не исключает возможностей для проведения избирательного контроля по тем владельцам спецсчетов, на которых очень много жалоб или иных тревожных «сигналов».
Что касается мер по строительному контролю, то нововведения безусловно благо для отрасли проведения капремонта со спецсчетами. Как было сказано, при приемке работ подписывается смета КС2 (которая обычно соответствует локально-сметному расчету) и акт об оценочной стоимости работ КС3. Для того, чтобы разобраться в позициях таких закрывающих документов необходимы специальные знания, которых у владельцев счетсчетов чаще всего нет. И теоретически они могу принять «на бумаге» объемы работ большие, чем те были проведены на самом деле. Особенно, если речь идет про скрытые работы.
В случае строительного контроля его процедура предполагает, что каждую позицию сметы нужно защитить (доказать, предъявить) лицу, которое будет делать стройконтроль. Конечно, возможен субъективный коррупционный фактор, связанный с самой приемкой конкретным лицом. Однако это не отменяет ценности процедуры. Прятать объемы выполненных работ станет затруднительно и такой подход к приемке, на взгляд автора, способен снять наиболее вопиющие нарушения.
Что в итоге?
Есть ощущение некоторой половинчатости принимаемых мер. Например, ГЖИ загрузили работой по размещению сведений. А какие последствия этого для участников рынка? Будет ли меняться срок проведения ремонта в программе капремонта по дому, если такой ремонт ранее уже был проведен со спецсчета. Как будет проводиться проверка кворума в протоколе за проведение капремонта (спойлер: никак). Наконец, было бы неплохо добавить ГЖИ полномочия не просто вести реестры, но проводить фактическую проверку признаков ничтожности, когда собственники голосуют за спецсчет.
Пока все сводится к исключительным формальным процедурам с размещением (раскрытием) информации, которая не обязательно приведет к каким-либо последствиям. И все это за исключением строительного контроля: этот институт действительно нужен и необходимость его введения для контроля трат по спецсчетам давно назрела.
Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, кандидат наук
https://pavelkuznetzov.ru.
